头条 | 中国楼市在可见未来不可能崩盘 - 经纪圈

鸡年春节前后，社交媒体中“万事如意”、“恭喜发财”之声不绝于耳，而网上各种“崩盘”预言甚嚣尘上。百度一下“2017+崩盘”，124万条搜索结果奔到眼前：楼市崩盘、股市崩盘、债市崩盘、汇率跳水……

“崩盘”之说已流行多年，崩盘论者吃准早晚会崩，到时就可显出自己的“先见之明”，听众却深受其害。1989年北京黄金地段商品房单价突破2000元时，就出现“房价有泡沫”之说，那些等着“崩盘”再下手的市民，向谁控诉？

但“崩盘预言”仍大有市场，日前某微信公号称“2017年楼市将崩盘，一线城市房价跌50%，其它跌90%”，阅读数已近7万。

预测一个婴儿早晚要死，一百年内定会应验，但却错过了TA的整个人生，高明何在？

春节过后第一个工作日，央行在净回笼700亿的同时，上调逆回购和常备借贷利率（SLF)。联系到节前上调中期贷款利率（MLF)，央行收紧货币政策的意向明显，“加息周期”在望。但几十年来，中国经历了多个加息周期，指导思想从来没有变：在通胀可控的前提下，通过注入流动性来维持增长速度。

讨论房地产走势的文章每天都有成百上千篇，它们的论据基本都对，所引日本、香港楼市的动荡都是史实，结论每每让持币待购者心生希望。

土地财政、流动性泛滥、开发商贪婪、消费者从众……这些与高房价相关的因素无人不知、无人不晓，但有一件事却极少有人提及：商品房是政府回笼货币的大杀器。

在自然科学领域，未经系统学习和正规科研实践就妄谈“颠覆”者被称为“民科”。他们没有“站在巨人肩膀”，却臆想获得重大突破、推翻著名理论或建立庞大理论体系。多数情况下，“民科”这个称谓含意有强烈贬义。

科学家的工作大致分为两类：用理论解释现象、用试验验证理论。牛顿、爱因斯坦、霍金的长项是提出理论，卢瑟褔、法拉第、卡文迪许则善于验证理论。

经济学家在第一类项工作中就大费周章。站在一个时点，比说1990年，能够解释某国1950年到1985年经济现象的理论或许有好几套。十年后，需要解释该国1950年到1995年经济现象时，却发现这些理论有的要“动大手术”、有的还不如废弃、另起炉灶。

第二类工作则难以令人信服地完成。执政者采信何种经济学理论根本就不是什么科学问题。“效率优先、兼顾公平”这类价值判断不会出现在物理学家的脑海；选择凯恩斯还是弗里德曼则与信仰高度相关。

一个自然科学试验，不论张三还是李四做，在给定精度下的结果必然是相同的。但用实践验证经济学理论时，影响最终结果的因素及这些因素的权重根本无法穷举和厘定。比如川普采取什么政策、决定成败的关键因素是什么，最终的结果能验证哪条经济学理论。四年或八年后对川普施政得失的总结，是“科学问题”还是“政治问题”？跳出来说自家学说被验证的学者也难避“打哪儿指哪儿”之嫌。

理论的提出和验证都不那么靠谱，关于经济学是否属于科学范畴一直存在争议，不客气地说，大家都是“民科”。#关于经济学是否属于科学，不妨上“知乎”看看#

以中国为例，毛、刘、周、陈、邓哪位持有欧美名校学位？改革开放之后，中国也没有照搬西方经济学理论，顶多参考、借鉴一二。

在“民科”治理下，中国成为世界第二大经济体，2016年GDP相当于日、德、英三国总和。

不是说经济学没有价值，而是不应放弃独立思考，不应迷信象牙塔中传出的“高大上”理论。何况经济学圈内众说纷纭，有些专家明显是“用屁股思考”，听谁的?

研究中国经济问题，首先要了解“民科”式的管理思路，不然即便诺奖得主也是“门外汉”。

前苏联及中国从根本上排斥“资产阶级经济学”。甚至不承认一般经济学意义上的货币，将纸币视为“劳动券”。

根据马克思的论述：“在社会的公有生产中，货币资本不再存在了。社会把劳动力和生产资料分配给不同的生产部门。生产者也会得到纸质凭证，据此从社会储备中取得与劳动时间相当的消费品。” （这个概念是马克思从英国空想社会主义者R·欧文 “批判地继承”来的。）

“纸质凭证”是劳动者付出劳动数量及质量的凭证，用于换取生活物资，成为在劳动者之间分配个人消费品的依据。

比如在工地搬砖，每搬100块发一张“纸质凭证”（此谓发放），每张凭证可在食堂换一个烧饼（此为回笼）。

听起来很“民科”是吧？但这套办法行之有效并且影响深远，至今仍是理解中国经济问题的关键。

“踩油门”时要听发动机的声音，投放“劳动券”（供应即货币）要关注M2（早期注重控制现金——M0，后来关注狭义货币的供应量——M1，近二十年关注的是广义货币供应量——M2）。

