假如在中国地图上随机圈定两个区域，两区域内的房产价值肯定不同；说明房子的价值与城市和区域正相关，城市和区域的终极价值基础是人。人是组成城市的基本要素，一个城市和区域人口稀少或人口外流严重，这里的房产一定没有价值。我们反向思维，那些有大量人口聚集和人口净流入的城市，一定是房产升值最快的地方。
[attach]17746[/attach]
人口是影响房产长期价值最重要的因素，有人口支撑的城市，房产的价值最稳固，价值夯实后，就具备了升值的条件。如是，我们只需找出大量人口净流入的城市即可，很多朋友第一反应会想到一线城市，认为北上广深的房产，尤其市中心的房产最好，但是由于这些区域的买入门槛较高，同时资金实际占用的数额很大，其边际效益并不高。以前我们的文章分析过，当大城市发展到一定规模时，它会对周边区域形成辐射和影响，产生溢出效应，由于对周边区域的持续利好，一定会带动周边房产的升值。本质是大都市圈和城市群的发展规律，我国也正是这样的发展趋势，此种趋势我们认为要经历两个阶段：
■大城市出现外溢效应，产业溢出到周边区域，和当地的产业共同发展。
■大城市和周边区域实现一体化，同城化。
[attach]17747[/attach]
以上海为分析对象，简单阐述我们的观点，前面提到大城市中心地段的房产，从投资的角度分析，边际效益不明显，上海即为此类情况；根据城市的发展规律，上海及上海周边会聚集大量人口；人口会通过两个阶段聚集在某个区域，第一阶段是自身产业的发展，紧邻上海的嘉兴，有国家高新技术产业开发区，开发区以内有500家规模以上工业企业，有200家企业研发中心；高新技术产业是比较高级的产业形态，它的价值高于其它产业。高新产业会吸引大量的人口进入嘉兴，而形成产住同城，工作和生活都在嘉兴。这将释放大量的购房需求，这便是人口带来的房产升值。第二阶段是轨道交通的快速发展会带来大量人口。目前，上海虹桥火车站已经开通开往嘉兴∕嘉善的高铁，20-30分钟即可到达，沪甬跨杭州湾高铁专线项目已经确定，最终在嘉兴接轨。还有嘉兴作为中心之一的沪乍杭铁路将在2020年前完成建设，轨道交通连接最为重要的就是和上海地铁的对接，去年浙江省发改委铁路办等相关单位正式对上海地铁9号线二期往西延伸工程进行了深入的探讨和商议，同时嘉兴年内完成沪嘉两地轨道交通接轨规划方案编制，最后形成一小时通勤圈，而且是公交化运营。会实现上海和嘉兴的一体化，同城化；工作生活在上海，居住在嘉兴，这类似于纽约与新泽西的关系，人们住在新泽西但在纽约工作。最终必然带来大量的人口进入嘉兴，嘉兴未来房产的价值会以最快的速度提升。
[attach]17748[/attach]
结语：我们分析上海的规律，虽然同样适用于其它大城市，但是需要注意，由于每个城市的具体情况不同，还要对城市和区域深入分析论证以后才能下结论。如有任何疑问，及时和我们联系，对于城市和区域分析我们最擅长。
| 欢迎光临 经纪圈 (https://jj58.com.cn/) | Powered by Discuz! X3.2 |