北京太阳城：变了味的“养老地产” - 经纪圈

我们这儿是六十岁的照顾七十岁的，七十岁的照顾八九十的。”61岁的周老师九年前带着自己的父母，从市区迁居位于京北名镇小汤山镇的一处养老社区。

　　自北京长安街的繁华地段东单一路向北30公里，毗邻北六环，是周老师和她的父母目前居住的北京太阳城国际老年公寓（以下简称北京太阳城）。在这个被视为国内养老地产先行者的庞大社区中，社区医院、银行、老年人活动中心等养老配套设施，两三年前相继停业，只留下一座座空屋。

　　适老的房屋功能和配套设施、购房合同上赫然写明的33项养老服务承诺，这些吸引老人们当年下定决心置房安老的养老功能骤然衰退，让身居其中的千余老人陷入养老困境。

　　医院停摆千余老人看病成难

　　北京太阳城里，业主多是年过花甲的老人。社区医院停摆两年多，已然成为这些老人们的心头重负，记者在采访中遇到的每位老人，几乎都绕不开“看病难”的话题。

　　“医院关门，取药就很不方便。”68岁的张祖平说，“像我这样会开车的还可以到远处的医院，我有个老领导也住在这个小区，八十多岁了，看病很困难，有时候我开车带他去一下。”

　　张祖平所说的医院，是2016年年底突然歇业的北京太阳城医院。记者几天前来到该医院，大门紧锁，空无一人。透过玻璃幕墙，记者看到，注明各种药物和医疗器械名称的纸箱堆砌在曾经的收费处和药房窗口前，铺出十余米。

　　作为北京太阳城的核心养老配套设施之一，医保定点医院太阳城医院，是很多老人最初选择在这一养老社区安家的重要考量因素。一位业主向记者提供了购房合同和物业合同原件，合同明确列举了九大类33项“60岁以上业主可享受的免费特约服务”，其中第六类“医疗服务”具体约定了太阳城医院为社区老人免费体检、上门抢救、健康咨询等内容。几位老人告诉记者，前几年太阳城医院“办得挺好”，和知名三甲医院合作，有医生天天过来坐诊。

　　据业委会介绍，不同于一般社区，北京太阳城的1500多个业主中，60岁以上的老年人占比高达80％以上。在这里，六十多岁的老人被视为年富力强的“第二代”。59岁的李铭浚向记者逐户描述了他所在的单元里，12家住户的年龄状况——他是最年轻的一个，有五户老人都在八十岁以上。张祖平说，他们单元的情况也差不多。

　　医疗服务在养老社区中是核心需求，医院停摆在社区引起巨大震动。

　　没有医院，老人去哪儿看病？多位受访老人称，物业公司每周安排一次班车接送老人去北京王府中西医结合医院（以下简称王府医院），居委会每周两次替部分老人取药，但这远不能满足他们的基本就医需求。王府医院位于北京太阳城正南六公里，是距北京太阳城最近的一家医院。

　　北京太阳城房地产开发公司在给记者的回应中提到，在租住式养老公寓内设立了医务室，有医生坐诊。据了解，除了出售的房产，北京太阳城还有一部分公寓采用出租模式。“医务室不接待我们。”周老师说。

　　债务缠身医院重启遥遥无期

　　歇业后的太阳城医院债务缠身，陷入十余起与药品和医疗器械供应商的经济纠纷。公开信息显示，这些纠纷的累计债务金额超过400万元。时至今日，太阳城医院已经“无财产可供执行”，医院重启遥遥无期。

　　太阳城医院因何关门停摆？北京太阳城房地产开发公司相关负责人告诉记者，2014年年初，太阳城医院前院长因个人原因离职后，医院缺乏具有医疗背景的职业经理人。当年3月，太阳城医院与某医院达成合作，委托其运营管理。2016年12月底，实际经营方擅自将太阳城医院停业，并将一系列债务抛给太阳城医院背负。

　　记者根据法院公开信息粗略统计发现，自2017年至今，太阳城医院卷入多起经济纠纷，包括货款、违约金等在内的被法院判定的须支付的金额累计超过400万元，涉及北京康众伟业医疗器械有限公司、嘉事堂药业股份有限公司等十余家药品和医疗器械供应商。

　　“天眼查”查询结果显示，北京太阳城医院的注册资本为410万元。去年4月至11月公布的多份法院执行裁定书表明，太阳城医院已经“无财产可供执行”，该院名下三个银行账户被冻结，所剩余额为零。北京太阳城医院已被纳入失信被执行人名单，其法定代表人朱凤泊被限制高消费及有关消费。

　　“太阳城医院从停业至今，我公司虽然经过多方努力，但由于各种情况至今无法解决，导致医院无法正常运营。”北京太阳城房地产开发公司相关负责人告诉记者，2017年4月16日，北京太阳城与王府医院签署了医院和超市两处的房屋买卖合作协议，希望与王府医院合作。

　　记者就此致电主管王府医院的北京法政实业集团有限投资公司，该集团相关负责人表示，北京太阳城事项涉及公司战略，需要领导层解答，领导在外出差不便回应。一位知情业主透露：“太阳城医院牵涉的经济纠纷不止这些。经济纠纷不处理完，王府医院没法接手。”

