经济的本质是货币的流动,只有货币流动才能带动人类的生产和创造,而如今实体经济衰退、传统经济萧条、新兴经济体量又太小。所以房子,成了货币流动的载体,这也是近些年房价上涨的真正原因。
这些年发行的货币,去哪里最安全?当然是一线大城市核心区域的房子里存着去。
为什么呢?首因:需求远远大于供给。
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在1981-2016过去的35年中,深圳楼市一直在涨,累计涨幅大约54倍左右。
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而在2001-2015过去15年中,上海楼市一直在涨。累计涨幅大约9~12倍
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制图:子非鱼;数据来源于官方
2009-2014年,上海办理居住证有登记的常住人口,净增加500多万人,流动人口净增加720万人。在2015年达到2415.3万常住人口的规模。
2025-2030年,上海人口将达到4000万左右(持平东京城市圈的规模),你说房价会继续涨还是跌?
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而目前,截止到2015年年底,深圳常住人口官方公布的数据是1137.89万人,户籍人口是354.99万人。按照2020年预期目标,未来五年常住人口有342万的增长空间,平均每年增长68万人左右;户籍人口有195万上涨空间,平均每年增长39万人。
按照户籍人口的增量可以看出,未来五年深圳将有接近200万人需要搭上深圳购房车。如果按照2015年深圳实际管控人口2000万来估算,未来五年深圳实际管控人口也将达到2400万左右,与北上广基本持平。
但深圳面积为广州的1/4、上海的1/6、北京的1/8。这也意味着深圳房子始终是需求远远大于供给,在这种情况下房价暴跌的可能性几乎为零。
深圳南山区,2015年10月的房价:
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第二要因,每年的货币增发,这部分货币首先从北京、上海和深圳三个地方热线快钱流出,流入地呢?自然这些城市的核心区、宜居区的房产增值部分。
2011-2015最近5年,上海外环内房产平均月涨幅在0.87%-0.94%之间,复利计算就是每年9%-13%的涨幅,雷打不动。
2008年,一个四万亿政策,让2009年初到2013年底这四年间的房价彻底飞天。只要一直增印钱,凭空创造财富,那么京沪深的核心区房产,就是全国最能保值增值的资产。
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这三个地方的市中心区域的房产,是最能抗通货膨胀的东西。
像上海市中心的一些洋房区,就是这个价格,爱买不买,不买还涨,并且永远不缺买家,因为没有对手盘啊。
第三要因,是持续的人口导入。
现在 上海每年60-70万的外地人口涌入,30-40万在上海永久定居,20-30万盲流,10-20万回乡。定居的人口购买上海市区屌丝房,郊区新房,有了这笔卖房款的上海土著,向上置换好房子。
年复一年,来一线城市工作的外地二三线小城市的大学生的家长,把100-200万的积蓄(包括没用完的公积金),全给在北京、上海、深圳工作的儿子、女儿拿来买房。造成大城市的输入型通货膨胀。
地产商有了钱,继续买地盖房子。本地二手房的房东拿了这笔钱,置换新房子,大房子。二三线小城市越来越穷,当地的银行存款越来越少,一线大城市银行存款越来越多。
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放眼全国,核心城市只有三个 —— 北京、上海、香港+深圳。
这三座核心城市的核心地段,只能容纳这个国家0.1%的人口,想要进去,只有成为这个国家最有钱的0.1%。
中国是14亿人口,最有钱的5%人口就是7000万人,这7000万人的归宿只能是定居京沪港三城。
经济不断增长,财富不断积累,人口不断聚集,每分每秒都在演绎着的故事,和各能级核心城市地段概念不断被颠覆的源泉。
有钱的炒房炒地,小知识分子无力买房,集中火力炮轰房价。外地和本地屌丝和大学生打工仔,无力致富,乡下人进城摆摊,城市贫民跳广场舞黄昏恋。
现在,正常思维的人,已经不相信房价会下降了。
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今后的交友标准
新朋友聊天,如果他说,房价会跌,那么你赶紧绝交,这种人,纯屌丝,只会害人。如果这个新朋友说,房价还会涨,保持友谊,有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。
有几个亿的企业家现在也不创业了,搞股权投资;有几百万、上千万的企业家都想买房子;有几十万的小老板,守个小厂或小铺子,赚的生活费还是想去买房子。
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门当户对
100%的婚嫁情况都门当户对。权贵对上市董事长女。富家女对省十大杰出青年。屌丝对屌丝,上海大专男对外地本科女。拆迁户内搭,外地美女对上海两套房,上海屌丝女对外地凤凰男。
近十年,社会财富加速分化,上班族越来越穷,富人越来越富。我仔细想了一下,区别在于“贷款”。用银行的钱生钱,是倍数效应。富人敢于贷款200万,300万,500万,1千万,而穷人根本不愿意贷款。
由于印钞厂日夜加班,5年后,借助贷款的杠杆效应,财富差距就是几百万、几千万了。这个差距就是永远的鸿沟,你这一生绝无可能再次逾越。
近五年的上海房价。中环内,不管你在那里买,到现在的涨幅完全一样,所以,买房只要看是否方便生活工作,其他不要在意了。
新盘价,房产商已经给你精确计算好了,你根本谈不下来的;涨价幅度,你也不用操心。你要思考的就一件事,有无机会入场?
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反思
还是有很多人居然认为房价能下降,简直蠢到家了,害三代。自己蠢,不怨人。
2009年,房价稍微降低了一点,到处是砸售楼处,闹事打骂,乱哄哄的。房价一涨,风平浪静,皆大欢喜,大家拍手高兴。
不得不为充斥在北京、上海、深圳街头的几百万外地大学生感到担忧。他们在市区,绝大部分是跑腿动嘴的工作,很难有技术积累。
现在吃青春饭,没有家庭负担,谈个恋爱,喝喝小酒,群租侃大山,5年很快就过去了。再往后,真要命了。买房没钱,工作无前途,转行没技术,经验无积累,很快就会愤青。这时候有关部门发愁了。
大部分80后90后,走入社会后,直接摸到了一手烂牌,工资不够用,物价高,房价高,存不下钱,人生游戏根本赢不了。希望掀翻桌子,重新发牌,心情可以理解。我其实也说不出个什么,人生,就是如此。看运气吧。
人口净流入,房价涨。
人口净流出,房价跌。
各位自己看这办。日本东京圈,大约居住 3600 多万人口。中国的大城市圈人口,所以暴跌的可能性不高。
(综合自:王老、地产人智库、教你买房、网络等,转载请注明)
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