干货！盘点2017南京房价：涨没涨？哪里涨？涨多少？

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2017年即将过去，在高压调控之下，南京楼市表现众说纷纭。官方层面12月18日国统局公布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，南京新建商品住宅11月价格环比下降0.2%，同比回落1.5%。从民间对网上房地产数据的整理和统计看，结果却截然相反，逐月的对比情况如下：

从南京本地的统计数据看，2017年1-11月，环比涨幅合计16.4%，月均涨幅1.5%；与去年同期的同比涨幅看，合计157.5%，月均14.3%。

那么是哪些板块区域涨价了呢？由于各板块的资源大相径庭，为保证价格对比保持较高的真实度，此处剔除了别墅和酒店式公寓等类型房源成交价格的影响，仅统计普通住宅各板块2016年和2017年至12月18日的成交均价对比及涨幅。

从统计结果看，普通住宅没有房价回落的板块，普涨！从涨幅程度看，严格限价的河西涨幅最低，7.5%，没有超过当年有关部门发布限价令的8%；城中板块由于房源量极其有限，而且都是高总价的大户型高端和豪宅产品，单价涨幅不大实属正常，同为7.5%；城北板块在主城区中相对幅员比较辽阔，2017年成交量更多向燕子矶等新兴区域转移，因此涨幅仅为12.5%，但貌似已经超过该板块限价令的涨幅了吧。之后的各板块就不一一赘述了，除了涨幅最高的城东板块，由于项目少、产品类型多打造高端大平层，豪宅化趋势明显，因而走高，但整体量小，对全市房价涨幅贡献并不大。但从城南板块涨幅超过20%开始，江宁、江北和后起之秀溧水的较高涨幅，对南京普通住宅全面上涨15.2%是功不可没的。

如果板块太大，还是没办法将房价上涨具象化，那么克而瑞还通过每个板块划分的小片区的排行，来看看到底是哪里涨得最……凶。

有成交记录的42个片区中，只有江宁板块的青龙国际生态城房价微降0.8%，其余41个片区全线飘红。这其中江宁板块的淳化、秣陵，以及湖熟麒麟科创园等外围片区房价涨幅惊人；而纯粹的郊区板块溧水表现也十分抢眼，高淳并不甘落后，涨幅都超过全市平均水平较多。

那么换算成套均总价，实际上各片区一年之间，分别涨了多少呢？

各板块42个有成交记录的片区中，只有河西北部、江心洲，城北尧化门和江宁三山百家湖等4个房源量较少的片区，受个盘物业类型（多层、小高层、高层）和产品户型面积的变化影响大，例如河西北部今年仅恒盛金陵湾在售，其今年成交的中等户型面积产品为主力，较去年200平米左右的大平层而言，面积减少了许多，因而单价上涨4.9%，套均总价下降了143.8万。套均总价上涨最高的城中、城东板块除了正常上涨外，也存在上述受个盘及其产品变化因素的影响较大的原因。但大多数成交量较大的片区，套均总价上涨和门槛提高基本上是实际情况（单价上涨、户型面积提档升级）的反映。

限房价、限贷、限购、限售，尽管南京的短期速冻需求的政策严格执行中，增加土地供应，供应土地的租赁房、持有开发等调整地价回稳和有效增加供给的长效调控也在尝试和有序进行，但就2017年的楼市年终答卷看，控房价仍任重而道远。尤其2018-2020年，由于内生性的中国潜在经济增速下滑和外生性的美国“减税+加息”组合冲击，楼市必须表面降温，但内火能否实质性消退、消退多少，则看增加住宅用地来源和租赁住房供给等中长期调控政策在加强“供给侧”调控和改革的力度和效果了。