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标题: 林中、吴建斌、余英等纵论2019年房价走向 [打印本页]
作者: 地产资讯    时间: 2018-12-2 10:43
标题: 林中、吴建斌、余英等纵论2019年房价走向
地产总裁内参，专注地产30强之变

文\潘永堂

喜欢巴曙松的主持

问得准，控得住，幽默中，透露强思辨！

问题很常规

但因为中国楼市正处于多重迷雾、中美贸易战、中国经济忧虑、行业深度洗牌的大背景，因此，简单的问题，反而很难给出明确的、精准的答案。

但巴曙松不管，他大胆行使主持人的“特权”，问题犀利，不容大佬敷衍，反复质疑，连环追问，更是反复提醒大佬——今天各位地产大佬的言论和2019年房价预判，我们2019年博鳌再来验证，请在场全国记者记录作证！


这样的强调，让每个大佬发言既要言之有物，又要慎重客观，也增加了沙龙的火药味和观点的精彩性。

的确，嘉宾的名单很有分量，也很壮观

中原集团主席兼总裁施永青；

旭辉控股董事兼主席林中；

禹洲集团董事局主席林龙安；

五矿地产党委书记、总经理何剑波；

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英；

阳光控股执行董事吴建斌；

远洋集团执行总裁谌祖元；

金科地产联席总裁方明富；

……


图注：座无虚席的观点博鳌论坛

如何看731会议？如何看2019年房价？如何看楼市走向？观点正在交锋中。。。

巴曙松提醒

调控以前没这样严厉的表达，这是第一次

房地产是政策市

731政治局这个政策，房企不了解不行！

在巴曙松看来，7月31号中央政治局研究经济形势的公告里面对房地产的表述——这是各种正规的文件里面第一次这么严厉的表述。

以前是说抑制房地产价格过快上涨，意思就是说涨多涨少你别涨太快了。这次用的词是“控制房地产几个上涨”。

涨都不让涨了，以前没有这样严厉的表达，这是第一次。

对比4月份政治局会议，用的词是“促进房地产市场健康发展”，当时认为还不是太健康，但是还是要发展。而且国务院常务办公会的公报里面对房地产就没提，所以对比这三个公报，巴曙松的体会是，至少在政策的定调来看，虽然在金融方面有所放松，但实际上对房地产政策表述的严厉程度是上升的。

在国务院发展中心待了十几年的巴曙松表示：“我看中央文件的体会是，你读得特别顺口的，读得特别逻辑严谨、流畅、排比的其实可以不用特别重视，基本上那是写字班子反复改、琢磨的，而最核心就是要读那些新的，跟原来不一样的，那一定是领导要求改的。”

另外就是读起来前后不顺口的，看起来前不着村、后不着店的话，那才是最重要的，肯定是最后要定稿的时候，领导说这里要再加一点。

按照这个逻辑，控制房地产价格上涨——这段话还不能不重视。因为这是在政治局公报第一次这么表达。

房价不涨，这将开启房地产未来一个重要新格局、新篇章！

施永青观点“很直接”

不赞成对“价格”直接调控，会有负效应

对731会议，地产教父施永青怎么看了？

施永青表示：“中央的态度是很明确的，就是感觉到房地产的价格过度上升，对民生有影响，比如年轻人都在一线城市可能都很难买得起房子。其次就是资源错配，国家要有一个平衡发展，但是现在都是做房地产才赚钱，所以他不想资源过度的流到房地产里面去。”

控制房地产价格上涨？

施永青觉得是不容易做得到的，而且现在国家调控房地产是用宏观的方法调控，比如说货币政策、利率、银行的某些信贷的要求都可以，但是直接调控这个价钱，施永青是不赞成的。


图注：儒雅的地产教父 施永青先生

它本来可能是为了金融风险方面想减少这个泡沫，但是施永青理解，价格是市场的最重要的信息，现在连价格都控制了，就是没有反映市场的真正的情况，没有价格信息，定出来的政策就会出现很大的失误，这是很危险的。

为什么了？施永青还担心这个调控产生很坏的影响。

一是价格不可能永远停在一个阶段，它在一个高峰上，要么掉到那边，要么掉到这边，它不可能永远在中间，停是停不了的。

为什么停不了呢？

因为现在中国的租金回报率才1.5%到2%，为什么有这么低的租金回报率呢？因为大家觉得房价会上升，可以补偿租金回报率不够的问题，如果价格不上升，你这个租金回报率就变成不合理的投资，价格就要下来，使这个租金回报率合理化，这样一来价格就要跌，不可能不跌。

