上海限购能否买司法拍卖的房子？（附干货） - 经纪圈

[摘要] 司法拍卖挂出很多低廉的房子，很多人质疑司法拍卖的房子能买吗？在上海限购了是否能买法院拍卖的房子？有什么附加条件吗？

上海限购令“沪七条”规定，沪籍家庭可购2套房，第3套限购；外地人单身不能购房，家庭限购1套住房，第2套限购。目前，沪限购没有松动的迹象，在利益的驱动下，很多人便打起了法院拍卖房的方式曲线购房。

司法拍卖专栏挂出很多低廉的房子，很多人质疑司法拍卖的房子能买吗？在上海限购了是否能买法院拍卖的房子？有什么附加条件吗？

兰因就上海限购能否购买法院拍卖的房子这一问题，咨询了相关专业部门，根据专业部门的解释，目前上海限购的人能否购买法院拍卖的房子没有法律依据。

有段时间房产交易中心和法院执行局就该问题有过分歧，但是上海法院在最后还是裁定上海限购的人可以购买拍卖的房子。

现在有3大趋势可以看出司法拍卖的房屋即便是限购也是可以过户的。首先，全国46个执行限购的城市陆续放开限购，随着限购城市的减少，司法拍卖房屋的购买群体也在扩围。

其次，现在拍卖房屋都在通过淘宝司法拍卖交易平台发布、出价，使得交易的可视面贯通了全国，也使得对竞拍人资格的审核变成了不可行。淘宝网上进行的司法拍卖面向的是全社会，其它不执行限购的城市可以竞买、过户，上海竞买人一旦竞买成功却因限购无法过户，有违法律精神。

最后，法院判决后被告人有可供执行的不动产，需要法院执行局变现赔偿给受害人，法院执行局通过司法拍卖的房子进行公示，竞得人如果因为限购无法过户，案件执行期就得延长，房款势必就要退还，在实际案例中，法院往往会将房款发给申请人，法院最后只好选择过户，保证申请人的权益。[attach]12828[/attach]

法院执行局会就拍卖房屋的实际情况出具公告书，公告中会注明该房屋的面积、价格、是否带租约、佣金等详细情况。法院拍卖流程如下：被执行房屋的起拍价由第三方的评估公司给出，如果无人竞拍，进行第二次报价，第二次报价不低于起拍价的80%，最终以价高者得。

兰因提示购买法院拍卖的房屋有以下风险，竞买人需要综合考虑自身条件然后决定是否参与竞拍。

第一，购买司法拍卖的房屋付款周期比较短，一般是7-30天付全款到法院指定账户，若贷款需要提前确认银行放款时间是否来得及。

第二，竞买人需要向拍卖行缴纳房屋总价0.5%-3%的佣金，具体比例以当时拍卖行公示的比例为准。

第三，被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租，而且租期很长，法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋，更甚者是竞买人根本拿不到租金，存在潜在的二次诉讼的隐患。

第四，被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。若有户口，法院很难强制迁走，影响购买的合法子女入学等其他权利；

兰因电话采访了上海市房产交易中心获悉，上海限购的人可以购买法院拍卖的房屋，竞买人需要带着上海法院出具的协助执行通知书到房屋所在地的房产交易中心和其它材料办理过户即可。

据房产交易中心称，购买法院拍卖的房子不受上海限购政策的影响是可以直接过户的，具体材料如下：上海法院执行局出具的协助执行通知书、身份证、户口本、结婚证、房屋买卖合同等。购买方付清拍卖成交款及佣金后，拍卖方仅提供“拍卖成交确认书”和“佣金发票”，法院仅出具“裁定书”和“协助执行通知书”，购买方凭法院出具的法律文书和相关登记部门要求的其他相关材料（该些材料由乙方自行取得，期间涉及的相关费用均由乙方承担），自行办理过户手续。购买方在收到由法院出具的“裁定书”和“协助执行通知书”后即视作甲乙拍卖标的的交付。

据上海房产交易中心税务部门称购买法院拍卖的房屋税费按普通商品房交易时的税率标准缴纳。原则上是如此，不过，实际过户时会有其他潜在的风险。

被法院拍卖的房屋存在不良债权，出现资不抵债的现象，竞买人需要缴纳买卖双方的税费。因为被拍卖房屋的实际产权人没有其它可供执行的资产支付作为卖方应该缴纳的税费，最后买卖双方应该缴纳的税费都由买方支付。法院拍卖该房屋时会在公示中注明的。

被法院拍卖的房屋竞得价高出法院执行的债权，超出部分法院会返还原产权人。比如房屋原产权人欠款200万，房屋拍卖价款350万，房屋过户时产生的交易税费可从差价150万中扣除后再返还原产权人。竞买人只需支付买方的税费。

在上海限购了，也能购买法院拍卖的房屋，无论是法院现场拍卖还是通过网上拍卖。实际过户时，竞买人需要向上海房产交易中心提供法院出具的协助执行通知书才能办理过户手续。不过，购买法院拍卖的房屋会存在潜在的隐患和风险，竞买人根据自己的实际情况考虑是否参与竞买。

