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2018年，对房东和租客而言，都是不轻松的一年。房租上涨来势汹汹，租客不堪重负；租金抵个税申报暗潮涌动，房东颇有顾虑。云房数据中心调查结果显示，全国重点25城按当前平均房价购房后出租，需要将近50年才能回本。仅从静态回报率看，中国租赁市场已陷入了房东不赚钱、房客租不起的怪圈。 不堪重负的高租金 北京年入12万才能租得起 2018下半年，全国各城市租金普遍上涨，苏州（楼盘）、上海（楼盘）、北京（楼盘）租金涨幅甚至超过10%。统计结果显示，北京年租金以1003元/ m²的高价位列全国首位。2018年，全国居民人均住房建筑面积为40.8m²，城镇居民人均为36.6m²。如果按人均居住面积35 m²计算，北京租客一年的人均租房成本在3.5万元左右。业内普遍认为，租金占整体收入25%-30%相对比较合理，这就意味着在北京想轻松租房，年收入需要达到约12万元以上。 一线城市租金贵，新一线城市涨价凶。2018下半年，南京（楼盘）、苏州、成都、西安（楼盘）、长沙（楼盘）、重庆（楼盘）的租金同比涨幅都超过了6%。其中，苏州外来人口占比35 %，加之当前租赁市场规模较小，竞争格局尚未打开，租金涨幅高达15%左右。按人均居住面积35㎡粗略估算，一对小夫妻一年的租房开支将增加4000元左右的成本，相当于填进去了半个月的薪水。 租金贵，涨价快，也难怪租客会调侃自己：“白天给老板打工，晚上给房东打工”。来自国家统计局的数据显示，2018上半年，在31个省份和直辖市中，人均可支配收入超过3万元的仅有北京和上海，人均消费支出突破万元的，也只有浙江、天津、广东等8个省市。以北京为例，按人均3.5万/年的租房开支计算，可支配收入的一半以上都要用来应付租房开销。 在云房数据中心重点监测的25个城市中，数据显示普通住宅静态租赁回报率大多分布在1%-3%之间，平均值为2 %。这意味着如果按当时均价买房后出租，需要将近50年才能回本。即使是在回报率最高的银川（楼盘），也需要超过25年才能收回成本。 无利可图的低回报 买房出租平均50年能回本 从全球范围来看，中国城市的租金回报率远低于平均水平。一组公开数据显示，全球主要城市中租金回报率在5%以上的城市有6个，主要分布在美国、日本和加拿大。相比之下，国内一线城市1.5%左右的投资回报率显得少得可怜。这也从侧面说明，在中国投资买房只用做出租的话，其实是一桩无利可图的买卖。相当一部分人买房，是奔着房价上涨的预期去的。 云房25城监测数据显示，在出租收益本就处于低位的情况下，2018下半年全国多数城市住宅出租的回报率还出现了普遍下滑。福州、厦门回报率不及一年定存（1.5%），北京的1.5%，刚刚和一年定存持平。杭州、深圳虽然有微幅上扬，投资回报率也没能超过2%。银川、沈阳、大连收益率之所以领先，与其房价处在相对低位有密切关系。 在供求关系不平衡的背景下，租金依然有持续上涨预期，租赁回报率有缓慢回升的可能。但即便如此，在相当长的时间里，买房出租也不是一笔划算的买卖。 高租金VS低回报 中国房东赚不赚钱？ 在长期以来的媒体报道中，“房东”这一群体被塑造成了类似周星驰《功夫》电影中包租婆的形象：尖酸刻薄，冷酷无情，不按时缴租就断水断电，一言不合就涨房租或是轰人滚蛋。但艺术形象和现实生活，实际是有一定差距的。 如前所述，中国城市租金回报率远低于国际平均水平，特别是在房价高企的一线城市。以北京西五环到六环之间的某商品房为例，80㎡左右的两居二手房挂牌价普遍在300万左右，整租报价在3300元/月上下，年租金为39600元。通常情况下，物业费和取暖费由房东支付。该小区物业费为1.6元/㎡/月，取暖费为24元/㎡/取暖季，则房东一年的收益为：（3300*12）—（1.6*80*12）—（24*80）=36144元，年租金回报率仅1.2%。 2018年7月，长租公寓推高房租的话题曾引发过一场舆论风暴。的确，长租公寓能比普通住宅在租赁市场实现更高的溢价，但从运营机构的角度看，长租公寓的回报是远未达到理想水平的。去年8月，潘石屹就曾发微博表示，在现有情况下不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的，回报率连1%都到不了。 既然不是赚钱的买卖，大家为什么还愿意干？原因有几个方面：一是回报率是随着房价的起伏变化的，在2016年房价大涨之前甚至更早时候买房，租赁回报率还是较为可观的；二来对于通过拆迁、投资等方式持有多套房产的人，租赁可以提供持续、稳定的现金流；最重要的是，在房价快速上涨的那些年里，多数人买房是冲着上涨预期去的，租金那点儿收益根本就不看在眼里。这也能解释为什么中国房东挑租客时，经常把“事儿少”排在首要位置。这个举动背后的潜台词是：我都那么便宜租给你了，你还事儿这么多，不合适吧？
（来源：90度地产微信号） | 
发表于 2019-1-25 17:56:56
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