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临近春节，也到了关于上一年一些重要数据公布的时候。通过研读这些数据，我们可以在宏观上了解整个行业的发展情况，通过各项数据的对比，可以预判接下来一年大的脉络走势。
昨天，国家统计局发布了2018年全国房地产投资和销售情况。
2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。
商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。
而2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元；2016年，商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额是117627亿元。
通过对比最近两年的数据，我们可以看到，2018年，虽然房地产市场经历了大大小小400多次调控，但是纵观全年的销售情况，无论是商品房的面积还是金额方面都超过了认为是行情最好的2016—2017年，刷新了新的历史记录。
不仅如此，在房地产开发投资方面，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。
2018年的房地产市场不断刷新各种历史记录，可以说有些出乎人们的意料。在很多人的印象里，2018年是个比较特殊的历史节点，调控之多前所未有，而结果却有这样的成绩。
同时，也难免带来一个疑问：2019年，房地产市场还会延续这种发展势头吗？
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和这份房地产投资开发情况几乎同时间发布的还有2018年全国的GDP数据。
根据国家统计局公布的数据显示，2018年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。
和上面的房地产数据一样，2018年全国GDP也创造了历史新高，首次突破90万亿。
值得一提的是，2018年第四季度GDP同比增长6.4%，这是近十年新低，与2009年第一季度GDP增速持平。
而2018年全年GDP增速6.6%，也是自1992年以来的新低。
GDP增速放缓，同时房地产销售创新高，看似矛盾的数据背后，其实可以得出一个结论：楼市发展最火热的时期趋于结束，楼市拐点已经出现。
其实在国家统计局发布的这份房地产投资开发情况中，一些数据也可以看出目前的房地产市场已经略显疲态。
比如，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。投资数据创下年内最低。
另一方面，从市场走势看，已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，12月虽然短期冲刺销售有所上行，但从9-11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。
并且，进入2019年以来，房地产销售增速较 12 月明显回落，再次进入负区间。1 月上半月，30个大中城市商品房销售面积同比增速达-12.6%，较2018年12 月的 8.5%有较为明显的回落。
其中，一线城市销售同比增速回落近 8 个点至 11.2%，二线城市大幅回落超 30 个点至-34.5%，三线城市小幅改善 5 个点至 29%。
同时，在土地市场方面也呈现相同的趋势。
100 个大中城市数据显示，1 月，土地供应面积同比增速放缓近 27 个点至-16.4%，成交面积同比增速回落近 50 个点至-46.3%。其中，一二三线城市土地供应和成交面积增速均放缓，土地溢价率方面，一线城市和三线城市土地溢价率有较为明显的回落。
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我们看到，2018年末到2019年1月这段时间从菏泽到青岛，从广州到珠海。这些城市部分松绑了调控政策，给楼市开了一条小口。
而在最近地方“两会”上，部分城市微调楼市调控内容，提出“一城一策”方案，代表着房地产“因城施策”阶段的开启。
比如，1月17日，河南省十三届人大二次会议召开记者会，河南省住建厅副厅长张达表示，2019年，河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。
在福建，福建省省长唐登杰向福建省十三届人大二次会议作政府工作报告。报告说，健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。
此外，浙江也表示将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波两市今年将研究制订“一城一策”方案。
此外，就在昨天，1月21日，中央召开了《省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班》，对于房地产来说，这是特别重要的一次会议。
房地产调控的政策口径发生了一个微妙的转变——“房地产市场健康发展长效机制”后，这回多加了两个字“方案”，建立/研究/构建……长效机制的表述也调整成“稳妥实施”。
几字之差，意味着政策信号的明确。
一、房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案，下一步应该就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影。
二、正式宣布房地产长效机制正式进入了“实施”阶段。政策信号再度明确。
这其中最重要的是“稳妥”，2019年在诸多不利因素下，“六稳”，尤其是稳预期成为重中之重，房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。
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显然，这不是炒房客所乐见的结果，众所周知，房产投资最重要的，就是在利空因素下抄底，然后在大利好中抛出。而“稳妥”的整体局面，房产的投资空间也就急剧缩小。
指望着买房发大财的想法，大部分人要落空了。就现在的情况而言，地产的黄金时代不在，对于房地产的投资属性，也要有重新的认识，未来的房地产市场，已经从创造财富最好标的物，变为防御性的投资产品。
现在的房地产市场，现金流比杠杆更重要，投资门槛也会进一步提升。
发表于 2019-1-23 13:25:50
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