一个月前,全网最火的开发商应该当属万科,高喊“活下去”的万科甚至把标语打到了会议大屏幕上。
一个月前,恐怕全网最火的的楼盘也当属万科,厦门万科白鹭郡,500W降到300W的传言,刷爆朋友圈。
一时间真假难辨。
求真,是我们一贯的追求。
所以,1个月后,我们站在了这个降价200W的别墅售楼部前,力求尽可能还原整个降价事件的真实情况和前因后果。
01
我先简单回顾一下此次事件的时间线:
市场降温——厦门多出楼盘下跌——万科白鹭郡降价200W消息传出——万科给老业主退款100万消息传出——国庆开盘秒清消息传出。
如果用一句话来形容此次的万科白鹭郡,我只能感叹到:万科在楼市“兵荒马乱”之际,打出一手营销好牌!
为什么这么说?我们放在后边谈。我们先看看项目具体是个什么情况。
02
在到达项目之前,我们已经在厦门岛内外及周边的漳州港考察了三四天。
整体而言,就是冷冷清清。无论是刚需盘还是改善盘,售楼部内的客户基本都是三三两两零零散散。不少项目置业顾问也很诚实,也愿意承认市场不好,客户少。
而原以为“远郊+别墅”应该更加冷清的白鹭郡,不仅没有门可罗雀,反而在登记过来访信息后排队发了一张牌号单,颇有一种在海底捞吃饭排队叫号的感觉。
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而事实上,这张单子不仅仅是身份证明,也确确实实让我们等待了近20分钟,置业顾问才姗姗来迟。
随后跟随置业顾问进入案场,沙盘区和洽谈区的人头攒动也证明了案场到底有多火爆。
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整个售楼部的人气给人的感觉,完全和厦门的其他售楼部格格不入,更是和当下楼市下行冷下来的基调不符,更是无法和万科高喊的“活下去”联系到一起。
在一路看完沙盘、区位、景观到达样板间后,置业顾问告诉我们:“今天其实人已经很少了,之前那段时间人更多。你们自己看吧,我太累了,休息一下,看好叫我,我就在楼下。”
颇有一种,这么多客户我们不愁卖,你们爱买不买的感觉。
在谴责置业顾问懈怠之前,我们先了解一下产品和价格:
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万科白鹭郡的主力户型为100平左右联排别墅,比如上图中的92平南入户户型。建筑面积92平,负二楼为车库,负一楼为厨房餐厅,一楼客餐厅,二楼卧室书房,三楼卧室套房加露台。算上偷面积加露台、院子、地下室,实际使用面积超过200平,得房率超高。
三楼露台
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仿铜对开入户门
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有天有地有院子,万科品牌加持的纯别墅,为何还会滞销降价?
03
这,就要从项目的外围说起了:
第一个问题:远。万科这个楼盘位置虽然在翔安,其实在于翔安正北和同安的交接新圩镇,距离岛内直线距离就达到了30公里,实际开车距离到SM广场,开快了40多分钟,正常都要一个小时以上,更不用说隧道拥堵的高峰期。
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第二个问题:周边环境差。楼盘周围除对面有一个莫名其妙的小区中澳城外,满地村落以及工业区。
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项目环绕的工业区还不止一处,除了大名鼎鼎的银鹭外,还有一二十家小型工厂汇聚在楼盘对过的工业园区。东南三公里还有个垃圾填埋场,西北一公里污水处理厂,无山无水无景区的外部配套,让万科白鹭郡基本没有环境可以作为卖点。
项目隔壁万科大力宣传的的半山公园:实际宽度仅为80米左右。
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相对于如此密密麻麻的联排别墅群,高到夸张的建筑密度,60亩的半山公园怕是有些相形见绌。
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换句话说,项目一侧是大车穿梭的乡道,另一侧一百多米就是银鹭。
外部环境到底是什么样呢?我想没有比图片更加直观:
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售楼部对面的近况
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项目门前的县道
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这样一个藏在远郊村落工业区中的大体量别墅群,市场向好时价格一路攀高,零零星星卖不出去,在市场走跌时主动跳楼价抛售自然也是合情合理。
04
真的降价了么?
按照置业顾问的说法,从500万降直降200万,300万一套。万科是血亏,此时买是千载难逢的好机会,所以,售楼部才会被挤爆。整个售楼部也没剩下几套房源。
但实际算下来,其实300万并不是最终的价格,最终的价格需选择36万的车位和50万的装修款。单套实际成交价接近400万。
经过多方打听,其实原本的毛坯价格大概也跟现在接近,但装修款需要加150万,电梯还另需要额外加十几万元,再加上车位成交价500万左右。
差价在100万左右。
按照正常的逻辑,150万装修降到50万装修,装修估计要大幅降标。但当我们看到样板间里,几年前几千块一平的万科城里,标配的洗脸池后。我想,怕是50万的装修也没什么可降了。
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一套少了100万,这么大折扣的万科,真亏了么?
其实,万科在16年就拿到这个项目对应了两块土地,分别以楼面价22169.49元/㎡、22336.84元/㎡竞得。
之前一套成交价在500万左右,折合每平五万左右。现在的价格折合后每平也要3.5W近4W。对于这样的楼面价,以及几乎没有的公共区域。万科怕是怎么卖都赔不了。
05
我们最后梳理一下此次营销事件的关键点:
行情好就加大额装修,行情不好就加小额装修,卖不动就拿毛坯价高喊我降价了。同户型不同位置,用均一价包装销售,给人以“楼王也在甩卖”的心里暗示。
项目上了头条之后火了,万科就加推一个组团,集中开盘,制造抢购的场面。
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前不久有句话特别火,叫:天下最笨杨国强。
我特别想补一句:天下最会演数万科。
在厦门房价泡沫即将破灭,竞品远郊盘凄凄惨惨一片哀嚎中,万科红红火火把农村和工业区包围的四万远郊盘迅速换成现金,友商同行真的羡慕不来。
在离开厦门的一周后,置业顾问打来电话,问:哥,考虑的怎么样了?92㎡的没剩2套了,再不来就没有了。
挂完电话,我又换了一个号打过去,对方说:哥,前边卖的太火了,我们又加推一批房源,好的楼位,这会儿还有,你来现场选吧。
万科在厦门,打的真是一手营销好牌!
来源:大胡子说房(dahuzishuofang)
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