关于房价专家说的太多！其实只看最本质这两点就够了 - 经纪圈

一、二线城市房地产调控政策集中出台以来，房价走向问题比中国足球问题的关注度只高不低，关于房价走势的辩论此起彼伏，专家、媒体频频发声，或言政策无用，或言拐点来临，或言不同城市不同结果，或言增速放缓但仍会健康发展，一时议论纷纷，莫衷一是。每个人有每个人的判断，这本无可厚非，但面对文章里令人眼花缭乱的高深数据、表格、曲线，相信吃瓜群众已经蒙圈了，根本不知道该相信谁，心里早有一万只羊驼奔腾而过。

古人常说，听君一席话，胜读十年书，如拨云见日，使某茅塞顿开。如今看完那些故弄玄虚的文章，如坠云里雾里，感觉十年书白tm读了。为什么有些文章好好的话不能好好说，非要高深莫测呢？我想可能有以下几种原因，一是受我国教育体制的毒害，本来很简单的事，非要让人不明觉厉，否则可能评不上教授。二是作者自己可能都不相信自己说的，堆砌数据给自己壮胆。三是写的简单了容易被推翻，写的谁也看不懂就没法被推翻了。

房地产市场极其复杂，虽然是市场经济的一部分，但绝不仅仅包含经济规律，还包含政治、人性等因素，而且这些因素是不可量化的，特别是在不同的政治体制、不同的时期起到的作用也不同。仅从经济学范畴来说，房地产市场所涉及的经济变量何其多也，确定每个变量所占比重又何其难也，所以房地产市场的趋势岂是仅仅凭借几个表格、几组数据、几条曲线，或者简单的美国、日本等外国房地产历史就能判断的？更何况咱们的统计数据是否真实可用尚不可知。

第一种观点，城镇化（农民进城）支持房价上涨，理由是中国的城镇化率只有56.1%，离发达国家的75%还有很远的距离，对于这种观点，我只需要问一个问题，城镇化率到底是经济发展的因还是果？中央也有文件，农民进城要采取自愿的原则，那农民愿不愿意呢？当然，谁不想进城过好日子，享受好的教育与医疗服务，但有一个重要的前提，农民要有钱，要能买起城镇的房子，农民要有工作，能负担得起城市的生活开销。很明显城镇化率的提高是以农民增收为前提的，是水到渠成的事，不是强征地、硬盖房子就能解决的。曾几何时，轰轰烈烈的农村新民居建设，到现在还有多少烂尾工程，到农村走走就知道了。如果农民能持续增收，我觉得房价上涨是可能的，但如果单纯拿城镇化率低来说事儿，不是因果倒置是什么？如果城镇化真有这么神奇，麻烦你告诉金三月半一声，我谢谢你啊！

第二种观点，增加土地供应会抑制房价上涨，理由是供需关系决定价格。这种观点听起来很有道理，但我觉得没有抓住问题的本质。事实是很多人拿着钱买不到房子吗？显然不是，本质问题是买不起。如果认为土地供应多了，房价自然会下降，那就是太傻太天真了。土地和其他商品一样，如果被垄断，那么垄断者就拥有了垄断定价权，垄断价格受供需关系的影响是很小的，这是经济学常识。土地垄断在地方政府手里，是地方财政的主要来源，别说现在实体经济低迷，地方政府债务负担严重，财政堪忧，就是在财政有保证的时候，谁会嫌土地出让金多呢？地方政府没有主动降价的意愿，地价不降，房价就不可能降，没有商人会做赔本买卖。地价不降，供再多有什么用？所以说房价高不是因为供地少，而是因为供地贵，这是体制问题，我不能说人地矛盾不存在，只是觉得高房价不是仅仅用土地供需关系就能解释的，也不是仅仅靠多供地就能解决的。

笔者认为，研究复杂的房地产市场现象，逻辑往往比数据更重要，宏观往往比微观更重要，要想判断趋势，就要删繁就简，究其根源，一些细枝末节就不要管了，因为根本管不过来。今天，我想用尽量少的数据，主要从逻辑和宏观方面入手，对房地产价格走势做个判断，我不能保证分析路径是最合理的，也不敢保证我的结论是正确的，要是能保证的话，我不是神就是骗子，我能保证的是你能看懂我说的话。

价格必须以交易为前提。要形成交易首先要有交易意愿，然后要有交易能力，二者缺一不可。简单的说就是要想成交，首先得有人愿意买，然后得买得起。判断房价走势只要判断这两个条件就可以了，两个同时具备，房价就会涨，有一个不具备，房价就会跌。

