亲兄弟为800万房产反目！“借名买房”到底有何风险？

尐跳蚤

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近期接到一例“借名买房”的过户案例，咨询人张先生当时非常焦急的找到快过户，咨询弟弟“霸占”自己房产，如何才能办理过户。过户君觉得非常有必要与大家普及一下知识，看清“借名买房”到底有何风险！

”

原来，2011年张先生购买该房（90平米住宅）时，恰逢限购令出台，由于首付资金不足，便与有京藉户口弟弟商量，借用弟弟的首套房名额自己出资购买了该房产。张先生因工作不在京，该房产一直是弟弟一家居住并代为打理。

去年7月，张先生由于生意失败急需用钱，于是想要将该房产卖掉，该房现价已经超过800万，但在办理过户的时候却遭到弟弟一家的阻挠：他们声称拥有该房屋的产权，张先生无权处置。

 

“借别人的名字购房，出资人就没有处置的权利？

”张先生向“过户君”抛出了这个问题

张先生的行为是典型的“借名买房”

那么，啥是“借名买房”?

 “借名买房”是由A出资，B与C签订房屋买卖合同，房屋产权登记为B，然后A再与B约定房屋产权归A所有的购房形式。在这一过程中，A是实际购房人（出资人），B是名义购房人，C是卖房人。

张先生为了规避限购政策，让拥有京籍户口的弟弟代为购房。虽然张先生出资，但房屋产权归属在其弟弟名下。张先生为实际购房人即出资人，张先生的弟弟为名义购房人。

“借名买房”亲兄弟也难算账

“借名买房”不出事则已，一出事就是大事。只要以下任意一种情况出现，张先生的出资购买的房子就有可能“打水漂”。

①名义购房人可能会故意违反约定，霸占房屋。比如张先生与其弟弟交恶后，弟弟一家不承认张先生为实际出资人。

②出资人与名义购房人发生争执后，若法院查明这属于以“借名买房”的方式来规避国家政策，一般不会判决继续履行房屋买卖合同。

③如果名义购房人陷入债务纠纷，债权人申请保全，房屋可能作为登记人的财产被法院拍卖。

④如果名义购房人将房屋转让给“善意第三人”，出资人的房子也就打了水漂。

善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。

规定怎么说？

 目前，我国实行不动产登记生效原则，不动产所有权以不动产权证为准。

借名人虽为实际出资人，但当不动产权证显示的权利人为出名人时，从表象外观上不动产所有权归出名人所有。

此时，一旦发生出名人拒绝协助办理不动产变更手续的情形，借名人无法行使对房屋的所有权。

 “借名买房”为了防止财产遭受损失，至少应注意以下4点：

① 借名人与出名人应当签订书面的借名协议，约定不动产所有权权属，并且明确约定所有权转移时间以及出名人有协助办理所有权转移的义务等内容；

②借名人应当确保对该房屋的实际占有，保留房款支付凭证、装修费收据、物业费、水电费等缴纳情况，即可以证明借名人为实际出资人以及占有人的相关证据；

③如进行异议登记，需在15日内提起诉讼。

④借名买房应在能办理过户手续时尽早过户，不仅产权有保证，早过户确实真省钱。随着不断攀升的房价，房屋的核税价也在上升，因为同样的房子办理过户确实比早些时候要多掏一部分的契税、个税。

现在张先生已经取得二套房资格，也已经与弟弟协商支付一定赔偿，准备将该房产过户到自己名下。虽然兄弟之间伤了和气，但最终张先生还是拿到了属于自己的房产。张先生说就当是“破财免灾”了。

佳节将至，过户君也希望所有家庭都能和和美美，幸福安康。

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