　　便利不再养老功能严重褪色

　　从入住之初“养老足不出社区”，到如今事实上形成的“六公里生活圈”，太阳城的养老功能严重褪色。用张祖平的话说，“每况愈下”。

　　“就想找个不求人的地方。”周老师回忆初来北京太阳城时的情景说，“2013年之前各种服务都不错，我还给别人推荐。没过几年，有老朋友再跟我打听这里的情况，我赶紧让人家别来。”

　　多位久居太阳城的老人向记者反映，从2013年到2016年，银行、超市、老年人活动中心等社区养老设施接连关停。

　　除了医院歇业，具备储蓄功能的邮局搬离，是老人们最为介怀的，张祖平告诉记者，最大的影响是取钱不方便了，要去三公里外的北七家镇，“老人们习惯使用现金”。

　　在北京太阳城房地产开发公司方面看来，这一问题已得到解决，“邮局更换到银龄公寓A座后，邮政业务正常进行，储蓄功能计划在C栋公寓安装自动存取款机予以解决。目前，农商银行已在C栋安装了自动存取款机并运行良好”。不过有业主指出：“老人们很少会使用ATM机，而且多数还都用的是存折。”

　　“活动中心、温泉都没了，食堂还在，就是馒头变小了，价格变贵了。”李铭浚说。记者根据合同上写明的33项“60岁以上业主可享受的免费特约服务”逐一对照现况发现，仅老年食堂、班车、摆渡车、超市等个别服务还在运转，但不同程度地存在缩水问题。一位老人告诉记者，班车服务从最初的送至市区，变为现在送至天通苑北地铁站，路程大幅缩短；摆渡车从半个小时一趟变成一个小时一趟。

　　记者驱车在北京太阳城附近走访发现，由于紧邻多个别墅区，银行、大型超市、餐饮店铺等商业设施基本位于三公里外、六公里内的范围，公交车二到四站地。“现在门口的‘黑车’生意挺好。”周老师说。

　　致命疏漏物业只赚钱不服务

　　从应急呼叫系统瘫痪，到电梯频繁维修、一修几十天，物业公司的服务让北京太阳城的老人们越来越心寒。“物业只知道赚钱，根本不关心我们。”一位老人说。

　　北京太阳城69号楼1单元的铁门上贴着物业公告，上面写着“电梯于2018年12月份频繁出现关人故障，12月27日又有人员被困，经电梯维护保养人员仔细检查，确定变频器损坏，已没有维修价值，需使用专项维修基金更换新的变频器。”通知发布日期为“2018年12月27日”。2019年1月18日记者实地探访时电梯仍是停运状态。

　　周老师的父母住在这个单元的五层，身体不太好的周老师每天爬楼去照顾父母。她告诉记者，目前小区69号楼和74号楼的多部电梯都处于停运状态。

　　北京太阳城的老人们对电梯长时间维修停运已习以为常。采访中，很多老人都提到了2015年底发生的电梯关停事件，17部电梯一夜之间全部关停，并持续了约70天。在那次事件中，物业也是称“变频器故障”，需要提取维修基金更换变频器。有业主联系了电梯厂家，厂家当场检修后就开通了两部电梯，并未更换部件。“从此之后，我们就开始不太信任物业了。”张祖平说。

　　周老师现在担心的是，电梯停运期间，父母若有个不适，如何抢救。“你爱吃的那些东西少吃点，别给心脏太大负担。”周老师每天提醒母亲。

　　记者在北京太阳城看到，住宅设计基本实现适老化：首层主要出入口为平坡出入口、走道两侧墙面设置扶手、大进深电梯、楼梯扶手连续、一键紧急求助按钮……

　　硬件设施的专业化底色，却更加清晰地反衬出小区物业管理缺乏专业化的养老服务：随着几年前社区急救站消失，一键紧急求助按钮早已形同虚设；为了节约成本，小区三处大门封堵了两处，南边的大门成为消防车、救护车等车辆唯一的进出口。

　　北京大学国家治理与老龄产业研究课题组执行主任、房地产业老年住区副主任张坤昱在接受记者采访时说，“养老地产”是个复合概念，一是有地产的功能，二是有养老的功能和服务。对于养老地产而言，更重要的是养老配套功能，包括医疗、健康、运营服务、心理建设、适老化的改造、餐饮、理疗等，是全方位一体的功能包、服务包。对于开发商而言，既要算好投资账，更要算好运营账。如果打着养老的幌子，而不去做养老服务，最后将是双输结局。

　　“物业和开发商都是一家的。”老人们忿忿地说。

　　“天眼查”查询结果显示，北京太阳城的物业公司北京宝氏华商物业管理有限公司，与北京太阳城房地产开发公司、北京太阳城养老投资管理有限公司、北京太阳城度假村有限公司为关联企业。

　　“太阳城整体情况既简单又复杂。”朱凤泊对记者回应说，作为第一家从事养老地产的民营企业，自2000年至今，从业近20年，深感养老事业的不易，所有的建筑设施开发、建设、运营皆由企业一力承担。老年社区的建设、运营与发展，具有前期投入大、投入与回报周期长、平均利润率不高等特点。

　　傍晚五点半，记者来到老年食堂，容纳十几张餐桌的餐厅里稀稀落落排着七八位老人，这是在太阳城一整天的采访中，记者看到的最热闹的场景。走出食堂，暮色下的北京太阳城寂静清冷，小区里除了保安几乎不见年轻人。一位老人拄着拐杖，拎着一头圆白菜，驼背蹒跚。“我们怕等不起。”不止一位老人对记者说。