融信并表操盘静安地王 净负债率98%仍是“命门”

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“目前融信处于发展过程中，由于现阶段的战略选择，确实存在负债率偏高的情况。不过，融信通过近两年的努力，资产负债已大幅回落，98%的净负债率虽然仍属行业较高水平，但是有信心通过一两年时间将负债率降到优于行业水平。”

2016年8月融信中国110亿元总价拿下上海静安中兴地块，楼面价超10万元/平方米，成为全国单价地王

中房报记者 苗野 北京报道

自去年底万科的一纸公告道出融信中国上海静安地王项目以49％的股权代价搬来“救兵”之后，融信中国对外便鲜有发声。

3月21日，一场极其低调的融信中国业绩发布会在香港召开，融信中国主席欧宗洪、副总裁林俊岭、首席财务官曾飞燕向投资者们阐述了过去一年融信中国的变化。

年报显示，2016年，融信中国营业收入同比增长53.4%至114亿元，净利增长21%至17亿元，资产负债率进一步降低至77%，，持有的土地储备建筑面积超过1058万平方米，且超过81%货值位于一二线城市核心区域。

据中国房地产报记者独家获悉，上海静安项目将由融信中国并表和操盘，目前，静安地块的前期开发工作已经开始推进，正在全球范围内征选设计方案。

谈及2017年拿地策略，欧宗洪表示，今年会加大并购及旧改比例，确保在目前土地市场火热的现状下，能以相对合理的价格获取优质土地。同时对土地的筛选机制也将更严格，原则上二级招拍挂市场净利润率需要到10%左右，不低于8%；并购项目需达到10%以上。

另悉，郑州将是融信中国今年主攻的战场，北京及环京区域会在合适的时机以并购形式进入。

净负债率98%仍是“命门”

在2016年火爆的土地市场上，融信中国的攻城掠地表现的极为抢眼。尤其是8月17日，在17家房企的围剿之下，经过426轮举牌，融信中国以110.1亿元的总价拿下上海静安中兴地块，创下最贵单价地王纪录。

有估算称，该地块可售楼面价达每平方米14.3万元，保本售价超过每平方米15万元。

在上海静安地块之前，融信中国首次进入南京摇得仙林湖G58地块，成交楼面价每平方米24957元，成为仙林地价最高的项目，未来需要现房销售。

同样在杭州的拱墅区，经过8轮次大尺度报价，热电厂地块由融信中国以23.61亿元竞得，折合楼面价每平方米31403.79元，溢价率高达89.56%。创下拱墅区新的单价地王。

一时间融信中国陷入了“自身负债高企，却不计成本拿地王”的舆论中，其资金状况一直备受外界关注。

2017年2月14日，融信中国发行2.25亿美元2019年到期优先票据，该笔票据将与2016年12月8日发行的1.75亿美元，利率为6.95%的优先票据合并及构成单一系列。

这是2017年融信中国的首单融资。有自媒体大号称：“在此当口，用越来越薄的人民币换越来越厚的美元，加上人民币每年至少3%的贬值，融信中国的美元债发行，无异于自杀。”

融信中国给予中国房地产报回复称，通过这两笔美元优先票据的发行，融信正逐步形成全方位、立体化的多元融资格局，搭建更为灵活高效的资金利用结构。事实上，能够成功发行美元债，本身就是国际资本市场和境外投资者融信中国的认可。

截至2016年12月31日，融信中国资产负债率为77%，较2014年的85%减少8个百分点；净负债率为98%，较年初下降149个百分点。负息债务总额为人民币394亿元，短期借款与长期借款的比例分别占总借款的比例为20%及80%。

曾飞燕称，目前公司处于发展过程中，由于现阶段的战略选择，确实存在负债率偏高的情况。不过，融信通过近两年的努力，资产负债已大幅回落，98%的净负债率虽然仍属行业较高水平，但是有信心通过一两年时间将负债率降到优于行业水平。

合作开发先导 未来以并购扩张

2016年，融信中国先后通过招拍挂、收购等方式在杭州、上海、福州、昆山等地斩获21幅地块，总建筑面积超527万平方米，地块收购的平均成本约为每平方米12963元。其中17宗地块位于长三角经济圈。

据中国房地产报记者了解，融信中国登陆资本市场后，开始实施区域聚焦深耕战略，立足海峡西岸经济区和长三角经济区，以原有的入驻城市为核心，形成多个“1+N”的布局（其中1指核心一二线城市，N指环绕核心城市的卫星城）。

“110亿元的上海静安项目，这个价格其实是在所有参拍地块的房企心中预期的价格。只是当是碍于市场调控预期及政府决策，部分房企选择了观望和谨慎处之，而融信初来乍到，这一拍就火了。”上海某房企高管称。

融信中国给予中国房地产报的回复称，融信拍地是经过合理评估后审慎定夺的，实际去年在土地价格大幅上涨前，融信就已先行布局杭州、上海地块。

例如，融信在2016年2月以楼板价每平方米5737元摘得良渚余政储出（2015）70号地块。而在随后11月土拍中，同一区域的另一幅地块以每平方米16578元的楼板价成交。依此价格推算，仅隔9个月，融信良渚地块的土地增值已达288%左右。

林峻岭表示，截止去年年底，融信的平均土地储备成本仅为每平方米8650元，持有的土地储备建筑面积超过1058万平方米，且超过81%货值位于一二线城市核心区域。相对优质及较低成本的土地储备为未来较高的利润率提供了有效支持，公司目前拥有的土地储备足够支撑未来二至三年的开发。

在大刀阔斧进行扩张的同时，未来融信会坚持“轻资产”的合作开发策略。据融信方面透露，去年摘下的大宗土地基本上都是与一线开发商合作取得，2016年权益部分土地款为246亿元。

一位长期跟踪融信中国的券商分析师称，过去几年，融信中国在上海、杭州、福州等地和其他房企合作开发了不少项目，合作方有万科、保利、融创、绿地等房企，只是因为当时融信中国没有更好地了解到并表的重要性，才出现了数据不太乐观的财务报表。

据融信中国透露，公司今年销售目标定为325亿元。按照去化率70%计算，可售货值达200亿元，在建货值300亿元。

对于备受投资者关心的利润率问题，融信中国管理层表示，今年的难题在于增长率，利润率不是难题。去年增长率太快导致毛利率下降，预计未来三到五年的增长率保持不低于50%的水平。

“内地土地竞争越来越激烈，现在很难把握市场，仍看不清楚走势。未来会倾向于并购的方式进行扩张。”融信中国的管理层对外透露了今年的买地计划。

为此不乏有评论称，地王收割大户也对市场看不清了，市场，你到底怎么了？