三四线城市买房杠杆率超60%！一线城市仅30%！到底哪里风险更低？

经纪圈客服

城市的杠杆率

京沪一二手房加起来各自成交了1.5万亿，去年全国新住宅成交额大约是10万亿，二手大约是5万亿，加起来是15万亿。京沪的1.5万亿，各自占了全国市场的10%，不过全国主要是新房成交额，京沪主要是二手成交额。

好多钱呀，钱从哪里来？

渠道无非是两种，一种是自有资金，一种是银行贷款，一线城市这么贵，一定是依靠高杠杆，否则怎么会有房奴这个大名词儿呢？

还真不是，我花了好长时间，把主要城市的个贷和公积金住房贷款扒拉出来了，有的是准确的个人房贷数据，比如上海深圳，大部分是住户部门消费贷或者中长期，这就非常接近了，我做了一些折减处理，以期最接近房贷数据。

没想到吧，成交额惊人的京沪，居然是杠杆率最低的城市，而狂人深圳也只是中等，并且也只有40%。

比较高的是武汉郑州合肥，竟然是这三只黑马，南京和厦门也略高。其他一些二线，比如西安济南长沙等，找不到单个城市的贷款数据，只能从全省数据大致推测，也差不多是在40%左右。

重庆这几个在2017年补涨的，杠杆率随之而上，我查了一下，重庆2017年上半年发放的按揭款是去年全年的量，跟三四线周期同步，因为都是不限购区域。

三四线呢？我借用兴业证券的数据吧，图饼如下：

2016年，三四线居民购房资金总共是47211亿元，自有资金12466亿元，按揭比例是53%，公积金贷款比例是12%，二者加起来，杠杆率是65%。

findings：

1）一线平均杠杆率是31%，二线平均是40%，三四线是65%。

2）为何一线比三四线还低？是一线城市的居民不使用杠杆吗？当然不是，是因为他们受限制，长期的限购限贷，使得一线的信贷在很大程度上被优化了，2015年下半年深圳市场火爆，杠杆飙涨，央行很快就出手管制了。现在，主要城市的按揭贷款额度每个月都要监测。

3）三四线城市长期处于去库存压力下，受到各种刺激鼓励政策，没有限购限贷。不要以为三四线居民很保守，其实，人性都是相似的，不同的是监管程度而已，还记得吗？民间借贷崩盘都是发生在小城市。

4）还有一个原因，那就是一线都是二手置换市场，二手置换链条并不需要太大杠杆，现在的处女贷就是卡死置换链条的。

杠杆压力大吗？

杠杆压力大吗？从宏观上看杠杆率，感觉压力还算OK。微观很难说，京沪深，套均150-200万贷款，每月还1万左右痛苦呢？还是武汉郑州合肥，套均60-90万贷款，每月还3000-5000元痛苦呢？

微观就不论证痛苦了，宏观的压力测试也需要银行去做，我想从一个把城市形象化的角度看看还款状况。

我做了一个表，如下：

第一列，是个贷余额，就是个人住房贷款 + 公积金贷款的余额，京沪都是1.5万亿欠账，广深是1万亿，重庆杭州南京是6000-8000亿，郑州成都武汉天津是5000亿欠款余额；

第二列，是根据第一列的余额，计算每个城市每年等额本息该还多少钱，京沪每年要还900亿，广深要还600亿，重庆杭州南京要还400-500亿，武汉郑州成都天津要还300亿左右；

第三列，是2016年各城市住户存款新增的额度，比如说上海，就是上海在吃喝玩乐消费之后，买了房还了贷之后，在股票理财投投好之后，居民们又新存了1728亿，即使明年还贷可能会稍微增加一些，也可以被轻松覆盖，明年如果不花这么多钱买房，新增存款会更多呢。

北京广州，其实居民存款余额较高，2016年新增略微欠佳，买房花钱多了呗。

深圳和重庆都是1000多亿，但深圳是1200万人口重庆是3000多万，而且深圳人股票理财比重大。杭州成都郑州增量也不错，杭州成都人比较宽裕，河南人爱存钱爱存房，我了解老乡们的心思。

唯一一个，就是厦门本地人财力与贷款有一定出入，那是因为厦门业主很大一部分不是本地人，况且厦门只是增长少，又不是减少，不用替他们操心啦，洗洗睡吧。

好了好了，杠杆率都没有破裂迹象，只不过，已经用上了杠杆的市场，想要再涨，就要看杠杆的力度了，对不起，这把刀更在政府手中操控着。

花2000-5000亿买新房的城市

2016年

上海卖了20万套新房，5234亿

北京卖了10万套新房，3577亿

广州卖了14万套新房，2333亿

深圳卖了4万套新房，2234亿

其余的城市呢？

杭州南京天津武汉成都重庆卖了2000-3000亿新房，与广深相当；

青岛郑州合肥也卖了1500-2000亿新房；

每个城市都花了不少钱呀，2016年没涨够的，比如说广州成都，还有不限购的重庆宁波，都在2017年来了一波，又花了不少钱。

深圳4万套卖了2200亿，深圳房子最贵吗？也不是，怎么说呢，它不是最贵，它只是最贵之一。

原因之一，深圳早全国周期一年，它的房价在2016年初就到顶了，别的城市在2016年上半年还很低，所以，全年均价低，今年再看，北京明显比深圳高了，上海与它持平，广州厦门这些陆续接近，虽然都还没赶上。

原因之二，深圳面积小，没有真正的远郊，而别的城市远郊很大，新房多在远郊，所以，它们的新房均价看上去很低，实际上，咳咳，市区已经贵翻天了。

经过2016年的狂飙猛进，各城市的套均价格是这样的：

都不便宜了吧？看起来只有重庆还算便宜，怎么说呢，重庆不能算一个市，它应该被看成一个小省，主城区是它的省会，重庆3000多万人口，主城区是1000万，每年卖50万套新房，主城区卖30万套，就是这个样子啦。

二手房活跃的都是“发达”城市

上一段是写花多少钱买新房，这一段写二手房。

二手房资金跟新房资金不同，不是一个城市新花出去的钱，是在业主间转换的，大部分人都是卖了350万的，买550万的，550万的去买800万的，800万的去买1200万的，结果很可能就是：有个人花了350万，有个人花了200万，有个人花了250万，有个人花了400万，总的成交金额是2900万，但这几个人实际上新花了1200万。

二手房市场在各个城市也不一样，供应紧张的大都市才有好的二手市场，因为小城市没有真正的地段之分，哪里都不远，所以可以供应很多具有替代效应的新房。

从上表可以看到，二手市场繁荣的都是“发达城市”，对于二手的认可就是对于地段的需求，体现了某些地段在经济文化社会生活中有着比较高的价值。

北京和上海的二手交易额超过了1万亿，加上各自新房成交额，两个宇宙中心成交额都超过了1.5万亿，1.5万亿是什么概念？

只有二手市场流畅的城市，房产才有好的投资保值功能，否则，一个城市总是供应没有差别的新房，你手中的二手房怎么会升值？

价值来源于稀缺。