就上海而言，观察所谓“房价泡沫”的问题，房屋租售比在空间上的离散程度（而非其数值）有可能是一个更好的视角。
具体内容如下：
房屋租售比是什么？一般而言，“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。但为了便于理解，我们可以把这个概念颠倒一下，转变为“房屋售租比”。
倒过来，“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”，其含义可以简单理解为：“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。
倒过来，“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”，其含义可以简单理解为：“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。
一般而言，按照国际经验，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），比如1200个月（100年）才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。
200~300个月的安全区间，这是怎么算出来的呢？
简单举个例子吧，我准备投资一套房产，不想占用太多现金流，怎么办？付个首付，问银行贷款呗，能贷多少贷多少，大不了租金全部用来还按揭。好的没问题，这样的话，假如房价和租金均保持不变，租金也必须能够跑赢贷款利率才行。所以，一般国际上所认为的合理的租售比本质上是一个与贷款利率挂钩的指标。
以上海为例，现行贷款利率差不多算是6%吧（新政前后有高有低），那么按照这套租金跑赢贷款利率的逻辑，合理的售租比应该是多少呢？粗算一下，就是差不多200个月。
那么，上海有多少房子的售租比能达到200呢？
我们搜集了上海4月份的37000余套住房的租金数据和34000余套住房的房价数据，并按照小区（约12000个）进行了匹配，将每一个小区的租售比汇总到了每一平方公里的城市空间当中，并以200个月为分界值制作出下图：
真是痛（hao）心（bu）疾（yi）首（wai）的结果啊。
不要紧，痛定思痛，再来看一下，上海的售租比到底是一个什么水平呢？我们将所有小区的租售比数值进行了排序，求出了其中位数值：
522个月。
什么概念？假设我25岁研究生一毕业，就立刻全款买了一套房，然后放出去收租，那么，在我约69岁时，这44年来陆陆续续所收的租金总数就可以达到了25岁时买房所付的钱啦。（而且还不考虑什么净现值折算之类的）。
好开心啊。才44年，竟然没有超过房屋的70年产权期呢。
高兴归高兴，我们由这些数据暂时可以得到以下两个结论：
1、在不考虑房产增值的情况下，上海绝大多数地方的房子的房租收入都跑不赢当下的商业贷款利率的。如果房价不持续上涨的话，即使以市场价出租，也是买一个月亏一个月，亏的程度不同而已；
2，如果仅靠租金收入的话，上海全市平均回收投资需要522个月，折算下来，只有约2.3%的收益。而这种格局的维持，必须有赖于购房者对上海的房价上升的持续预期。也就是说，在上海，投资房产绝不是利率收益，而是预期收益。
那么大家不禁要问了，参考国际惯例不是200到300个月么，那522个月的上海，仅靠预期收益，其房价是否有泡沫呢？
答案是：我不关心。
是的，即使租售比能够在某种程度上代表房产潜在的泡沫程度，这对于像我这样的一般购房者而言也毫无意义。为什么？很简单，买房是刚需啊。对于刚需购房者而言，他们需要做出的权衡并不是买不买房；而是怎么买一个泡沫小、风险低、收益预期高的房子。因此，我并不关心全上海的售租比包含多少绝对意义上的泡沫概念。我关心的问题是：
上海具体哪些房子的相对意义上的资产泡沫小一些？
我们先以户型分类，可以看到下图：
毫无疑问，这个结果令只买得起一室户的我十分欣喜（是的，这个分析毫无必要）。
那么，接下来的问题是，哪些区域售租比较低呢？
在看租售比的空间分布前，我们先研究一下房价和房租的空间分布。看下图。
那么租售比呢？再看下图。
那么，在这张混乱斑驳的图纸下面，到底隐藏着哪些因素影响了售租比呢？
理论上说，在一个完全理性的房产市场上，租金更多体现功能性，因此，售租比应该与每个地块轨道交通可达性、是否学区房、就业密度、以及高学历人口比例、人口密度等空间因素有关。
现实当中呢？是否如此？我们将这些因素分别代入到租售比模型当中，弄出一堆枯燥的统计学数字之后，结果出来了。请看下图：
这是什么结论？难道这些经典理论中谈到的空间因素都不影响房屋租售比？这不科学啊！
别着急，我们的研究精神是百折不挠的。既然结果不显著，那么必然是某种变量没有被控制住嘛。让我们找到它。会不会是空间距离的关系呢？
于是，我们又将每一个空间栅格的售租比按照距市中心的距离排序，制作出了下面这张散点图：
