买二手房的12个大坑 不好好看绝对后悔！

经纪圈客服

据统计，很多一二线城市的房产交易量中，二手房已经超过了新房。越来越多的购房者选择购买二手房。由于二手房是和中介或者房主交易，与新房不同，所以需要注意的地方也不同。今天，就跟大家说说购买二手房时，要避开的12个大坑。

1、房子产权属性

首先要确认的房子的产权属性，是商品房、保障房还是小产权房。小产权房由于没有房产证，最好不要买；保障房必须满足满5年后才能上市交易。另外，还有一部分房子的土地性质是划拨，交易的时候需要补交土地出让金。即使是商品房，土地使用年限也有70年、50年、40年之分（少于70年是历史遗留问题造成的），买的时候也需要多加注意。

2、房子是否被抵押

被抵押的房子，由于债权关系，不能正常交易。

3、房子是否被查封或转让

同样，依法被查封或者被限制转让的房子，也是无法正常交易的。

4、房子是否违章或待拆

如果房子是违建，没有产权证，不能交易；如果待拆迁，一是买了之后会拆掉，没地方住；二是可能拆迁款已经被房主拿走，买方什么也得不到。

5、核实卖主身份

只有真正的房屋所有权人才有权利出售房子，如果不是房屋所有权人，那么也需要有房屋所有权人出具的委托证明。而且，已经办理委托公证卖房的，交易过程可能会有风险。

6、注意房屋共有人

如果房子有共有人，则签订二手房买卖合同时，共有人也必须在场签字，不能缺席或者冒名顶替，否则，合同不成立。

7、房子是否被出租

二手房在交易时，要了解是否已经出租，因为按照规定，在同等条件下，租房人具有优先购买权。而且租期不因房屋交易发生变更。

8、确定佣金构成

通过中介购买二手房时，要确认好佣金的构成以及比例，并且对交易失败后佣金退还情况做好约定。目前，各个中介之间佣金比例的差别还是蛮大的，建议多选几家中介。

9、避免阴阳合同

很多人为了避税，会签订阴阳合同。所谓阴阳合同，是指成交价不一样的两份合同，一份是给房主的，成交价高；一份是给房产交易中心的，成交价较低。如果签订了阴阳合同，一旦发生纠纷，就会特别麻烦。

10、确认税费构成及缴纳人

二手房交易与新房不同，税费中多了增值税和个人所得税。普通住宅满2年可以免增值税，满五唯一免个人所得税。除了减免情况之外，也要确认税费是哪方交，一般都是买方承担，但也有房主包税的情况。

11、注明违约事项

由于二手房交易过程复杂，出现违约的可能性比较大，所以要对违约事项和责任做好约定。比如银行贷款未审批、贷款年限低于预期年限等，都要约定好，避免后期出现纠纷。

12、明确附属设施及家具家电

购买二手房时，需要对附属设施和屋内的家具家电做好约定，注明成交价款中是否包含这些附属设施，如果包含，需要列表注明，包括型号、成色等，最好拍照留证。