从现在国际的形势，中国经济发展到这个水平，和整个公务员系统的管理效率来说，我认为中国的经济出现调整的机会是大的。

以前房价不用调整的，因为经济增长很快，在上面等一段时间，你追平以后又可以上升，所以中国的房地产在这20多年来没有真的大的调整。

但是未来如果经济跟不上，那么就可能会出现房价的大调整！

林中谈地产的6个回归

谈房价：2019、2020年房价都比较平稳

面向未来，林中有个醒目的观点，即未来3到5年，中国楼市会有6大回归：

回到731会议和房价预判，林中开门见山，他认为如今房地产进入一个新形势，2019年房价是平稳的。


图注：被誉为地产战略家的旭辉林中先生

房地产行业在中国城市的发展进程中，不管怎么样调控，它的体量摆在那里，它都是对国民经济有比较重大影响的行业。但是这个又是一个“给点阳光就灿烂”的行业，所以回过头来看731会议出台的说法和政策背景。

2018年6月份统计局发布的70个大中城市的指数，大部分还是涨的，说明这个市场还是有温度的，市场还是没有降温。

到现在，目前来看，中央是有收有放！

即中央希望应对外部世界的变化，应该稍微保持一个适度宽松的货币政策，也就是最近货币投放和信贷宽松，当时中央担心的是这个宽松之后，会更进一步刺激房地产价格的上涨，所以要求对冲，而且这个上涨也是政府不愿意看到的。同时，因为不希望房地产快速的上涨才有可能在货币政策上放松，以及在对冲行政上收紧，最终确保房价不上涨。

2019年的房价，林中认为应该是平稳的，他对党和政府非常有信心，他认为党和政府想强调的东西一定能做得到。的确这一点，很多经济学家也强调，中国政府聚焦想做好一件事，是没问题的。

同时，有着地产战略王美誉的林中还认为，房企对很多事情的预测要提早做判断，旭辉内部的认为是，大部分的城市2018、2019、2020年房价都会比较平稳。对公司经营也不会有什么大的影响。

林龙安：禹洲的发展观

房价不涨：这是给房地产定性，定性、定性

上个月刚列席了人大预算委的会议，禹洲林龙安也强调，731会议房地产政策，的确是历史以来最严峻的，可能是秘书改到最后，领导说要加上这句话，给房地产行业一个定性。


首先，房地产是一个民生工程，从长远来讲，房地产业又有金融的性质，所有产业链中负债比例最高的就是内地的房地产业。香港所有的地产业的负债比例基本上是在20%到30%之间，我们的负债几乎都是在70%到500%之间。所以从中央层面来讲，肯定是从严来管控整个产业的发展，更涉及到民生方面的发展。

其次，针对房地产内部，房企可能面临一系列调整和洗牌。

房企今年冲万亿，明年还能冲万亿吗？

房地产业未来的走向，深圳已经推出一个政策，已经不让卖了，接下来北京、上海可能都不让卖了，再下来杭州也不让卖了……未来就是以租赁为主，未来销售的量肯定是减低的，而不是增多的，促使着房地产行业一系列的调整，针对民生工程，国家有长远的战略布局，我们房地产业内部，特别是企业内部要有一个洗牌，要自己自行洗牌，或者自行革新。

其三，房企是不是说还是要冲量？

大家都在冲量，林龙安对禹洲发展，也一直强调三架马车并举：

第一、没有盈利的项目不要去做，还是要做到利润最大化；

第二、要控制一定的负债比例；

第三、还要有一定的量，如果没有量，你的行业地位也上不去。

所以要这三个方面同时考虑，单独谈量、谈规模是没有意义的！

会上，林龙安也强调自己与内地的三大评级公司和国际的四大评级公司沟通的时候达成了一个共识——未来内地和国际评级公司评价一家房企——看的是你的战略布局，还有你的盈利空间的实现，是你的权益的体现，是你对股东利益的体现。

所以林龙安判断是，房地产行业的革新时代已经来了！

何剑波的2个字

731政策核心2个字：一个稳，一个防

五矿对731文件，的确很认真地学习了，而且还是专门跑到博鳌来学习（此处老潘会心一笑）。

实际上看政治局这次公报里面的一些提法，你要看哪些不同，要看跟以往不一样的地方。有哪些不一样了？

首先是外部环境出现了明显的变化，这一点是过去多少年都没有的，可能在2008年金融危机的时候有过这样的说法，已经多年没有出现过这样的情况，那就预示着未来的一些风险。

