苏州已正式发文！率先实行“商改住”
大新闻来了！
商业办公类项目这次真的迎来了
特特特特大利好
不仅仅是不限购不限贷
如果这一政策真的在昆山落地，
真的要“乱”了！
商业办公项目要“笑醒”了！
苏州已正式发文！率先实行“商改住”
2017年1月9日中国苏州官网发布了苏州市政府印发关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）的通知。
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通知原文（部分）如下：
关于加快引导推进苏州市区商业办公用房
去库存工作的实施意见
（试行）
为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进市区（不含吴江区）商业办公用房去库存工作，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，制定如下实施意见。
一、项目适用范围
本意见适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成,或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目。依法认定为闲置土地的开发用地除外。
二、政策适用时间
2015年1月1日前，已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目，必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。需促进市场销售利用的，执行有关支持政策。
三、分类处置政策
（一）调整用地规划政策。
按照有关规定，严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整。但对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售（包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置）的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。
1．已取得土地尚未开工建设的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。
2．已取得土地并部分开工建设的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，可将已开工部分调整为适合用途的房屋继续开发建设，未开工部分调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。
3．已全部开工建设但具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，可将已开工建设房屋全部或部分拆除调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。
4．已全部开工建设但不具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，教育、公安、国土、住建、规划、环保、消防等部门和属地政府从技术和合规性方面研究可行性后，再确定是否适合将商业办公用房调整为住宅或其他适合用途房屋。
（二）促进销售利用政策。
对市场销售利用困难、开发建设限制因素较多的商业办公项目，可以根据项目实际情况,按照“一项目一策”的原则，采取相应措施促进销售利用。
1．在不改变规划条件的前提下，鼓励企业根据市场需要重新申请报批规划方案，调整项目业态；涉及项目改建、重建的，减免有关规费。
2．根据项目需要，适当增加商业办公用房配套功能。对新建未竣工的商业办公项目（超高层建筑除外）,具备燃气管道建设条件并单独设有自然通风采光厨房的，可按相关规定设计配建燃气入户，扩大商业办公使用功能，提升租赁利用能力。
3．根据市场需要，企业将商业办公项目申请用作兴办文化创意、科教研发、健康养老、旅游度假、众创空间、互联网+、战略性新兴产业、生产性服务业等新业态的，经批准后，可按省政府办公厅《关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）文件规定实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期满后，可根据新用途和规划条件重新办理相关用地手续，重新核定土地价格。
4．加大市场配置资源力度。属地政府可以根据公共配套需求，通过回购、土地置换等形式，将闲置商业办公用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用；同时，鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业，盘活市场资源。
5．切实降低商业办公用房交易成本，促进市场流通，税务部门在确定商业办公用房交易纳税评估价时，应根据商业办公市场状况，及时调整、合理核定计税基数。
这次大招远非简单的调控可比，而是国家供给侧改革中的重头戏，对房地产的发展可谓基因改造 级别。为了就库存！说白了，就是土地的产权年限都能改了。是不是很吓人！！
对于商业用地来说，根据市场行情需要：
你地拿了没开发，可以改规划！
你地拿了，就算开发一半了，可以改规划！
你地拿了，全部开发好了，可以拆了重建！
你地拿了，全部开工就算不具备重建条件，那也可以调整用途！
在商住类高库存压力之下，政府就尝试着以“商改住”的方式库存拯救。
那么昆山会执行吗？
没错，文件上说的是苏州市区执行此政策，昆山收到的又是那句“各市及吴江区根据本地实际情况，参照执行。”
近几年昆山商业办公类房源呈现出较快速度的增长，各种综合体、商业体层出不穷，但是就目前的情况来看，个别区域有商业过于集中的现象。这次的政策是自上而下的，而且按照往常的习惯性动作，昆山基本上是会跟着苏州走的，，所以也不排除昆山会跟上苏州的步伐。
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昆山新房库存前十楼盘中，有6个是商业
那么昆山一旦实行了，会怎么样呢？
在这份文件之中，提到了：“通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅”，这也就意味着，是可以改变土地性质的，原本的商业用地变住宅。
那么，这份改变之下：
这个是显而易见的。一旦政策真的实施，在2015年之前拿地的商业项目开发商，是有可能改变项目规划，土地性质，而变成住宅的。只不过这个供应量会增加多少？还要看最后能批下来多少。会对供求关系产生改变。
其次，商业办公开发商们，握在手里的烫手山芋，终于有抛出去的可能了，不过要重新核定土地价值，这也就意味着，要补交土地出让金，要改规划，先准备好钱。
虽然已经买了的人，不会由公寓变成住宅，但是，商改住的公寓从此获得了国家正名，加上很多公寓本身就处于核心地段，配套又齐全，而且，根据新政，可以安装燃气了，水、电、气的价格都按照居民标准执行，交易成本也会降低（也就是说税费会降低），投资价值更加稳定，风险也相对变小了。愿意租这样房子的租客也会增多。
当然，对于想买房的人来说，这可能也是你关注的机会，说不定之前规划的是商业，摇身一变，秒边学区房，还可以落户了呢。
当然，这一切的前提是，这个政策得落地才行，以上都是一些YY，我们还是等着吧！
政府文件如下：
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材料来源于中国苏州
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