话题|谁还记得20年前的“98房改”？

尐跳蚤

房地产，这或许是我们这个国度最近十年来最具魔力的词语。

在中国历史上，或许还从未有过一个行业，能同房地产一样如此深入地渗透到经济的方方面面。无论人们是赞美房地产二十年来创造的财富，还是诅咒它万劫不复。

1998年都是一切的起源——历史的转折点。

 

壹

▲1998年天安门国庆花坛

中国房地产全部的光与暗，都是从1998年的一纸文件开始的。

 

是年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。它的颁布，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。

 

1998年，金融风暴摧残下的亚洲经济动荡、危机四伏。

1998年，中国的改革开放政策已经执行了20年，面临着20年积淀下的问题。

 

98国家房改方案的主要起草人之一的顾云昌曾说：“亚洲金融危机席卷而来，中国尽管没有受到危机直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。”

 

这是98房改的时代布景。

 

显然，房地产消费是被决策层所看中的那台内需发动机。这个行业拥有广大的上下游，一旦启动，无疑将会成为推动经济的全新引擎。

 

1998年的中国房地产市场，就是一座在起跑线上的赛车：分配体制、供应体制、金融体制和市场交易体系是支撑它前行的四个轮胎。顾云昌说，这四方面改革是加速房改成功的关键所在：

 

-分配体制改革：以货币化分房代替实物分房。通过截断福利性质的供应，来释放潜在的庞大住房需求。

-供应体制的改革：对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策。对低收入者供应廉租房，对中低收入者供应经济适用房，中等收入以上的家庭则提倡买商品房。

-住房金融体制的建立：除了开发贷款外开始发放个人住房贷款，解决个人购房者所面临的购买力不足问题。

-新市场交易体系的建立：通过将旧公房出售，二手房上市交易等措施，完成整个房地产市场图景的拼图。 

 

贰

▲1998年，国贸二期东塔楼刚刚动工，如今国贸三期也已不再是北京第一高度……

引擎咆哮轰鸣，然而在最初的三年里，房地产行业却全然没有按照路径前行。

 

1998年7月3日印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布，停止住房实物分配、实行住房商品化的房改。可市场却没有按照预计一下子爆发出来。

 

从1998年到1999年是一个过渡期，2000年以后，国家规定单位不再买房分配给职工，由个人为主体购房。不过市场的生命力却迟迟没有释放，个人买房者依然在积蓄购买力，中国房地产市场处在集团或者单位消费的时代。彼时的情况是，先富起来的一批人买房的还不多，不足以支撑房地产市场的发展。从2000~2003年，在近三年的时间里，包括一线城市在内的大多数城市，房地产市场一片寂寥。

 

然而，民间的积累也在等待时机进入市场，一旦时机成熟，需求就将不可遏制的爆发。从2003年开始，房地产行业开始深刻地介入到人们的生活和经济发展中来。马光远说：第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题。这是一个不争的事实。

2008年时，房改历经十年。彼时房价快速上涨， 已让舆论颇有微词。原建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾，忐忑地坐在自家的电视机前，看央视二套做的一期节目“评选三件老百姓满意的事情”。她心里抱着0.01%的幻想，想知道，住房制度改革能不能够被选上？

 

最终的结果是住房改善位列第三，她从椅子上跳了起来。

谢家瑾回忆说，在深化房改政策实施的那些年，全国房地产市场始终处在一个良性的发展阶段：房价稳定、购销两旺，改革的大步推进带来老百姓居住条件的明显改善，确实称得上是房地产发展的黄金年代。

 

叁

市场化是房改的动力与目的，却也在后来的爆发式增长中，成为了房地产行业的原罪。追逐利润是市场的本能，完全市场化的结果，就是由于供应的稀缺，房价的持续增长。虽然伴随着政策的调控，房产总呈周期性发展，但一个无法否认的事实是每一个下跌周期过后，新一轮的激烈反弹，会将房价冲向一个新的高点。

 

如今，距离98房改已二十年，人们蓦然发现，当年为了拉动内需，过分强调市场化的房地产，在后来的执行过程中却顾此失彼，走向了重市场、轻保障的极端。

 

顾云昌说，当初在制定房改方案时，大家讨论了很长时间，以防方案有纰漏。比如，当时几位主笔人在考虑住房货币化时，在买房补贴上花费了大量精力，可后期推行时却很顺利，没有想象中的波折。反而是在建立住房供应体系上，当时认为没问题，实际上暴露出来的问题却最多。到现在为止，公租房怎么经营管理、怎么分配这些问题始终没有一个答案。

 

换句话说，房改之初被设计用来支撑房地产的四个轮子，有三个都运转良好。唯有供应体制上出现了些许偏差。造成的结果，就是当房价随着一轮又一轮的成交被推上新的高点的同时，中低收入群体失去了保障。

 

资本逐利，政府求稳，社会不患寡而患不均。有关住房的资源与分配的博弈，这是98房改20年来一直困扰着社会的问题。所以，建立在商品房上的人居梦想成为了一柄双刃剑。商品房带来了楼市繁荣、人居改善，也带来了房价的扶摇直上。20年来，人们幸福与挣扎并存，在欣喜生活质量改善的同时，也开始担忧房价的节节飙升。

 

肆

去年，中央层面对房地产行业的关注又激发了舆论的热情。在传统的讨论房价之外，人们更加关注政策上的一些根本变化。中央提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”。各大城市纷纷根进，出台政策：无论是土地市场通过增加自持、共有产权房的比重，带动今后市场结构的变化；还是租赁市场上的租购同权。这都是在想方设法解决供应和分配的不均、解决保障的不平衡、更是在逐步剥离房地产的投资属性。

 

前不久，经济学家马光远撰文称，“中国房地产目前面临的诸多难题，靠调控是无法解决的……当房地产的主要矛盾已经进入到市场快速发展与制度建设的滞后之间矛盾的时候，通过启动二次房改，对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除，是唯一的选择。”

 

20年弹指一挥间，在那个历史转折的时刻，98房改帮助中国经济取得的繁荣有目共睹。而且在其后二十年间，如此深刻地影响着这个社会的三代人：初尝房改的60、70后成为第一代“房奴”，却也借助房产增值实现财富的增值；80后迎头撞入高房价的怒潮，在其中挣扎求存；90后、00后们，他们也终将面对房改带来的问题。

而其所积淀下来的弊病也有待解决。在房改推出20年之际，中国的房地产行业似乎又一次站在了转折的路口。

 

20年前，在房地产转折的历史窗口，你经历了怎样的故事？

20年间，历史给这个行业以巨大的机遇，你是否就是时代浪潮里奋斗的一份子？

20年后，这个行业究竟应该会转向何方，你是否愿意写下对未来的预言？

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