其次，提出六个稳，归根结底就是要稳投资、稳就业、稳金融、稳汇率等等。

其三、对房地产提出了坚决防止房地产价格上涨，这就跟过去有很大不同，过去是防止过快上涨。我相信防止过快上涨时，之前肯定在发生着过快上涨，所以它才会防止，而今天提出防止上涨，是不是过快上涨的问题已经解决了，可能还在涨，但是现在基于大局考虑，是直接变为防止它上涨，那就要保持房地产价格的平稳。

所以何剑波觉得，这次会议核心就是2个字，一个字是稳，一个是防——这是这次的公报给人印象最深的。


对于2019年房价会怎么变化了？

对此，何剑波强调，“这个行业肯定会有一个天花板，商品房的天花板肯定是有的，再加上我们现在对房价的限制，我认为在未来一年，房价应该是保持平稳的，不会出现一个显著的上涨。”

但如果是房价稳定了，不涨了，房价能不能长期稳住呢？它会不会跌了？这是何剑波更强调的反问。

对此，何剑波提醒，如果未来房价稳定的预期实现了，那么反而可能有下跌的压力。

因为房价不涨了之后，很多人买房不会那么着急了，投资、投机的也没了，这个市场里最活跃的因素是投资、投机，如果说真正房价稳定了，达到中央要求了，说今年的房价增长百分之零点几，何剑波相信没有谁会着急买房——因为我今年买、明年买、后年买都一样。

这个时候从卖方而言，有的人要卖可能会卖不出去，时间长了他会着急，他可能就会房价降一点，市场就会往下走。

另一种风险也会出来，即房价如果往下走，风险在哪儿？往下走就不稳了，刚才说了我们要稳定，现在的经济要稳定、房地产要稳定，如果说往下走的话，房地产牵涉到就业、金融，牵涉到其它很多方面，可能会出现一些问题。

余英：落袋为安、赶紧卖掉三四线

上涨预期没了，土地价格一定会下降

对于731会议，余英首先就表态了：“我非常认真地学了，也非常相信不让涨真的就涨不了，因为中央会给地方政府下指标，谁涨了就要拿掉谁的乌纱帽。”


今天很多城市房子什么价格开盘已经定好了，不是开发商定的，是有关部门定的。

让你卖多少钱就卖多少钱，有些地方还要炒房票，要交茶水费。这次中央文件这么坚决，一定能够在数据上，在统计等等方面能够做到。由于上涨预期没有了，最近又出台一个政策，就是提出终身负责制，央企拿了地王的可能明年还卖不了，民企没事，亏了5个亿，这个楼盘卖了也就算了。

反过来，三季度到明年，出让的土地价格一定会降下来，因为没有预期了，再加上卖一个楼盘亏了5个亿，大家也就不买地了。

那么，未来楼市格局会变化，可能下一步业界会把房价不涨作为一个先决条件，再来决定下一周期的开发？因为以前731会议之前还有侥幸心理，想着哪一天可能就放开了，可能三季度，也可能四季度，也可能明年一季度，而现在，开发商估计连这个想法都没有了，因为中央的决心太坚决了。

2019年房价会如何走向了？

余英表示:“未来北上广深还行，一线城市的中心区需求量大，能顶住，其它城市价格可能真的要往下走了，所以我判断今年年底到明年开会之前，可能有些地区分化很严重，有些地区反而可能要救市。”

会上，余英更是直接建议，未来楼市分会很严重，有些投资在三四线城市的，或者有些三四线城市土地，建议大家赶紧卖，落袋为安；

如果投资的，赶紧把三四线卖了，把钱收在手上。

巴曙松反问、如果大家都这样想了，那么卖给谁了？

对此，余英笑谈——这个市场，总有些人不信，那你就卖给他，总会有接盘侠的。

吴建斌

2019年二线（省会）城市房价可能会上涨

对于坚决遏制房价上涨，吴建斌的态度认为这个严厉的决策或者决定，其实是可以理解的！


今年房地产市场，特别是前几十家，家家销售的都不错，特别是1—7月份增量非常好，有的城市的价格大幅提升。比如一线城市涨得少一些，二三线城市涨的还是比较多的。

事实上，国家的确采取了一些政策，包括多个方面的限制的政策，其实已经想到了房地产市场有一个平稳的发展，但是今年各家销售不错，价格也上升了很多，所以中央会采取更加严厉的措施，想把这些东西压下去，变成一个平稳的市场——从这一点来讲，这是可以理解的。

价格，确实是很复杂的一个因素。

受很多因素的影响，你要遏制价格的上涨，我们就想这个政策会是什么呢？

现在已经限价了，由于限价，一线城市个别楼盘实际上是过去两年买的地，出现了一些亏损，所以有的就不卖，这样带来的后果是什么呢？吴建斌预计有些房地产公司的资金链上会产生比较大的影响。另外一方面价格会有一些向下的松动，就会产生若干的亏损，如果你是上市公司，你怎么去向你的股东交代？所以一连串的问题可能就会引发。