1991年到1996年，M2增速一直处于高位，其中1992年、1993年、1994年分别为31.3%、37.3%和34.5%。到1996年末，M2达到7.6万亿，超过当年的国内生产总值（GDP）。

2004年到2012年的走势则不太好看：2007年到2008年M2增速一直在提高，GDP增速却降了下来，2009年M2增速突增至27.6%（著名的“四万亿”），但GDP增速仅在2010年小幅上扬就又调头向下。

1991年至2016年这四分之一世纪，M2从1.9万亿增至155万亿，25年累计增长79.3倍，年均复合增长19.2%。同期GDP增长32.8倍，年均复合增长15.1%。到2016年末，M2达155万亿，为同年GDP的208%。

中国M2/GDP这个数字，在世界主要经济体当中是最高的。截至2015年末，美国、日本分别为0.69和1.84（美国M2的统计口径比中国小，日本则与中国较为接近）。

新中国百废待兴，各行各业都要大干快上，劳动券难免超量发行，于是“烧饼”不够了。

怎么办？凭户本、粮票定量供应。谁说毛时代物价不涨？烧饼要“劳动券”加粮票才能换，实际上是变相涨价了。

凭票证定量供给保障了生活物资的公平分配，但老百姓拿着钱买不到东西总不是好事儿。

办法之一是用高档商品把劳动券置换回来。1961年初，陈云估算商品与购买力的缺口有30亿左右差额，提出“要摆出几样自由买的东西来卖”，史称“高级时代高级糖”。

以上说的是“商品回笼”，除此之外“储蓄”也被做为“回笼”。但储蓄只是暂时减缓了购买力的释放，不能解决根本问题。百姓存在银行里越聚越多的存款被视为“笼中猛虎”。如果集中取出消费，将造成物价大幅波动。

M2增速与GDP增速的差值可通俗地解释为“印钱速度超过生产”，对物价必有影响。但实际情况是：尽管“蒜你狠”、“煤超疯”、“猪坚强”等局布价格波动此起彼伏，CPI指数却维持在低位。

多发了那么多货币，物价却没有飞涨，钱都去哪儿了？这要从朱镕基任副总理兼央行行长说起。

连年超发货币造成严重通胀，朱镕基任副总理头三年，一面紧缩信贷一面“开仓放粮”平抑食品价格，但CPI依然高企（1993年、1994年、1995年分别14.7%、24.1%和17.1%）。这还仅是统计数据，老百姓的感受更不用提了。

1993年朱镕基初任副总理及央行行长之时，诞生不久的房地产市场出现局布过热，他曾以铁腕迅速扑灭海南、北海、惠州等地的楼市泡沫。

据王石回忆，1997年11月朱镕基到深圳视察，听完汇报后聊了几句“题外话”，是关于取消福利分房、开放金融市场和消费信贷，房地产行业能成为支柱产业。

他任内没少发钞票，在亚洲金融危机的不利影响下保持了经济的高速增长，而商品价格却非常“低调”。在他离任的2003年，CPI仅为1.2%。

蓬勃发展房地产业带动了上下游50多个行业，成为名副其实的支柱产业，同时大大提高了货币回笼的效率，防止了消费品价格的暴涨，创造出高增长、低通胀的经济奇迹。

朱镕基离任前曾对楼市过热的风险提出警告，但十几年来中国经济一直没有脱离他开创的模式。

2016年，M2比GDP多增加近10万亿（分别增长15.73万亿和5.85万亿），而这一年全国商品房交易总额刚好也是10万亿！

意识不到社会主义公有制国家与美国、日本的本质区别，对经济问题的讨论就成为空中楼阁。

因为土地是公有的，土地成本占房款三分之一，相关的数十项税费合计约占房款的二分之一（包括但不限于营业税、所得税、土地契税、土地增值税、企业所得税），房款的六分之五回流入各级财政。

假如楼市崩盘（以短期内房价下跌50%为标志)，三百六十行不会独崩房地产开发这一行，整个中国经济大厦都会倾覆，政府怎会让这种事情发生呢？

2016年，中国财政收入15.9万亿，国营企业总营收45.9万亿，出让土地收入3.7万亿，外汇储备3万亿美元……手握天量资源，而且不会像多党制国家那样受议会限制、被在野党掣肘，必要时什么招数都可以使出来。

政府有意愿、有能力阻止楼市崩盘，所以，在可预见的未来，楼市不可能崩盘。#涨得时快时慢而已#

不过，在一线城市房价近年上涨过快和中产阶层资金外流渠道被封堵的情况下，2017年的A股市场更值得期待。