共享房产，会是房地产调控的大杀器吗？

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近日，北京市的住房调控手段又出新招，那就是推出了“共享房产”，简单点说就是政府和购房者共同享有房屋产权，房子的售价低于市场价，买房者按照购买价格占市场价的比例，享有相应的房屋产权。当然，房屋的申请和房屋的处置权都有限制，比如要5年内不得转让。（其实很宽松了，你看有些城市在市场上购买的房子都搞出了个10年内不得卖出的政策呢）

很多人解读此措施一出，房地产价格必然下跌。当然，唱多的也不少，在疯狂的时候，不管啥政策都可以解读为利多的。

其实，这种政策多为隔靴搔痒。公租房和经济适用房也出来不少年头了，对于房地产价格影响基本为零。为啥？因为这玩意占房地产市场的比例太小。不像新加坡，私人住宅只占10%，而90%的都是这种政策性住房，当然对房价会起到决定性作用。

根据我自己的估算，其实房地产价格跟供需和政策的关系都不大。大约60%的因素都是和货币相关，20%的因素跟大众心理相关，只有20%跟是由政策和供需决定的。当然，政策和供需会对大众心理起到一定的影响作用，但到底起多大作用，还无法估算出具体的比例。

所以“共享房产”说到底，目前也就是准备搞试点，而且最终很可能仅仅就是个试点，对于能够占到的市场规模，预计会非常小。而后续的发展呢？想象一下你们当地的经济适用房和公租房吧，推广得如何了呢。除了重庆当年还算有点影响之外，其他绝大部分城市这些都被边缘化了。对于低收入者而言，“共享房产”可能会缓解他们的购房压力，但是对于房地产市场整体而言，很难说会有什么影响。

目前的房地产供应其实根本就不少，根据社科院的统计，93.5%的人都自由房屋，即便是排除掉农村，在城市租房的人口也只占20%，这在主要经济体中，房屋自有率都是最高的。

现在看房地产走势只需要看货币，这才是房地产价格的决定因素，不仅仅是中国，全世界的都一样。从央行的数据来看，广义货币量M2已经连续两个月低于10%的水平，是历史上的最低值。但是从7月来看，央行明显又放松了一些，喊了一段时间的去杠杆，目前被定义为已经取得阶段性的成功，言下之意应该会歇一歇了。

但是我们的M2再也无法保持高速增长，毕竟体量已经摆在那里了，去年定了个13%的目标，结果非常努力也没有达到，今年定的是12%的目标，目前没有一个月达到了。而在大众心理方面，虽然政策会起到一定作用，但更为主要的还是房地产价格的走势。人们都是追涨杀跌的，涨的时候大家都预期还会大涨，跌的时候马上就可能转向。那个时候，人们在上涨的时候如果可以找到一百个看涨理由的话，在下跌的时候就能找到一百个看跌的理由。

最后，至于房地产政策是无法预测了，毕竟，可能上半年还在去库存，下半年就限购了，也有可能一边去库存，就去成库存新高了，对了，这个就叫辩证法和宏观调控。毕竟只有20%的因素，所以只好不考虑了。

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