上海开年楼市观察：豪宅热销 地王低调入市

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农历新年临近，上海（楼盘）楼市以低成交和低供应的姿态准备“过年”。据上海中原地产数据显示，2019年前三个星期，上海新建商品住宅市场高开低走，成交面积从15.3万平方米降至9.4万平方米，周度平均供应面积为3.9万平方米。  

不过从整体来看，市场尚处于供大于求的状态，从去年下半年起，供应量与成交量“剪刀差”即有所增大。  

记者在走访沪上多个项目发现，2019年开局，上海楼市在结构上延续中高端项目集中入市的趋势，豪宅项目的去化情况悄然走红。新年第一个星期，楼盘成交面积排名第一的是均价13.09万元/平方米的豪宅项目，而且一周去化70套。  

值得一提的是，上海刚需类住宅签约量出现同比下降，入市遇到一定压力之余，备受关注的地王项目则在缓慢出清中，包括新城控股上海虹口凉城地王、华润静安府东区以及松江泗泾地王几乎以贴楼面价的均价入市，盈利空间缩水。  

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，此前，在限价因素下不少项目迟迟不入市，房企没有收入。基于现金流的考虑，有的项目也做出让步，即便面临亏本压力也要积极入市。近期豪宅项目成交热是一个重要信号，即2019年可能是一批地王项目集中入市的时间，但是这些项目面临亏本风险，除非以较低价格入市的同时，去化效果达到预期。  

豪宅热销刚需遇冷  

近日，中国指数研究院发布《上海市场研究年报》，2018年商品住宅供应829.46万平方米，同比增长118.9%；成交646.32万平方米，同比上涨2.1%，处于近五年第二低位；成交均价为53220元/平方米，同比上涨11.2%。  

业内人士认为，2019年上海将持续较为紧缩的政策调控，住宅市场承压成为新常态。相较于2018年，开发商或将加快放量，住宅市场整体流动性加强。  

据上海中原地产数据显示，延续2018年最后一周的供应热潮，2019年元旦期间即有3个项目入市，投放总面积达到12.4万平方米（1319套），同比增加3倍。传统刚需聚集区嘉定的成交量为2.6万平方米，在所有区中排名第一，这一成交量和去年交易比较活跃的时期相当。而一般而言黄浦区大多数时间成交面积不超过5000平方米，并且处于下游位置，2019年楼市开局也表现较好。  

在成交结构上，近期，上海刚需类住宅成交量缩水，偏高端房源成交表现较为突出。  

在此期间，泗泾板块出现地王楼盘一次性投放50%以上房源上市的现象，项目楼板价3.7万元/平方米，包含土建、配套和建造成本的刚性支出，市场仅报价4.7万元/平方米。在面临亏本压力的情况下，房企快速回笼资金的意愿表现明显。  

2018年12月26日，记者走访原闸北双子地王项目的静安府，在静安区汶水路平陆路口，原本宽敞豪华的营销中心搬迁到了项目的地下车库，取而代之是路旁一间临时搭建的“接待中心”。在地下车库里，随处可见房屋签约的工作台，工作人员忙于处理签售房屋的手续。一名销售人员介绍，该项目刚开盘结束，加推288套房源，均价约8.6万元/平方米，开盘去化率将近九成。  

据上海东方公证处数据显示，静安府东区开盘认筹人数达到255人，认筹率88%。而据此前公开资料显示，该项目在2016年7月24日首次开盘，实收均价约8.8万元/平方米。两年过去，该项目下调均价推盘。  

同样为千万级豪宅，记者在走访上海老西门板块的中海建国里和沪上另一处豪宅陆家嘴(600663)壹号院也得到售罄的消息。其中，陆家嘴壹号院总计247套房源已售232套。上海杨浦区总价为1600万~1800万元/套的保利翡翠甲第也于2018年12月底开盘。数据显示，该项目认筹客户达到122组，认筹率达到145%。  

楼市交易结构倾向高端房，为何豪宅比刚需楼盘更受欢迎？卢文曦表示，随着市场进入调整，资产保值更为重要，中心区房源恰好具备这种潜质。随着外围区域房价都突破4万元/平方米，中环内房价则更具性价比，因此中心区项目反而逆势走俏。  

房企违规频仍  

上海中原地产的数据反映出2019年开局的楼市转向。第一周，上海新建商品住宅成交面积15.3万平方米，环比增加12.5%，而接下来的两个星期则连续下跌。1月14日~1月20日，上海新建商品住宅成交面积9.4万平方米，环比减少21.6%。  

值得注意的是，在平淡的市场成交背后，依然存在一系列不合理的迹象。1月8日，多名上海华侨城苏河湾项目的购房者向本报记者反映，该项目T2和T3塔楼的业主在进行房屋装修时发现，室内装修材料存在不合格情况，墙壁内侧使用劣质阻燃胶合板，拆开装修板材后还找出多处劣质保温棉、发泡剂和废弃木渣等，而一些本该使用木材固定的位置被偷工减料成了组合纸板，存在消防隐患。  

