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标题: 千亿房企重仓重庆背后的生存逻辑 [打印本页]

作者: 地产资讯 时间: 2018-12-3 02:40
标题: 千亿房企重仓重庆背后的生存逻辑

“ 2018年，全国房地产市场发生明显变化，无论是政策、市场、土地、城市分化，都能看出房地产行业已全面进入调整期。接近年末，房企对市场份额的争夺也进入白热化阶段，在“强者恒强，弱者更弱”的趋势下，规模化竞争成为房企生存和发展面临的首要战略。

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城市容量每年20%增长率，重庆成房企转战重心

从2016年第一轮调控到今年两会集中调控，“四限”政策频繁出台，热点三四线甚至启动“双限”，调控逐步趋严；而近期中央重申“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，可见调控依然没有松动，“因城施策”保护刚需打击投资投机依然是调控主基调，预计未来政策全面性放松可能性不大，那么在政策收紧的情况下，今年各房企的投资布局有哪些变化？

注：仅统计招拍挂土地，采用购地金额和购地面积，如能区分权益则均采用权益值。
从整个城市布局来看，18年上半年TOP50房企的拿地重心已从二线城市转移到三四线城市，拿地区域由长三角和中西部转战到以中西部为主，拿地占比高达36%，为什么西部地区会成为各房企的转战重心，从城市容量、价格两个方面进行解读。

一方面，成渝城市群年均成交量维持在2000万方以上，触及天花板，其中重庆政策相对宽松，截止10月，住宅成交量以2341.62万方位居第一，且遥遥领先第二名。此外，西部城市群成交量呈稳步增长，重庆表现特别突出，以每年20%的速度增长。

另一方面，近5年来西部城市房价呈直线上涨，18年成交均价同比增长约20%，未来房价仍有上涨空间，反观长三角、珠三角地区，为政策调控重灾区，致使房价平均上涨6%不到，深圳甚至出现下降现象。
从以上数据来看，重庆作为中西部唯一的直辖市，不论是从市场容量、房价涨幅来看表现亮眼，业绩突出，全国规模房企也加快进入重庆，目前全国五十强房企已有41家进驻重庆，17年后新进房企多达17家，重庆成为规模型房企重仓之地。

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8大典型房企杀出重围，实行多元化战略

在重庆众多品牌房企中，我们从业绩表现、投资布局、产品三个维度深入分析，对重庆部分优秀房企总经理进行访谈，其中本地房企龙湖、东原业绩持续增长，新进房企中骏、美的、新城快速布局，旭辉、金辉、联发深入产品研发，结合企业自身特色，实行多元化发展战略，促进重庆房地产市场快速发展。

龙湖

渝派房企典型代表，连续3年位居重庆行业业绩前三，主要业务传统住宅业绩持续增长，同时开拓多元业务模式，助推企业利润稳定前行，商业、物业、长租公寓营收占比居高，今年经营性收入25~30 亿，达主营业务的1/10。
龙湖重庆区域总经理崔恒忠：近两年龙湖拿地意图较强，严格控制溢价，业绩增长的同时，有了规模即有了影响力，能开展多元化业务，从去年首次涉足长租公寓到进入养老地产，促进龙湖产业推进。市场存在周期，要确保服务性收入稳定增长，龙湖加大持有物业及服务性物业投入，这是一个稳压器，能保证利润空间不会下降，甚至稳健上升。

东原

从住宅开发到进军商业地产，产品打造力、服务公信度为业绩增长加分不少，截止3季度，销售、回款额双双破100亿，也是东原集团第一个创百亿业绩的城市公司。
东原西南区域总经理俞尾银：东原讲究客户体验的逻辑，在产品力上有自己的品牌和亮点。一是社群，有儿童分年龄段的定制化设计，包括设计美感、人性化的使用功能等；二是服务力，从印长江开始，推出了高端服务品牌——东寓，针对不同社区，推出整体管家品牌——原管家；三是营销力，东原的推广、策略在行业较为领先，注重打造标签，把品牌形象烙印在老百姓心中。

旭辉

板块的拓荒者旭辉，为前瞻性布局做了很多工作，今年也是大丰收，销售业绩快速上涨，在重庆已是10区20盘的布局。
旭辉集团重贵事业部区域总裁张播：首先，做好各个区域研究，保证未来的项目能在辖区内最符合重贵旭辉的需求；其次，看全国的大周期，现在很多宏观政策的调控都落实在新增人口和新增财富这两个点，一个企业不能光看周期，好的企业是具备研究跨越周期的能力，保障企业在即使周期不好的行情下也有一定的业绩增长。

美的

智慧地产，率先推出5M 智慧健康社区，2018年川渝拿地242万方，扩张迅猛，深耕川渝决心强烈。
美的置业集团西南区域总经理刘立国：近几年川渝流量每年至少2、3千万方，很少有城市是这么大的量，重庆毕竟是直辖市，从城市行政等级来看，未来潜力很大，而成都的吸附力在大西南板块更强于重庆，未来重庆整个格局可能更好于成都，也要看以后的政策走向，目前国家对重庆的政策扶持较多。

金辉

今年6月，金辉梅开二度，正式下沉区县，布局梁平，西南区域的产能贡献在集团达到了20%，后续发展力旺盛。
金辉集团西南区域总裁林泽宝：从市场角度来讲，中国城镇化进程中，大部分人口还留在三线，中国改革40年，中国的城市扩张和三线城市结合非常紧密。西南区域公司的团队有能力再下沉，甚至说武汉、长沙、成都，金辉也在下沉。下沉区县并不意味着抛弃主城，主城一定是主力军，区县是未来三年西南区域的补充，我们希望达到一个平衡点，未来主城和区县业绩达到6:4比例。

中骏

新进房企，入渝1年多花式拿地落地9个项目，总投资额超百亿元，土地储备388万方，货值330亿元，市场表现突出。
中骏集团重庆公司总经理薄禄伟：一，重庆不仅是成渝双核之一，还是内陆几个发展极之一，城市发展空间大；二，重庆人口在不断回流，每年30多万的净流入相当于半个区县，未来的人口红利会非常惊人；三，重庆城镇化水平红利很高，目前重庆有着农村向小城镇聚集，小城镇向大城市聚集的趋势，在二次城镇化这个过程中有很大机遇。所以我们都在抢滩登陆重庆，认为它是房产发展下半场很重要的一个桥头堡。

联发

一天时间，拿下重庆两地，位于茶园和茄子溪，联发集团也少有有过，持续深耕南区、西区新兴热点板块，将重庆作为企业中长期布局深耕的重点战略城市。
联发重庆区域总经理黄加林：联发总体看好重庆市场，市场健康度较高，在高去化的同时并没有高供应，这是整个重庆市场内在供应处于良性的阶段。未来投资布局，联发更讲究企业规模的快速扩张，抓住时机立即布局；提升团队建设、品牌影响力，我相信：“多动作、多收获。”

新城

商业产品线实际上是传统地产开发缺失得很严重的一环，新城却做得很好，集团提供的商业产品线给地方落地或者在业务深耕过程中起到了很大的助推作用。
新城重庆区域总经理王延军：商业市场上做出了成绩，可以转换为生产力的优势，新城未来在重庆还会有更多的商业产品，总部的商业投资团队还在持续跟进，未来商业开拓更多会倾向于商住一体。

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