哪种情况下房价会暴跌？

尐跳蚤

房价始终是最敏感的话题，关心楼市的人，99%关心的其实是房价，当然现在关心的热点又多了一个——装修质量。

关心房价的根源是很多人认为房价太高了，特别是想买房的人。楼下跳广场舞的大妈关心房价吗？她们更关心菜价。

大妈们不买房，甚至她们的儿女可能也不需要买房。

富人们也不关心房价。他们见多识广，看过香港20多万/平米的筒子楼以后，他们认为上海、北京的房价还是太便宜了。

底层收入者也不关心房价，房价2万/平米他们买不起，5000元/平米还是买不起。他们关心的是房租，哪怕一个月涨300，也会极大的影响他们的生活，甚至决定他们的去留。

真正关心房价的，是社会的夹心阶层。他们想买房，想换房，想住得更好，但他们又够不着，很吃力，需要踩着六个钱包才能碰到房价的门槛。

夹心层是楼市里最纠结也是最苦逼的一群人。

老司机也关心房价，虽然山里农民房住得怡然自得，早已看破房价涨跌最终都是一场空。但要写这个公众号，老司机得了解市场，跟上你们的节奏，老司机翻车总不好嘛。

每个人都身不由己。

O.1  ▏壹

上周老司机在一篇推文里写到，宁波正在形成一手改善二手刚需的市场，也就是说刚需买新房越来越难了，原因是刚需楼盘少，而且偏。前不久刚开盘的万科云谷据说卖得挺好，但是地段已经在洪塘-慈城交界处了。

远不远，去跑过一趟就知道。

去年火爆的小港、庄市，也可以理解为宁波东部房价太高而产生的溢出效应——价格梯度产生的势能最终导致这两个板块短暂的非理性繁荣。相对来说庄市的基础要好得多，小港可能需要花更长的时间来消化。

导致刚需楼盘减少的根本原因在于地价上升。现在低价格的土地几乎没有了，据第三方市场机构提供的数据，宁波宅地的成交楼面价已经超过5000元/平米左右，剔除掉杭州湾和郊县大量的低价地，主城区楼面地价已经上到万元以上了。万元楼面价意味着15000元/平米以下的楼盘几乎绝迹，如果带装修销售18000元/平米以下的楼盘也很难找了。

去年底江北及鄞州成交的几幅地，楼面地价都在15000元/平以上，地价+5-8千的开发成本=房价，这是楼盘的刚性成本价。高端楼盘的成本更高，如果不想亏本卖，房价是很难低于这个价的。

那些楼面地价20000元卖30000元的楼盘，真没什么钱赚。

NO.2  ▏贰

老司机常说一句话，不要和市场赌气，其实这句话主要是向买房人说的。老司机也想房价低，也想到城里买房做个城里人，但老司机也深深的知道，房价的形成，是有它的原因的。

不用简单用“泡沫”二字来概括房价。

老司机给大家看一张图，看看这张图能告诉我们什么。

这是2018年主要城市的商品房成交套数排名。我大宁波排在21位，但这不是重点。重点是上海排在第20位，北京排在第27位。

宁波商品房成交量压倒北京，比肩上海，有没有满满的自豪感？

上海北京的人口都超过2000万，一个浦东新区的人口就有530万，比宁波六个区加起来都多，为什么它们的新房成交量这么少？

答案是冰冷却又现实的。随着房价走高，市场中的玩家越来越少，大部分居民已经被扫地出局。

也就是北京上海的房价和普通老百姓没多大关系了。

更直白一点说，上海北京的楼市，每年只需要找到3-5万个有钱人来买就够了。还能说它们的房价都是泡沫吗？

不要看到价格高就人云亦云说是泡沫，要看看有多少货量。香港房价20多万/平米，但香港一个月只供两三千套房啊，六七百万人口的国际金融中心，这么点供应量，你说房价能跌倒哪里去？

NO.3  ▏叁

老司机已经不止一次苦口婆心说房价了。以前写过一篇《宁波房价短期、中期、长期怎么走？》系统的讲了老司机对于房价走势的看法，有兴趣的同学可以去翻一翻。

但很多同学就是不信。他们认为房价都是被炒上去的，是泡沫，看多的都是托，都是被开发商收买的。他们相信政府一定会让房价降下来。

作为人生最大的一笔投资，老司机认为买房时基本的理性还是要有的，既不能无脑看涨，也不能无脑看跌。

昨天老司机交流群（进群请扫文末二维码）里有个同学说将来小产权会转正，老司机一没忍住就怼回去了。太天真了！小产权转正意味着供应无限大，意味着房价体系彻底崩盘，意味着金融信用体系彻底崩盘。

贷款都靠房子抵押的，房价崩了贷款不崩了么？

老司机也希望小产权转正呢，山里的农民房就能卖别墅价了。

可能转正吗？还是那句话，基本的理性一定要有。

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