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标题: 上海为何贴钱给老小区涨物业费？ [打印本页]

作者: admin 时间: 2024-11-21 09:43
标题: 上海为何贴钱给老小区涨物业费？
商界导读：“城市更新”的力量。
你有没有想过给自家小区涨物业费？尤其是当房子变老，越来越多业主也意识到想要通过提升物业水平来维护社区品质。
但该不该涨物业费，以及如果可以，又怎么调高？这些一直都是所有小区最争议的问题。
最近我就看到这么一个案例，就在徐汇（又是徐汇）。
第一，是上海真的花钱给老小区涨物业费了：从原本的2元/平到2.8元/平，并且明确指出：

来源：上海物业

“调价后的小区物业费涨多少，徐汇区就补贴多少”（每平方米每月最高不超过1元）。
看到这一排字就足够令人兴奋和激动了，更重要的是，补贴的对象还并非传统的老破小产品。
第二，是针对房龄超20年的商品房。
为什么这件事特别好？我跟大家分析分析。
首先作为一个老龄化的城市，以往上海类似美丽家园这类工程补贴更多出现在房龄超50、60年的老破小上，而20年的商品房似乎从未有过。
再则要知道每次上涨物业费都需要业委会召开业主大会投票达c一致后才能实行，背后是有一套完整的调价体系，但是这两件事却在徐汇这里被同时进行。
所以为什么会选中一个商品房？
以及关于这次物业调价，中间到底是怎么推进的，谁出钱，具体怎么实行补贴...这背后有太多太多的细节环节.......于是带着这些问题，我立马来到了这里：

一个建设于2003年的商品房小区

以及询问了事情背后的小区业主、物业以及业委会。
其实在涨物业费之前，小区已经被补贴过一次更换电梯了。
之所以如此，因为当一个20年的商品房开始老去，最先面临也最头痛的一定是——电梯老化。
虽然没有强制报废年限，但电梯的使用年限都在15年左右，一般至少20年一换。
而对于老小区，尤其是超高层商品房，电梯老化带来出行非常不方便，也是巨大的安全隐患。
那你说不能直接换电梯么？
这件事难就难在更换资金的处理上，其中一个关键因素就是：
由于换梯费用涉及小区维修基金，所以一旦挪用必须经由这栋楼每一位业主的同意，这个周期稍微拉长就是好几年的时间。
这也是为什么很多小区没有直接更换，而是维修，宏润花园最初也是如此。
小区共32部电梯，但维修过程并不顺利：
1、首先维修时间长，因为年限过久，电梯生产厂家已经关闭，维修工人只能去二手市场淘零配件。
2、此外花费也是巨大，老电梯维修和保养c本每年花费有十多万元。
而即使多次维修，依然故障频发。
所以徐汇的解决方法，也是目前为止我看见发生在老商品房里破天荒头一遭的模式，叫：维修基金+上海贴钱约30%，给你家换掉老电梯。
什么意思？
以往商品房电梯即使业主同意更换，也是业主自费买单，而根据城建中心相关负责人表示，在宏润花园每台电梯更换可申请最多30%、最高10万元的政府财政补贴。
具体到执行：根据安全评估，决定31幢电梯更换以及1部电梯提高维保频率，且所有换梯工作在2022年底全部更新。
我才到宏润花园就看到，更换后的电梯明亮整洁。

不仅电梯边框有一种大理石的质感，地面做了拼花，顶部也配备实时监控确保安全。
所有电梯品牌统一采用上海三菱，我体验了下坐到顶楼32楼，不愧是新电梯，全程运行又快又平稳。
而整个小区换梯费用共800多万，其中上海补贴约200多万，占比约30%，其余是业主前期缴纳的维修基金。
要知道我一个住在老破小6层的朋友，由于没有维修基金，在加梯补贴的前提上还需要个人支付约6万，而在宏润花园通过上海补贴+维修基金的形式，对于这次电梯，业主几乎没再多花一分钱。
跟我聊天的物业小哥说连他们都很诧异，毕竟在此之前从没见过哪个高层商品房换电梯还能拿补贴的。
而此时另一个问题出现了，就是更换后的电梯，相应的维修费也就更贵。我在电梯旁边就看到贴着告示：叫做月度保养计划，也就是每个月都会有专业电梯维保单位进行定期维护。

最近一次在2024年11月14日，维修的是9、10号楼。
可想而知背后带来的人工和维修C本，包括社区其他的维护升级，也需要更多物业费支撑。
理论上做到花钱补贴换电梯，已经很难了。再到物业费调价，实际操作只会有更多问题。
这好比，对于物业费本就较低的小区，如果要提升物业水准，前提可能就是物业费涨价。
而对比周边差不多品质的小区标准都在2.76元/平到5元/平，目前宏润花园的物业费为2元/平，已经超20年没有调整过。
但实际上物业费调整必须征得大部分业主同意，而不涨价物业又没钱提升服务，这就像一个循环的死扣。
更常见的是被无限搁置。
所以方法只有更精细，而这也是我们不止一次提过“非常上海”的解题方式，叫做：问题组合解决方案——就是很多问题单点来看没法直接实现，那为什么不迂回下把它们串联起来。
首先，大家最关心的涨价的物业费谁出？
也是在咨询了小区物业和业委会后，我才得知按照规定，区别于可以直接花钱补贴到位的换电梯，物业费只能由业主亲自缴纳。
所以大概从明年1月开始，业主也要缴纳2.8元/平的物业费。
但不妨来看下徐汇是怎么处理的？
第一个态度，是物业费涨多少，徐汇同等金额补贴多少（每平方米每月最高不超过1元）。
简单算一笔账：物业费从2元/平到2.8元/平，每平涨价0.8元，小区业主和商户共有1102户，其中面积最多的是131-150平的三房户型，这里我们按照135平粗略计算。
补贴金额大概为：0.8X135X1102=11.9w/月（仅估算，具体以实际为准）。
都由徐汇区同等补贴给到，但更妙的还是所有补贴并非直接发放，而是：

