楼市景气度延续跌势 房贷利率难现全面大幅下降

尐跳蚤

国家统计局16日发布了2018年12月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计数据表明12月新建商品住宅中，上涨城市为59个，比11月减少4个，上涨城市数量连续两月下跌，平均涨幅为0.77%，涨幅环比收窄0.21个百分点。二手住宅方面，上涨城市数量为47个，比11月减少4个，平均涨幅为0.32%，环比收窄0.22个百分点。

12月份，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。一线城市受高端项目入市销售带动影响，新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比11月扩大1.0个百分点，二手住宅持续下降。二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比微涨，涨幅均比11月有所回落。

二手住宅房价指数下跌城市持续增加

二手住宅销售价格指数方面：上涨城市47个，相比11月减少4个；持平城市1个，比11月减少1个；下跌城市22个，相比11月增加5个，二手住宅下跌城市数量连续4月增多。

从涨幅情况来看，70城平均涨幅0.32%，环比涨幅比11月收窄0.22个百分点。上涨的47个城市平均涨幅0.61%，环比收窄0.24个百分点，涨幅有所回落。

分城市等级来看，12月四个一线城市二手住宅销售价格下降0.3%。31个二线城市二手住宅销售价格上涨0.1%，涨幅比11月收窄0.2个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比11月收窄0.1个百分点。12月70城二手住宅价格指数平均环比涨幅持续收窄，下跌城市数量持续增加。

新建住宅指数环比涨幅收窄

从12月份70城房价指数来看，新建商品住宅上涨城市减少至59个，比11月减少4个；持平城市为3个，比11月增加1个；下跌城市8个，比11月增加3个。新房市场方面，上涨城市数量连续两月下跌。

从涨幅情况来看，新房市场整体较为稳定。70城平均涨幅0.77%，涨幅环比收窄0.21个百分点。上涨的59个城市平均涨幅0.94%，上涨城市平均涨幅比上月收窄0.17个百分点。

分城市等级环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比11月扩大1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅上涨0.7%，涨幅比11月回落0.3个百分点；35个三四线城市新建商品住宅价格上涨0.7%，涨幅与11月相比缩小0.2个百分点。

房贷利率难现全面大幅下降

此间观察家认为，基于今年银行信贷投向、负债成本、房地产调控等因素，房贷利率难现全面大幅下降。

首先，从房贷利率松动原因看，2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，由此银行可调动的资金量级上升，有利于信贷规模扩大。但当前信用风险不容忽视，优质资产相对稀缺。个人住房贷款是相对安全的资产，银行有动力加大配置力度。需要指出的是，当前定向调控方向不会改变，央行给市场释放流动性的目的是为了加大对民营企业和小微企业的支持力度。随着纾困民企的政策不断出台，商业银行信贷投放的重点仍将放在实体经济和薄弱领域，而非房地产领域。

其次，从负债端看，在流动性合理充裕的背景下，银行负债端压力将有所缓解。但要看到，在利率市场化、银行“存款搬家”的大趋势下，银行吸收存款的压力将长期存在。2018年以来，结构性存款作为银行揽储的主要工具之一，规模增长较大。考虑到一部分“便宜”的负债替换成结构性存款，银行负债端成本有所上升，这就要求资金端收益维持高位。个人按揭贷款因有抵押而相对有保障，但收益相对不高，银行在按揭贷款上的议价能力较强。

再次，房地产市场严调控的态势不变，不支持房贷利率全面大幅下降。国家统计局16日公布的数据显示，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。事实上，房价的稳定意味着前期调控效果不断显现。房地产市场调控如果不稳定，会在一定程度上危害房地产市场的健康稳定发展。在“房住不炒”的政策基调下，调控将持续发力，防止房地产价格大起大落并促使其回归理性。

此外，全面降息在短时间内可能性不大。央行表示，当前货币政策在实体经济中的作用正在逐步发挥，同时对原来的政策也在做动态评估，在此基础上再做进一步研究。因此，全面降息或在近期内不会发生。另外，从人民币汇率、房地产市场调控的角度看，也不宜降息，房贷利率全面下调的可能性不大。

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