委托人、竞买人:如果您认为拍卖人主持的拍卖会有违反《拍卖法》的情况,致使您权益遭受侵害的,您可以向上海市工商行政管理机关投诉、举报。

小编寄语

以下为拍卖专业的知识，请各位准备购买拍卖房的朋友仔细阅读，不要错过每一个字，若还是有疑惑之处，可以私聊小编，本号为拍卖者的公益号，绝不收取各位购房者一分钱的咨询费用，请各位放心使用！仅作为分享资源使用，请各位分享给需要的朋友们！小编感谢您的分享！

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>>>买受人违约责任<<<

（一）买受人未按约定支付价款

《拍卖法》第三十九条规定：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任、或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”。根据这一规定，拍卖标的的再拍卖，是指买受人在拍卖成交后，不能按时支付价款，或者不愿领受标的物，而在其同意下，拍卖人与之解除契约，而将拍卖物另行拍卖之行为。由于再次拍卖是因原买受人不履行合同所致，因而买受人应对此承担违约责任。这种责任主要包括以下三方面：

　　1、支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。买受人应支付的佣金是根据拍卖规则应由买受人向拍卖人支付的有关费用，这一费用无论是否违约都应由买受人支付。对于委托人应支付的佣金，如果在合同正常履行的情况下，由委托人向拍卖人支付，而在买受人不能履行义务而导致标的再拍卖的情况下，则应由买受人支付，因为标的并未成交，不能由委托人支付报酬，而在拍卖中拍卖人付出了劳动，这种劳动应取得报酬，这种报酬也只能由买受人来承担。

　　2、支付第二次拍卖价款低于第一次价款之间的差额。如果再次拍卖的成交价比原拍卖成交价低，给委托人带来损失，这一个损失是由于买受人的违约再次拍卖所造成，因而，违约的原买受人应赔偿前后两次拍卖价款之间的差额。实践中，虽然有原买受人所付的拍卖保证金，但拍卖人向原买受人追索，必然投入精力、财力。从这个意义说，在拍卖前做足功课，防止买受人反悔是最重要的。

　　3、支付再次拍卖所花费的费用。实践中，不少拍卖公司要求原买受人承担再次拍卖所发生的费用，理由是，再次拍卖是由原买受人的违约所造成。对于这一点，由于法律并没有明文规定，理论上存在一定的争论。反对这一做法的理由是，再次拍卖且成交成的，新的买受人承担本应向拍卖人支付的拍卖佣金，如果原违约的买受人已支付了前次拍卖的有关费用，还要承担再次拍卖成交的拍卖佣金，这从道理上和法律上讲都是讲不通的。

《拍卖法》第四十条第二款规定，买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。一般情况下，买受人支付了拍卖价款和拍卖佣金，进入到提取标的的阶段，毕竟是掏了钱，标的属于自己了。但是，实践中有这样的个案，一位买受人竞买到一批物资，付了拍卖价款，取了《提货单》，但迟迟不提货，拍卖人通知其抓紧提货，他提了一部分，剩余部分仍然不提，给标的委托方造成很大被动。按照拍卖法有关规定，买受人应当支付所剩标的的仓储费。

一、拍卖委托→	1.自愿委托 →	委托人身份证明		①房屋所有权证
		标的权属资料 →		②土地使用证
		评估报告和其他资料		③建设工程规划许可证
				④商品房销售许可证
	2.法定委托 →	法律文书
		标的权属资料（同自愿委托）
		评估报告和其他资料
二、拍卖人→ 核实鉴定	1.核实委托人身份及标的权属资料
	2.拍卖人、委托人勘估现场
三、签订委托拍卖合同→	1.委托人、拍卖人的姓名或名称、住所
	2.拍卖标的名称、座落、权属状况、建筑面积
	3.拍卖标的来源、有无瑕疵、保留价的确定
	4.拍卖的时间、地点
	5.拍卖标的交付或者转移的时间、方式
	6.佣金及其相关费用支付方式、期限
	7.价款的支付方式、期限
	8.违约责任
	9.双方约定的其他事项
四、公告→ （拍卖会七日前）	1.拍卖的时间、地点
	2.拍卖的标的
	3.拍卖标的展示时间、地点
	4.参与竞买应当办理的手续
	5.需要公告的其他事项
五、咨询和展示→ （不少于二日）	标的现场接待、答疑
六、竞买人报名→	1.审核竞买人资格、签订竞买协议书
	2.交纳竞买保证金
	3.领取拍卖会资料→ ①拍卖规则
	4.发给竞买证		②拍卖须知
	5.邻取竞投号牌		③拍卖目录
七、拍卖实施→	1.拍卖师主持
	2.宣布起拍价
	3.公开竞价 →		①落槌成交——签署成交确认书
			②未成交——退还竞买保证金
八、拍卖价款结算→	凭成交单在规定时间内缴纳成交款及佣金
九、拍卖标的交付→	1.代办理交易过户手续
	2.代办理产权证及土地证
	3.代办理抵押登记手续及他项权证
	4.标的物交割
	5.拍卖人将价款（扣除佣金及税费）转付委托人