重视房企大佬们的忠告：出来混总是要还的

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2019年初，王健林、王石、李嘉诚等房地产大佬集体出来发声，好不热闹。

每个人的“金句”各有侧重，但无不印证着同一个道理——出来混总是要还的，不是不报，时候未到。

当房地产由增量时代进入存量时代，暴利终结时，似乎楼市真的变成了“以前是混日子，现在是日子混了你”。不然，为什么地产人都在为生存而忙、而忧！

王健林的“被动”转型

2019年1月，万达集团召开2018年年会，久未露面的他以万字工作报告重新回归视野，谈瘦身，谈转型，并发自内心地感谢党和政府，感谢改革开放。

顺着时间线观察王健林，你会发现，他变了。

2015年11月，王健林接受采访时说：海外投资的结果确实就是资产的转移，但是资产转移或者在海外没有对错之分，只有合法和不合法之分。我们自己辛苦赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投。

2017年7月，王健林的态度有了微妙变化：积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。对于当年年底自媒体的一篇文章《王健林的滑铁卢》带来的中伤，王健林还以千字文的声明高调回击。

2018，王健林彻底低调、沉默了一年。

2019年之后王健林会去向何方？或将又低调回去，继续备战转型以及他的新方向大健康领域，且以后一年一度的年度工作总结也再难见到他本人。

此次年会上，他说，今年是万达三十年，也算走过一个完整的历程，明年以后工作报告就不对外发布了，一是不是上市公司，没有这个义务，二是舆论压力太大，怕说多了被人捕风捉影瞎写。

从上述时间线来看，爆发节点就是，2017年的万达、融创与富力之间的638亿世纪大交易。此后的2018年直到现在，王健林启动的模式一直是卖卖卖以及向大文化、大文娱转型。从2018年，文化收入成为万达业绩第一大支柱看，瘦身转型确实起到了显著效果。

从某种意义上说，王健林的转型，是时代赋予的。

暴利时代远去了

最近站出来发声的除了王健林，还有李嘉诚和王石。说起楼市，他们三位都在表达着同一个意思，楼市有风险，投资需谨慎。只是每个人说法有别。

1月12日，王健林说起2019年资本市场的任务时表示，按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。这是协议约定，今年必须完全剥离。

1月11日，去年正式退休的李嘉诚出席长实集团晚宴，在接受采访时称，今年世界经济还很复杂，大家要小心点，买房要量力而行，如果分期付款能够负担，买了自己住没问题，应该买，但是炒房就千万不要，因为波动很大。

1月9日，王石在深圳的跨年演讲上说，市场给他上的最好一课是，市场是很公平的，你怎么投机赚的钱，它一定让你还回去。你培养了投机的队伍，遇到不投机的市场，就不会做了。

在大佬们看来，楼市逻辑变了，曾经的暴利行业房地产缺陷开始显现：一是房地产是强周期性行业，在周期变化中很多企业死掉，即便大型企业也避不掉这个周期性变化；二是房地产现金流不长远，不稳定，一旦金融监管管控严厉，现金流的风险就来了。

基于此，以前房企粗放的单一开发模式，根本不可能持续长久。存量时代，房企能做的唯有转型。只有这样，企业才可以任凭风浪起，稳坐钓鱼船。

到了该清算楼市的时候

按照大佬的说法，出来混总是要还的。当然，这也意味着存量时代，楼市已然到了清算的时候。事实上，房企正在一一“还这些账”。

中国房地产业协会名誉副会长苗乐如给出的一个清算数据结果是：去年调控成常态，次数高达367次，去杠杆触动了房地产的资金、负债。去年7月，银行给企业在建工程抵押贷款最低同比减少到6.9%，当然年末是3.7%，个债最低的时候是1.4%，年末是0.9%。

为什么要清算市场？企业为什么要拼命转型？以万达为例，一个数据或可说明背后的逻辑和部分原因。

最近两年，随着资本外流加剧，外汇储备大幅萎缩至3万亿美元左右，政策从鼓励转变为对部分领域进行限制。万达海外业务则恰巧集中于影院、不动产等被严格审查限制的领域，也因此被定性为“非理性的投资”。此后，王健林和万达都进入了“艰难时刻”。

为何防止资本外流，这个风险在哪儿？王健林触碰了什么线？

李稻葵曾说，中国经济最大的风险点不是房地产，而是货币存量居高不下导致的资金外流叠加货币贬值带来的新型双螺旋式金融危机。2017年经济领域一场必须打赢的硬仗是管住资本账户，严防资金外流，否则后果不堪设想。

仔细想想，国内去年轰轰烈烈的金融监管，其实和海外资金监管是一个道理。数据显示，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。

楼市再无地产英雄

楼市变了，其中的人和说的话必然也在变化。

曾经，王健林、王石、李嘉诚，都因房地产而成了财富的集大成者。企业也都烙上了鲜明的个人特色。创始人的豪言壮语和一个个小目标，喊得很是响亮。

但是，这两年，当各类限制的调控、土地流拍、金融监管、城市间并购扩张、抢人大战、轻资产运营等成为年度关键词时，当2013年首次当选的年度国内汉字“汉”，被2018年的年度汉字“奋”取而代之时，当“活下去”都成为圈内的一句流行语时，意味着房地产下半场的游戏规则已生变，房地产暴利时代终结。

在此背景下，大佬们都变得低调了、谨慎了，甚至每年的小目标都不对外公布了。

褪去了个人特色标签的房企们，也都回归到了企业本身发展上。连王健林每年年会的惯例歌曲今年也都变成了自己填词的“万达之歌”。

今年是改革开放40年，时代把王健林，王石，李嘉诚留在了过去。新的时代会出现下一个王健林、王石、李嘉诚，但那个时候，已不是出自房地产领域。

不管怎样，这是时代变化做出的自然选择，物竞天择，适者生存。能做的唯有适应、改变、感恩。

用王石的演讲词来说，人的一天是从夜晚和黑暗中开始，黑暗过去才是光明。感恩逆境，它就是生活的一部分。

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