尤其是过去2年，出让了很多新的土地，而且价格比较高，比如拿了地王的开发商，未来压力会比较大。

2019年房价如何走？这不好整体评价。

因为中国的市场太大，几千个城市，各个城市之间是不平均的，所以，吴建斌的答案是——有的城市的价格还会保持上涨，比如二线城市可能会上涨，尤其有些省会城市会2018年上涨。

远洋总裁谌祖元

2019年一二线会变好，三四线会相对变弱

远洋总裁谌祖元的答案有点不一样。


他说，其实在去年下半年，这个政策在局部地区已经实行了，就是不准房价上涨，主要在一线城市和重点二线城市。比如深圳从去年就开始了，而且还得每个月都下降，你申报这个盘的时候还得要下降，从去年就开始了，只不过这次出这个文是想全国范围推开，这是第一个。

从它的初衷，我想大家都非常容易理解，就是每一次货币宽松，可能直接带来的中央最不愿意看到的，就是房价一轮上涨，而且每次上涨的幅度都比它想象的更大，然后那个行业所占的GDP的总量还更高，这是它不想看到的，所以做一次重申。

为什么不想看到呢？我觉得确实从某种意义上来讲，他可能认为这是不健康的，也挤占了实体经济未来的发展。

巴曙松反问，难道把它按住了，房价下跌了，实体经济会受益？

对此，谌祖元的回答是：“我觉得应该是这样，我个人一直认为这次的流动性释放，政府有很多管控手段，货币直接流向房地产市场是不太可能的，至于间接释放过来，毕竟是释放了货币，对房地产是有间接受益的，直接受益可能性是不大的，国家一定会控制住。”

2018上半年尽管房地产整个成交还是总体增长的，但是一线城市价格是下降的，上涨主要都在三四线城市，以及一些传统的弱二线城市。

水分轮流转，对2019年，谌祖元觉得2019年一二线楼市可能会比今年上半年表现更好，但是2019年三四线可能不会有2018年上半年这样好的表现。

金科总裁方明富

上涨5%到10%，2019年，房价稳中有升！

2019年房价如何走？


金科总裁方明富首先笑谈问题太直接，因为预测房价，的确是很难的事情。但同时，方明富给出了相对明确的答案。“我的判断是这样的，2019年的房价是稳中略升，不会降。”

今年大家看到房价基本上保持稳定，略有上升，实际上政府已经把价格下降了。

现在一二手房倒挂这么大，周边二手房卖3万，政府给新房批的只有2万，已经把价格预期拉下来了，现在政府控制价格就已经控到底部了。政府现在控制的这个价格原则上已经严重倒挂了。

从全国平均的趋势来看，方明富认为它是略有上涨的，大约在5%到10%左右，但是在有些局部的城市，在政策高压的地方，可能有这种下降的现象。

为什么是5%到10%的涨幅？

方明富表示，核心是基于房价的预测在平稳的基础上略有提升，同时在有些局部高压的城市，可能有下跌的个案，但是我认为它应该不是常态。

而且，现在政府定的价已经比二级市场低了，已经给你找了一个底。

小结

关于放水，中央明确提出资金不能进入房地产行业？

对这个问题，巴曙松表示：“前两天有一银行董事长到我办公室聊天，我说你看房地产现在专门拿出来控制，看来钱松也是滴灌式的松，不能流到房地产市场里面。但这个董事长跟巴曙松说——其实，以前每次也是这么要求的。”

但是这一次外部环境会有一些不一样。

该董事长表示：“这一次实体经济已经受伤了，你现在让我贷款的这些实体项目，要么就是资金紧张，要么就是库存很多，基于安全和收益考虑，我也不敢贷。所以，我预计到了年末，如果还有贷款额度没放出去，可能也会考虑房地产，因为房地产相对靠谱。”

对这个富有逻辑的说法，其实恰恰是中央最担心的。

但巴曙松也感叹，银行的做法也是可以理解的。

巴曙松表示，我也做过银行行长，手里总有点潜在客户群，如果我现在手里装的客户群比如实体客户群基本上都受到了伤害，那么，这就不是我愿意给的目标客户，所以我也得先等等、先看看，等到年底的时候，我还是把它投到房地产里面。”（以上内容老潘根据现场嘉宾演讲整理，未经审阅，仅供参考）

【温馨提示】如果你对2019年楼市有什么不同看法，欢迎加老潘微信 dczcpyt交流 ，请注明"城市-公司-姓名"，非诚勿扰。

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