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一季度房企三强销售过千亿 梯队差距扩大
龙头房企季度销售创新高，碧桂园、万科月均销售500亿，政策叠加影响即将到来
尽管房地产调控范围不断扩容，龙头房企依旧实现逆势增长，甚至创下有史以来的季度销售新高。不过，随着调控不断深入，政策叠加影响的因素将逐渐放大，下半年房企的经营状况并不乐观。
前十强门槛提至330亿
4月10日，碧桂园发布第一季度业绩公告显示，实现销售额1506.6亿元，这一数据使其超越万科、恒大，坐上销售额排行榜冠军位置。万科以1502.7亿元紧随其后，排名第三的恒大为1069.3亿元，房企一季度前三强均破千亿。
易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，万科、碧桂园今年一季度创纪录地完成了1500亿，平均每月达到500亿销售额，这在房企历史上都是首次。保利地产、中海地产、融创中国等房企数据也位居前列。
根据克而瑞公布的榜单，一季度前十强的门槛提至330.6亿元，同比大幅上涨69.5%。
上市房企的销售数据增长惊人。碧桂园、首创置业同比增长幅度均达250%，万科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍，中国恒大、融创中国、金地集团、世茂地产等多家房企增速均超过50%。
一季度上市房企中的最大亮点当属龙湖地产。今年前三个月，龙湖地产累计实现合同销售金额430.2亿元，同比增长218%。在日前举行的年度业绩会上，龙湖地产透露公司2017年的销售目标为1100亿元。
房企梯队间的差距也逐渐扩大。根据克而瑞榜单，除了前三强在一季度突破千亿规模外，排名第四位的绿地销售金额为605亿元，不足万科销售业绩的一半。
得益于热点城市“火”
房企一季度业绩火热，原因颇多。中原地产首席分析师张大伟认为，从全国数据看，一季度大部分房企销售业绩明显上涨的主要原因是，2016年全年销售火爆预留结转的销售业绩。此外，虽然一二线城市调控政策严格，但部分二三线城市在春节后销售依然火热。
万科第一季度业绩良好，与项目布局均衡有关。热点城市杭州、上海、宁波、深圳、东莞、佛山等占到了万科一季度销售业绩较大的比重。另外，3月万科北京区域销售火爆，北京万科天地、五矿万科如园、五和万科长阳天地等项目入市，单月销售超100亿元。
中信证券一名分析师认为，万科一季度的热销主要是市场情况较好的环境下，努力推货的结果，充分利用了2017年一季度的热销窗口，为全年销售规模增长奠定了良好基础。
碧桂园2017年一季度完成了全年4000亿业绩目标的36%，主要得益于一季度三四线城市的销售火爆和春节返乡置业的行情。此外，恒大完成全年4500亿销售目标的24.4%，从销售的结构来看，海南海花岛、石家庄恒大御景半岛、兰州恒大帝景等大盘项目对一季度的销售业绩贡献较大。
相比之下，“偏科”房企受调控影响较大，无论是产品结构单一，还是布局城市较少的房企，第一季度增长均放慢。目前“高价盘”预售证难以获得，正常网签也受到限制，九龙仓等专注于高端房地产开发的房企受影响较大。中国金茂在一二线城市高端项目预售证审批被限制之后，供货量受到了很大影响。
加速出货是王道
火爆的一季度过去之后，随着三月中下旬政策频出，叠加效应势必会对市场产生影响。不过，丁祖昱认为，能否会在二季度就显现出来，各个城市可能还会有比较大的差异。
在丁祖昱看来，考虑到供货因素、市场情况，对大多数房企来说，二季度销售相比一季度应该还是可以再上台阶的。总体来看，今年上半年规模房企将全年目标完成个七八成，问题都不算太大。
不过，政策调控的“阴云”持续贯穿2017年将是大概率事件，房企无论如何都难言乐观。3月，全国地方调控频率之高在以往而言均实属罕见。据不完全统计，超过40个省市出台了调控政策。
“在今年3月各地政策出台以后，影响无疑会加大，但效果显现需要更多时间。”第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部董事熊志坤告诉记者，调控政策的加码，投资型和改善型需求将会受到较大抑制。
接下来，很可能还会有更多二线城市和环一二线核心城市的三四线城市升级限购。同策咨询研究部总监张宏伟表示，下半年将迎来市场最低谷，企业应当未雨绸缪，上半年提早跑量，减轻下半年销售压力。
万科集团总裁郁亮近日预计，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定。房价暴涨的可能性在减小，房价下跌的风险相比在增加。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。
主战场转至发达都市圈
万科开始谨慎判定三四线城市的房地产热。万科2016年新计提了存货跌价准备的项目分布在7个城市，计提金额合计8.39亿元。“这些项目绝大部分是在三线、四线城市，包括镇江、营口、南充等城市，我们对这些地方还是持谨慎态度。”万科集团执行副总裁孙嘉近日表示。
万科认为，未来近两亿农村新生代人口大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈，在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。
相比对三四线城市的谨慎态度，万科2016年新增开发项目173个，其中88.3%新增项目都位于一二线城市，这在很大程度上反映了万科对未来房地产市场走势的看法。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，目前中国楼市区域差异十分明显。中国城镇化率达到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度会进一步加速。
不过，张宏伟建议，房企不要放弃优质三四线城市机会，东部三四线城市仍有机会，政策执行力度较弱，部分中西部三四线城市也值得关注。
碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌甚至表示，“现在碧桂园是一二三四五线城市全线出击，即哪里有市场，哪里就有碧桂园。”碧桂园认为，三四线城市库存严重是事实，但还有很多改善性需求得不到满足。
在此背景下，房企并未放慢增长速度。据悉，碧桂园今年国内销售目标为4000亿元人民币，而中国恒大今年将销售目标锁定为4500亿元人民币。在可售货值上，房企也供应充足，碧桂园预计2017年可售总货值6163亿元，龙湖的可售货值达到1700亿元。
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