苏河湾项目位于上海静安区苏州（楼盘）河畔，曾创造当时的全国单价地王。对此，华侨城（上海）置地有限公司工程部副总监周文胜表示，业主的确提出橱柜下面隐藏建筑垃圾的不符合规定行为，但公司在发现问题之后，已通知质量监督站等部门查看，所有装修材料具备检验合格证书。  

同时，记者在位于泸定路568号的国浩长风和上海浦东新区森兰星河湾项目看到，施工现场展示有项目的宣传海报，但是附近并未公示相关施工铭牌。森兰星河湾项目里有两幢楼房最高建造至第十层，其他住宅楼建筑的表面搭有脚手架，但是环绕一周，也未见规划许可证和相关施工铭牌。  

上海浦东新区规划与土地管理局、建设和交通委员会相关负责人证实，森兰星河湾项目取得了规划许可证和施工许可证。但新区交通委员会相关负责人表示，施工存在不符合规范的行为，按照《上海市建设工程文明施工管理规定》，施工单位应当在施工现场醒目位置设置施工铭牌。对于这一问题，其表示下一步将加强监管。  

记者就上述问题致电国浩地产方面，截至发稿，暂未收到回复。星河湾上海公司方面则对此进行了否认。  

除此之外，另一个值得关注的项目则是虹桥正荣府。该项目最早于2015年领取预售许可证，且网签信息也显示销量可观。然而，多位业主却反映该项目存在问题，最初承诺的位于楼盘一侧的商业配套设施迟迟未开发建造。  

1月23日，记者来到青浦区徐和路的虹桥正荣府看到，楼盘的金色招牌经过数年的风吹日晒已没有了曾经的光泽，在该楼盘招牌的后方即是让业主维权的配套商场。记者注意到，该片区域自2018年9月之后仍是一片空地，没有动工迹象，一侧的出入口上的信息表明该地块的具体信息：徐泾镇联名路东侧A-3A-1地块商业项目。除此之外也并未有任何施工铭牌等信息。与此同时，在该地块另外一侧，徐和路185弄5~87号的商铺是该小区的底商，但是都无人经营，大部分门店张贴有出售的标语。虹桥正荣府一名业主告诉记者，由于商业项目没有建完，小区周围没有形成人气，商铺才由租转售。  

对于该项目配套的商业项目，记者致电致函正荣地产集团有限公司了解情况，但截至发稿，暂未收到相关回复。虹桥正荣府售楼处的置业顾问表示未来会建好，但没有透露具体开发时间。  

星河湾等地块开工迟缓  

近日，在上海举行的2019丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱表示，在2018年，市场熟知的“地王”基本还没开盘，高价地闲置的背后，存在开发迟缓的客观原因。但这些高价地面临的现状是，板块“限价”直逼“地王”项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。  

1月24日，上海网上房地产数据显示，新城控股位于上海虹口区凉城新村街道的地王项目新城虹口金茂府，280套可售房源中仅售出2套。该项目楼板价6.7万元/平方米，日前开盘均价为10.2万元/平方米。  

根据相关报道，星河湾集团在北京（楼盘）、上海等城市项目开发延续多年，由于销售均价较高，土地溢价低，为公司攫取超高利润。此外，星河湾集团在一线城市的地产项目，开发和销售周期拉长。  

森兰项目被誉为星河湾集团在上海的第三座星河湾。根据上海浦东新区官网发布的公告，森兰星河湾的建设地点位于外高桥(600648)森兰A11-2、A11-4地块，包括新建3栋7层住宅楼、一栋商业用房及整体地下室，还有7栋16层住宅及一层地下车库、一栋3层配套服务用房等。  

记者在该项目看到，配套的幼儿园接近建设完成。根据施工铭牌的信息，该幼儿园开、竣工时间分别为2018年11月2日和2019年6月28日，承包单位为中天建设集团有限公司。  

在浦东政府网站上，该项目早在2017年4月就通过报批，时隔一年半才动工。“森兰星河湾是分阶段报建，最早报建时间为2017年。”上述上海浦东新区建设和交通委员会相关负责人说。  

另外，位于闵行区的上海星河湾项目三期也早在2004年拿地，至今未开发销售。  

1月上旬，记者在星河湾酒店二楼的售楼处了解到，仅有几套房源可售，均价为7.7万元/平方米。而对于项目的三期地块，置业顾问表示未来会开发建设，而建造和入市销售的时间，其没有透露。  

针对上海星河湾项目拿地近14年仍未开发完成，上海市闵行区规划和土地管理局用地科一位人士告诉记者，该项目三期地块暂未划归到闵行区的闲置土地名单内，具体情况有待进一步核实。  

星河湾上海公司营销部相关负责人回复道，森兰星河湾项目的建设均按照政府要求合规开发，而闵行星河湾三期项目是由于土地性质的原因，才迟迟未开发建设，目前还在规划调整过程中。

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