2018楼市开局平淡:1月上半月成交环比减少12% 释放何种信号?

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楼市调控下居民的购房热情下降了，楼市成交下降。

易居房地产研究院1月23日发布《1月成交预报》。该报告显示，2018楼市开局平淡， 1月上半月，50城新建商品住宅成交面积环比减少12%。

1月上半月成交环比减少12%

2018年1月上半月，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1194万平方米，环比2017年12月上半月减少12%，同比增加13%。而由于2017年的春节在1月份，所以2017年1月的推盘受到春节因素的影响，成交较低，因此2018年1月上半月的成交同比增加。

在2017年12月成交量出现年底翘尾之后，2018年1月上半月成交回落实属正常，这也说明2017年的年底翘尾并不意味着市场真正回暖，2018年1月上半月的楼市在保持稳定的楼市调控政策下和日益趋紧的金融环境下，表现得较为理性。

图1 50个典型城市新建商品住宅成交面积(每月上半月)

(数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院)

附注:50个典型城市分别为:北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。

昆明环比增幅最大，

廊坊环比跌幅最大

1月上半月，50个城市中，有18个城市出现了环比正增长的现象。其中增幅最大的3个城市为昆明、牡丹江和张家口，相比12月上半月的市场成交，增幅分别为139%、114%和93%。对于昆明和牡丹江来说，得益于房企推盘量较大，市场需求释放。对于张家口来说，前几个月成交量非常低，几乎跌入冰点，1月有些开发商进行促销，因此环比增幅较大。

从环比跌幅来看，50个城市中，有30个城市出现了环比下跌的现象。其中跌幅最大的3个城市为廊坊、北京和嘉兴，相比12月上半月的市场成交，跌幅分别为68%、67%和50%。对于这几个城市来说，严厉的政策管控导致了市场交易的下滑。

表 1 50 个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅(1月上半月)

(数据来源:各地官方房地产信息网，易居研究院)

昆明同比增幅最大，廊坊同比跌幅最大

1月上半月，50个城市中，有26个城市出现了同比正增长的现象。其中增幅最大的3个城市为昆明、南京和杭州，同比增幅分别为205%、151%和151%。对于南京和杭州来说，市场仍然较为火热，开发商集中推盘，市场交易总体较高。

50个城市中，有24个城市出现了同比下跌现象。其中跌幅最大的3个城市为廊坊、莆田和赣州，同比跌幅分别为78%、64%和61%。对于廊坊市场来说，目前受到了严厉的政策管控，楼市泡沫得到了一定程度的释放。对于赣州来说，加码的楼市调控政策使得市场有所降温。

表 2 50 个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅(1月上半月)

(数据来源:各地官方房地产信息网，易居研究院)

三类城市成交均环比下跌

1月上半月，一二三线50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-36%、-8%和-12%。对于一线城市来说，虽然2017年底成交有所反弹，但2018年1月立刻被打回原形，创下2016年以来的新低。对于二线城市来说，市场分化较严重，但总体来看，2017年底翘尾后，成交有所下滑。对于三线城市来说，2017年底房企冲业绩，透支了部分需求，因此成交下滑不可避免。

同时，一二三线50个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅分别为-30%、25%和7%。一线城市仍受限于严厉的政策管控，成交没有起色。二线城市成交同比增长较多主要是因为部分城市预售证审批有所放松和房企集中推盘。对于三线城市来说，此前市场火爆，现在还在板块轮动中，楼市仍有热度，同比是正增长。

图 2 三类城市新建商品住宅成交面积环比与同比增幅(每月上半月)

(数据来源:各地官方房地产信息网，易居研究院)

从同比数据来看，三类城市中只有一线城市同比下跌。导致现在一线城市成交低迷的原因，既有严厉的调控政策抑制购房需求的因素，也有限制高价盘预售证审批的因素。

2018年楼市成交会回落

对于2018年的全国房地产市场走势，中国指数研究院常务副院长黄瑜分析说，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”的测算，2018年全国房地产市场会呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

“本轮调控周期将会持续较长时间，预计2018年市场会下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。其中，一线城市销售面积将保持平稳;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降;三四线城市在基本完成去库存后，也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落的影响，预计全年会保持平稳。”黄瑜强调说。

易居研究院研究员赖勤表示，去年12月份上半月市场成交有所反弹，出现年终翘尾行情，主要原因是年底开发商推盘量增加，并且部分城市网签放松。去年底的翘尾行情将不利于今年1月的成交，并且考虑到“因城施策”的精准楼市调控将维持稳定性和连续性，预计今年1月全月的成交将会环比下滑。

1月成交下滑，是否预示着2018年全年楼市成交下滑?对此，赖勤对东方财富网表示，“我认为预示着相比于去年，今年销量会下滑，如果要有一个预测数据，我认为是-3%。”