10多家房企破产，还有南京房企老板自杀！中小房企遭遇“至暗时刻”

尐跳蚤

同样面对融资渠道收紧，去化压力大的情况，千亿房企尚能应对自如，中小型房企何去何从？

据克而瑞地产研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，销售流量金额超过千亿元的房企达到30家，三家龙头房企中，碧桂园全年实现销售额7286.9亿元，同比增长32.3%；万科和恒大同比增幅分别为14.5%和10%，增长稳定。

值得关注的是，部分房企2018年销售业绩增长幅度较大，且年末冲刺业绩亮眼。以富力地产为例，公司1月2日晚间发布销售简报，2018年全年权益合约销售金额约为1310.6亿元，销售面积约1018.01万平方米，销售收入和销售面积分别上涨60%和61%；其中，2018年12月权益合约销售总金额约172.1亿元，销售面积达约125.12万平方米，分别上升107%和106%。

房企加速快跑，行业集中度进一步提升。克而瑞数据显示，截至去年年底，销售流量金额TOP10房企集中度达到26.9%，TOP50房企集中度达55.1%，TOP100房企集中度也已上升至66.7%。百强阵营内部也在出现分化。

那么同样面对融资渠道收紧，去化压力大的情况，千亿房企尚能应对自如，中小型房企何去何从？近日，据微信公众号为“象甲”的爆料，曾被媒体评选为南京市房地产十大推动人的开发商张旭东自杀身亡。“寒冬”之下，据wind数据，2018年以来，截至12月初，有44家上市公司宣布出售房地产资产。来自蓝鲸房产不完全统计，去年1-10月，已有10家房企因资金断裂宣告破产。

白鹭岛“幻灭”

公开报道显示，张旭东，南京旅游地产第一人，10年前因滁州来安白鹭岛项目的大规模宣传以及频频出镜，而备受南京房地产关注。据业内人士透露，张旭东胆子大，堪称牛人，南京首例一房多卖即出于他旗下项目。“当年南京的老头老太，最喜欢周末组团去白鹭岛。”

白鹭岛项目于2006年开工，该项目位于安徽滁州来安县，旅游区面积4.2万亩、规划面积1.7万亩，核心开发面积1.1万亩，建筑面积约20万平方米，总投资人民币4亿以上。区域按功能划分为：国际度假、森林旅游、白鹭保护、湖泊游乐、佛教文化五大区域。

然而 白鹭岛项目还没有盈利成效，仅隔了4年，张旭东又急于上马马鞍山龙湾项目，意图扩张。资料介绍，龙湾项目占地2200亩，建筑占地209亩，建筑面积20万平方米，总投资6亿元人民币。投资规模远远超过白鹭岛项目。他从白鹭岛获取的销售资金，被用来启动开发龙湾以及其他项目。

过于自大、盲目扩张，忽略资金链问题，楼市调控之下，2013年，张旭东旗下多项目资金链告急，仅白鹭岛项目债务近2亿，还闹出维权、1元股权转让等风波。此后，他债务、多起购房诉讼、股权诉讼缠身，一度被安徽警方控制、协助调查。旗下的来安白鹭岛、马鞍山龙湾水文化度假主题公园等项目也成烂尾楼。

直至如今，微博上仍有购房者反映，当年遗留的白鹭岛项目问题至今仍未解决。他本人也曾在QQ空间的日记中写道：“现实是残酷的，我已不具备驾驭这个项目的能力，无论资金、信誉、行为现在都对我不利。”“负债让我失去了信誉、失去了白鹭岛、失去了家……还得东奔西跑地漂泊躲债”。

中小房企“修内功”

而除了张旭东外，中小房企也在挣扎求生着。但在行业格局面临洗牌的当下，中小房企遭遇破产或者兼并似乎不可避免。据媒体统计，2018年以来，已有10多家房企因资金链断裂宣告破产了；自2014年以来，这个数字或许更大。

最典型的莫过于中弘股份。2018年12月28日，股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份，被深交所摘牌。这意味着以房地产为主业的中弘股份，上市8年，正式告别资本市场。过去几年中国房地产市场处于上升期的过程中，中弘股份非但未能借机做大，反而深陷债务泥潭；中弘也曾三次尝试重组、转让股份等方式进行自救，但一直未果，这也影响到公司的股价表现。

与张旭东相似，在王戈红领导下的中弘积弊甚深，其实早在数年前就已埋下伏笔。炒作股价套现、贸然进军文旅、押宝商住市场，都使得中弘股份饱受业界和投资者差评，中弘也因此被视为中国房地产业的“大败局”案例。分析人士认为，随着房地产调控继续施压，楼市下行，类似的剧情很可能还会上演。

那么，中小房企如何才能“绝地求生”呢？对于企业自身而言，仍然要坚持快周转；其次，深耕才有新机遇，区域深耕型企业往往决策链条更短，对当地更熟悉，更容易发现价值，这是优势和机会。

但同时需要看到的是，被大开发商收购或者抱团取暖也是机遇。当房地产市场出现两极分化的时候，房地产企业的兼并潮就已经开始了，由于中小房地产企业的融资日益困难，如果房地产企业想要生存的话，卖身给大型房地产开发商无疑是一条出路，创始团队可以退出企业经营管理或者成为大企业中的一部分。此外，也可去寻找更多的资本市场可能性。从去年开始，很多中小型房地产企业都开始谋求海外上市，通过上市房地产企业将会获得更多的直接融资渠道。

寻找债券市场融资渠道也不失为好的做法，最近一段时间，创新类的产品ABS产品、REITS产品正在成为房地产企业的另一种思路。但是由于中国的租售比较低，租金的来源有限，这也导致此类产品能否产生永续现金流被很多金融机构所怀疑。

当然，无论哪一种方式都是房地产企业苦苦求生的一种选择，毋庸置疑的是房地产企业的大洗牌时代将要来临，房地产企业市场的格局将会出现较大的变化。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，90%的中小企业将退出房地产项目，到2020年最大的20家房地产公司可能会占据60%以上的市场。寡头房企的规模竞赛越演越烈，业绩不济，融资能力不足，抗风险能力不强的房企，最终都将走向末路。

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