“50%补贴金额给物业企业提升服务，50%补贴金额打入业主的维修资金账户”。
这样做的好处：
首先一半补贴给维修基金，是让业主满意。
虽然钱不能直接到手，但以补贴的形式却增加维修基金的余额。
各位可别小瞧这点，除了电梯更换，从这张表格就可以看出：

日常道路、围墙、外立面、屋顶以及绿化、给排水设备...这些看不见的地方，都需要维修资金起大作用。
更重要的另外50%补贴，是给物业公司——这才是这次补贴穿针引线最精彩的地方。
有没有想过为什么很多小区初始物业费就很高？
一来很多物业确实都在亏损，我们去过的仁恒河滨花园，5.5元/平/月的物业费仍需开发商补贴，更别说如果后期想要再次调整物业费，太难执行。
而借着这次补贴的机会：无论是既有50%补贴叠加2.8元/平上涨后的物业费，让物业有了收入的同时。
而伴随物业的提升也让房子折旧更慢可以稳住房价，于是业主也认可，愿意多掏点钱提升物业。
我去看了下小区房价：

如今C交价在11w/平，高出周边小区1w/平。
所以通过这一次的调整：物业和业主这两条线被完整地串联C一个圈，顺利地转了起来。
最终小区物业调价投票结果，业委会C功发出1061张选票，收到991份选票，高票通过。
但既然说是问题组合解决方案，最后一环对于城市，某种程度上也是一种城市更新。
各位有没有想过为什么之前房屋养老金可以引起关注和争议，本质上也是唤醒对房屋老龄化的重视，不只是老破小，房龄超20年的商品房，同样需要“城市更新”的力量。
就拿上海来说，上海的房子是最老也是最早启动城市更新的城市，大致经历了三个阶段：
第一轮，最老的房子可以拆迁。上海静安的彭浦新村、杨浦区的凤南一村这样的绝对老破小，可以原拆原建。
第二轮，不必拆房的多层老小区，加装电梯。整个2023年-2025年，上海计划加装电梯9000台，也能让老小区使用更久。
第三轮，是大家熟悉的美丽家园工程，更多是针对社区外部，如外立面、门头改造，以及扩宽美化公区等。
以上这些城市更新已经非常C熟，也让老小区得到质的改善。
那么，下一个阶段，很可能会轮到2000年左右的高层老房子。
我去踩盘时就深有体会，别的房子都在变老旧的时候，那些可以被好好维护的小区。
无论是小区立面和整体景观呈现的状态，还是入户大堂外的视屏识别设备，以及贴在入口处最显眼的是每个月小区的公共收益收支公示，关于停车费收入、管理C本等都非常透明。
所以为什么说是问题组合解决方案。很多时候我们习惯等到问题暴露再去解决，都羡慕中远两湾城换物业C功，但最后能C功的一定是个案。
而这第三件事，就是在物业与业主之外，中间机构介入之后也助推了老旧商品房小区更新改造的步伐，于是合在一起：
瞬间解决了业主想要更好物业，物业能有钱运营以及城市老商品房更新这三个问题。
这才是真正意义上的一箭三雕。
并且这些点状个案也在上海被越来越多落地执行。
今年6月，普陀区2007年建C的星河世纪城星月蓝湾，因为专门发布指引法则，将换梯工作从数月压缩到两周完C，C功推进了社区4部电梯的更换工作，这也是普陀首个商品房换梯项目。
今年9月的huang浦区，建于2002年的商品房社区汇龙。

huang浦区在构建虚拟电厂时，向周边居民社区等开展群策群力的合作共建方式，楼道公区换上能耗更小的LED灯，太阳能灭蚊灯等低碳设备。
以及更早今年2月，位于上海虹口北外滩的虹宸易居，作为上海首个2000年后的拆迁小区，地块将从住宅用地变更为城市发展备建用地。

据业主反映单套房源的拆迁款至少在1500万，而截至10月22日签约率已达到75.20%，这就是体系化处理的力量。
未来还有多少老商品房可以被更新改造，答案或许未知。
但伴随这样的房子越来越多交付，未来改造老商品房必定会C为主流。
而今天我们看到已经在进行的徐汇2020年的宏润花园、普陀2017年的星月蓝湾、huang浦区2022年的商品房社区汇龙、虹口2021年的虹宸易居...
本身就是很好的信号，也让我们看到一个改造可行的路径可以参考。
甚至你会发现有一种似曾相识的感觉——比如这样一箭三雕的模式，曾经就在让老年人出租市区房源。
老年人可以住到近郊环境更好面积更大的商品房里，这个政策中看到过。同样也是串联了老年人养老、年轻人租赁以及近郊存量房源运营的问题。
比如现在针对老商品房的改造：从上海最早原拆原建、美丽家园这些城市更新案例的推进模式，都能找到相似的身影。

看似简单小区涨物业费的背后，所用到问题组合的解决方式，以及更新过程中各方的配合，其实都是十年，二十年，甚至一代一代经验沉淀积累起来的。
本质上一直以来这座城市的机制，每一层的组织架构，虽然没有那么高调，也不像每年都会有其他风口城市那样可以天天创新。
但其实是低调务实，为了解决具体的问题。然后靠着一个个具体问题的解决，又反哺到新的问题中再进化迭代，C为下一个破题关键点。
上海这座城市的魅力与底蕴，总是在不经意的某个时刻，让人再次刮目相看。
源自：新浪财经

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