全国楼市开启密集调控 经理人最担心金融和产业政策

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中房智库高级研究员 李红梅/文

两会后的第三天，楼市调控的风暴已经开始，全国各地楼市调控政策密集出台，响应政府号召“因城施策”，特别是北京、广州等热点城市更是被称为“天雷滚滚”。调控的风暴显然还没有结束，开发商们整体表现沉稳，不过对于金融政策和产业政策信心明显下滑。

中国房地产报记者独家调查显示，4月中国房地产经理人信心指数(ChinaReal-EstateManagerConfidenceIndex，简称中房MCI指数)为72.01，与上个月基本持平，相当于2016年全年经理人信心最低时水平。从单项目信心来看，金融政策和产业政策两项明显下滑，环比下跌7%。

融创中国创始人孙宏斌在3月底的业绩发布会上感慨“这轮调控史无前例的严格，我对市场非常非常悲观。”

目前融创更多通过并购市场获得机会，据融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德介绍道，从去年第四季度开始，融创中国就在控制公开市场拿地行为。他认为，按照当前的调控方向，今年或者到明年上半年，热点城市房价肯定不会上涨。“房价下跌可能性不大，至于上涨，也不太可能。”

万科在3月27日发布的年报时显示，2016年公司对烟台、唐山、乌鲁木齐等12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备，较2015年底增长82.3%，同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

万科集团相关人士在接受中国房地产报记者采访时解释，计提存货减值准备基于非常审慎的财务原则，公司会根据项目历史的售价、目前的售价和旁边可比项目的售价情况，以及在开发项目已经发生的成本、未来发生的成本作一个比较。“今年新增的存货减值约8.4亿元，主要发生在一个老项目和六个新项目。这些项目大多数在三、四线城市。”

看到万科的计提城市名单，有地产公司内部进行了专门的研究，对比自己公司所在项目的销售情况。这恰好与中央分类指导，因城市施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存相呼应。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这意味着调控不可能轻易放松，央行行长周小川亦透露随着住房产业的政策调整，住房贷款会适当放慢。

对于开发商来说，要深入理解新政，在政策收紧，融资难度加大的同时，做好打持久战的准备。

2017年4月MCI指数调查观点

五矿地产北京区域公司营销负责人炊昭煜：

观点：北京3月的新政相比以往更加严厉，涉及购房资格、信贷政策、交易税费等多方面。严控之下将有大量需求被挤出北京市而挤到环北京区域，包括廊坊、保定、张家口等地。虽然廊坊的调控新政也已公布了，但只是提升购买门槛，并未更严格地管制购房资格，因而环北京区域未来半年依然是非常重要的市场。

浙江大树置业集团有限公司总经理施彦：

观点：对于企业来说，目前不是拿地窗口期，尤其是这两年，只会在承受范围内拿地，去拿一些开发商资金链断了的土地，以及进行并购、收购存量项目。

在浙江嘉兴地区，在以前的四五年时间里，长期处于价格洼地。去年下半年到今年上半年，房价涨幅过快地方政府密集出台楼市调控，因此，一些高价拿地的开发商被套住，于是有些开发商会采取“歪门邪道”，把这些价格以车库等各种名目转嫁到消费者身上。

河北省保定市联众房产经纪策划公司置业顾问张永明：

观点：保定市调控政策相对宽松，在限购与严查下大部分楼盘属于封盘状态。现在有一个怪现像，保定的当地人“唱空”楼市，外地人“唱多”楼市。这与受教育程度及政策关注度很有关系。

深圳控股副总裁董方：

观点：限价政策对我们拿地是利好，房价阶段性打压、成交量逐渐下滑后，地价也会向下走。

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