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标题: 上海热门小区曝光，500个活跃核心盘了解一下？ [打印本页]

作者: 地产资讯 时间: 2018-12-1 09:05
标题: 上海热门小区曝光，500个活跃核心盘了解一下？
4月，在稳定调控房价的宏观思路指导下，上海进一步收紧购房政策，将贷款利率优惠由9折提升至9.5折，实现贷款变相加息；再加上，从去年起上海在租赁住房规划上的重点发力，使部分购房需求增长得以放缓。第一季度，上海二手房住宅成交36326套，交易量与去年同期相比下降4.35%。虽然上海整体市场与去年相比稍显冷静，但一些核心小区仍旧具备一定活力。

2018年Q1上海核心盘分布热力图

云房数据研究中心根据上海二手房小区成交金额和成交量两个指标，通过数据挖掘和算法，进行权重得分计算排名，选取交易量活跃的500个核心楼盘为代表进行研究。

2018年第一季度，成交最为活跃的核心楼盘呈现出两极分化的趋势。一方面，总价较低的核心楼盘仍是许多刚需购房者选择的目标；另一方面，高价位的楼盘表现也十分抢眼。

（注：如需完整核心500盘名单，留言回复邮箱获取）

数据显示，上海市活跃度最高的前十个核心盘中，单价在9万/㎡以上，总价1500万以上的高价盘占据2个名额；套均总价在500万以下的楼盘仍是主力，前十的排名中占据6个。而这一数据与上海核心盘整体规律呈现出高度的一致性。

图表显示，2018年第一季度二手房成交活跃的核心盘中，总价在500万以下的住宅最受消费者欢迎。套均总价在800万以上的住宅成交量占比16%，多于套均总价在500万-800万的住宅。

我们通过对上海市500个活跃核心盘调查发现，浦东新区二手房成交最为活跃，核心盘占有量高居榜首，达153个；其次是闵行区（64个）、宝山区（57个）。

上海市16个城区中，仅浦东新区的核心盘就占据31%的份额，是闵行区2倍，虹口区的38倍。

根据2018年第一季度二手房网签数据统计，浦东新区核心盘二手房成交量以总量3552套同样高居榜首，闵行区以1906套之差位居第二，黄浦、长宁的楼市则相对稳定，成交量分别占据末尾两席。

通过对核心盘房龄的比对发现，房龄在0-20年的楼盘是市场主流，其中10年以下的新楼盘最受购房者欢迎。而房龄在30年以上的楼盘相对较少，占3%。

说明

核心盘的定义：成交活跃且具备较强的资金吸纳；

核心盘的方法论：依据小区的成交金额及成交量的两个指标

第一步：数据归一化处理

为将两个指标同趋化，对每个小区的成交量及成交金额进行归一，

其中，μ为样本的均值，σ为样本的标准差。

第二步：确定权重

为判断两个指标的重要性，对其进行试验权重，最后我们认为两个指标同等重要，各指标权重均为50%；

第三步：算出活跃指数

活跃指数=成交量归一结果*50%+成交金额归一结果*50%

意义：活跃指数越高，说明此盘更为核心。

附表：2018年Q1交易活跃片区TOP50

（如需完整核心500盘名单，留言回复邮箱获取）

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