自己住的房子能不能买得起？房地产业被称为中国经济发展的支柱型产业，对于这个说法我一直不能认同。我始终认为，房地产业之所以能够蓬勃发展，是因为生产率的提高，带动中国经济的腾飞，增加了大量储蓄和信贷，提高了人们的购买力和消费信心，从而促进了房地产的发展。房地产发展是结果，经济发展才是原因，绝不可以因果倒置。如果房地产是因，那么世界将不再贫穷，我们国家也不用扶贫了，去贫穷的地方开发房地产就可以了。

储蓄和信贷构成了房子的购买力，能不能买得起只要看储蓄和信贷就可以了。买房自住的人都是普通老百姓，能全款买得起房子的绝大部分应该早就买房了，能贷款买房的也买了一部分了，剩下想买自住房的基本都是想贷款买房的，这个问题应该没有争议吧，那么决定是否贷款买房的决定因素就是还款能力了。我没办法判断每个人的还款能力，只能以城镇居民人均收入水平作为参考，2014年全国城镇居民人均可支配收入28844元，上海第一名，人均47710元，甘肃最后一名，人均20804元。因为没找到2015年的数据，大家自己想象吧。一般贷款买房是以家庭为单位，大家可以自己算算家庭还款能力所能支持的房价。以100平方米的房子来说，一线城市的房价已经和普通百姓没有任何关系了，三、四线城市的房价也足够绑架普通百姓生活20年了，如果农民进城买房，那要被绑架多少年？自住房的价格一定是以居民收入增长为支撑的，从中国经济发展目前的新常态定位来看，居民收入大幅增涨是不可能的了，房价再涨，老百姓是买不起的。一句话，没有收入支撑的自住房房价上涨都是浮云。当然房价不涨不意味着崩盘，房价不涨收入微增或者收入不涨房价微跌都会产生新的支撑。

投资（炒房）者还愿不愿意买了？其实这个问题最简单了，俗话说，犯法的事天天有人干，赔本的买卖谁也不做，资本是逐利的，只要风险低、回报高，炒房就不会停，炒房不停房价就不会降。那我们只要判断一下，炒房是否还会继续是一个风险低、回报高的买卖就可以了。

为什么说炒房风险低、回报高呢，因为炒房者在赌地方政府不会让地价贬值，凭什么赌呢？我在以前写的《房价这场豪赌，我们凭什么入局》里做过分析，感兴趣的可以去看看，简单的说，一赌地方政府财政，二赌地方政府信用（债务），三赌地方稳定。能不能赌赢呢，我想说即使能赢了地方，也未必能赢了中央。

十一以来，一、二线城市集中出台限贷、限购政策，像这样出台房地产调控政策前所未有，这明显是在中央指挥下的集体行动，央行也迅速约谈商业银行，要求收紧房地产相关贷款，强化贷款审查，国土资源部明确加大供给力度。虽然笔者一直对相关调控政策的作用持保留意见，但是对中央这次控房价的决心是毫不怀疑的。

首先，大量信贷流入房地产市场导致地王频现，居民杠杆率攀升导致一线城市房价疯涨，所有资源都向房地产领域倾斜，如不及时控制，一旦房价暴跌，必然危及地方政府债务、银行坏账，可能引发系统性、区域性金融风险，这是坚决不能容忍的。

第二，2016年以来，民营投资急速下滑，实体经济举步维艰，高房价导致创业成本增加，创新意愿不足，这将严重影响中国经济产业结构布局，更与国民经济产业结构调整的大趋势相悖。房地产业独大的情形，必然会降低国际竞争力，因为产业相对单一的国家，在经济危机到来时是相当脆弱的。如果这个产业还是房地产的话，那是坚决、坚决不能容忍的。

第三，房地产的火爆已逐渐使人们丧失实干精神，整个社会越来越浮躁，价值观、人生观偏离人间正道。炒房行为导致贫富差距加大，马太效应越来越明显，孟子云：“若民，则无恒产，因无恒心”，老百姓若只能望房兴叹，估计也不会有什么恒心，这将影响到社会大局稳定，更与本届领导人执政理念相背离，那是坚决、坚决、坚决不能容忍的。

房地产业已不再是什么支柱性产业了（我以为从来都不是），而像是长在中国经济身上的一颗毒瘤，如果不赶紧控制，很可能吸收掉整个身躯的营养，使中国经济变成一具空空的躯壳。在我看来，中央已经下定决心，一定会彻底改变房地产业的定位，让房子回归居住属性，如果觉得调控还会像以前一样不了了之，那是大错特错了，有句话怎么说的来着，别跟趋势为敌。

既然中央下了这么大决心，有没有什么管用的措施呢？最近国务院在全国对不动产登记工作进行紧急督导，限期开展工作。为什么要搞不动产统一登记？只有一个理由，收税，没错，就是房地产税。有专家觉得开征房地产税不会起到遏制房价上涨的作用，我并不这么认为。笔者觉得房地产税起码有以下几点好处：