投资房地产，不只买房这一途径

经纪圈客服

“如果你能回到十年前，最想对当时的自己说什么？”“当然是多买房啦！”

作为过去十年内最值得投资的资产之一，上至达官贵人，下至平头百姓，无一不时刻关注着房价的动向。但是根据二八定理，资源永远掌握在少数人手中。普通人别说投资房地产了，就算是刚需，想买套房都得一再勒紧裤腰带。

这篇文章将告诉你，如何不买房，也能在房地产市场中分一杯羹。

小君擅长炒房，有天他出门逛街，看中了东街的五间商铺。无奈囊中羞涩，于是问亲戚朋友借了一大笔钱，买下铺面并进行了装修。经过小君的“包装”后，铺面很快就租出去了，而且随着时间的推移，这五间铺面越来越值钱。

饮水不忘掘井人，小君每年都拿出赚的钱和当初借钱给他的人一起分红。

当地政府为了街区的繁华，也鼓励这种做法，并且规定，小君必须把每年出租和价值收益的90%用于分红。为了安抚小君，政府还免掉了他的税。于是，小君更有动力了。

通过这个故事进行拓展，若将铺面替换成可以产生出租、经营收益的一切商业地产;小君是专门持有、出租、经营这些地产的公司；亲戚朋友用投资人替换。那么，投资人所投资的资产，就是REITs。

REITs让你不用买房，也能投资房地产

REITs的全称，为“房地产投资信托基金”，它的基本结构下图所示。

基本当事人有五个：信托公司、信托基金、投资者、资产管理公司和物业管理公司。

第一，由信托公司设立信托基金，在资本市场上向投资者发行，投资者向基金提供资金，定期接受基金派息；

第二，该基金委托信托公司进行管理，信托公司代表投资者进行管理，收取信托人费用；

第三，信托基金委托专业的资产管理公司，由专业的资产管理公司提供关于房地产买卖的咨询等资产管理服务，向资产管理公司支付资产管理费用；

第四，信托基金用募集来的资金投资于房地产，定期收到房地产的租金，用来向投资者派息，以及支付相关各方费用；

第五，信托基金委托专业的物业管理公司，对房地产进行出租、收租和维修等服务，向物业公司支付物业管理费用。

从国际范围看， REITs 是一种由特定的发起人（如基金管理公司、信托公司等）发起，制定投资计划，通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产有关的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

在中国，REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

REITs和买房，痛苦而甜蜜的选择

如果你在投资REITs还是买房之间犹豫不决，那么小君想说：“土豪，交个朋友可好？”

不好意思跑题了。如果投资者有买房的能力，那么该投资哪种？REITs还是实体资产？

>>>>投资额度

既然买房的用途是投资，自然不可能买升值空间不高的房产。地段、户型、楼层……面面俱到后，相信对于普通家庭而言，买房绝对需要花费一笔巨款。而REITs则不同，申购门槛低，哪怕没有经济收入的学生，也能从零花钱中抽出一部分来投资。就算有买房的能力，“不将鸡蛋放在一个篮子里”，将这笔钱分散配置来降低风险，何乐而不为？

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变现能力

房地产体量巨大，且完整的交易包含很多步骤，全部完成才能脱手，变现能力自然相对弱一些。而且房地产要想卖出一个好价钱，短期内变现几乎不可能。REITs则不同，只需在赎回时缴纳少量手续费，就能在短期内变现。

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投资风险

很多人投资房地产只看到收益，却忽略了风险，比如利率风险、变现风险、经营风险、意外事故和自然灾害风险等。而且房价真的不会降吗？回顾08年的次贷危机就知道了。而且投资房地产由于投资规模限制，物业类型单一，分布地区集中，资产也较为单一，还容易受到市场和政策的影响。与直接投资房地产相比，REITs投资的物业类型更加多样，分布地区分散，资产也更多样化，与政策的相关性也比较低，从极大程度上降低了投资风险，同时还能确保收益。

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运作难度

直接投资于房地产，之后盈利方式无论是租赁还是买卖，都要花费大量的时间和精力，同时还要了解大量相关知识，例如税收、维修等。如果投资者本人为图省事，将房产委托他人运作，委托成本抛开不谈，还可能发生委托代理问题。两相比较，REITs则省事得多。基金本身由专业人士进行管理，投资者只需要在基金挑选过程中花费心思即可。

REITs和房地产直接投资的特征比较如下表。

综上，投资REITs的优点立现：首先，通过资金的“集合”,中小投资者也有了投资于利润丰厚的房地产业的机会；其次，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险；最后，与直接买房相比，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

总体而言，与房地产直接投资相比，投资REITs风险更小，收益更平稳。

中国的是假REITs，海外才是真REITs

REITs最早起源于二十世纪六十年代的美国，同时，美国的REITs也是全球发展最成熟的市场。

在美国，对REITs的定义是：REITs是一家公司拥有并 (在大多数案例中)营运带来收益的房地产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库等。有些REITs也从事房地产融资。很多 REITs 的股份都在主要的股市中自由进行交易。

根据美国相关法律规定，真正意义上的REITs需要满足如下条件：

1. 年度应收的90%需要作为股息分配给持有基金份额的投资者；

2. 整个资产的75%应投资于不动产、房地产抵押贷款、其他REITs份额、现金或者国债等；

3. REITs必须从租金、抵押贷款利息、不动产物业出售实现的利得中获得总收入的至少75%；

4. REITs的收益的95%必须是从这些资源加上股息、利息及证券出售的利得中获得的；

5. REITs至少要有100人以上的份额持有人，并且集中在任意5人或更少的人手中的现存份额必须小于50%；

而与海外相比，中国没有真正的REITs，只有“类REITs”。这是因为该市场在中国尚未成熟，缺乏明确法律依据、税收优惠安排、税法投资运作规则以及开放交易机制。

以大陆被称为“首只公募REITs”的鹏华前海万科REITs为例。

资产配置

我们在上文中就提到，“整个资产的75%应投资于不动产、房地产抵押贷款、其他REITs份额、现金或者国债等”，而反观鹏华前海万科REITs，则在产品介绍的投资范围中提到：本基金投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。

运营方式

在文章伊始，就提到在美国，REITs是一家公司拥有并营运带来收益的房地产，而鹏华基金管理公司却并不持有物业，仅有一定的“收租权”。

收益情况

鹏华前海万科REITs收益的比较基准为十年期国债收益率+1.5%，而根据比较，基金本身表现似乎不错。

但是无论如何，鹏华前海万科REITs还是挂着羊头卖狗肉，并非真正意义上的REITs。

看好REITs的投资者，大多数都是看中REITs背后的房地产市场。海外的REITs不仅强制规定了投资于房地产的比例、从房地产获得收益的占比，还强制规定了90%高额分红，外加税收减免，政策倾斜程度可见一斑。而反观国内的“类REITs”，既没有健全的法规、也没有明确的税收减免机制，与其他类型基金相比，似乎体现不出明显的优势。

那么，如何投资真正的REITs

作为中国投资者，我们该如何投资海外的REITs？

1开通国外券商账户

这种方法当然是最直接的，可是往往有诸多客观条件限制。因此大家往往会选择第二种投资方式。

2借道QDII基金

QDII基金就是投资境外市场的基金，用人民币就能买，基金公司会帮你换成美元去境外投资。

目前，国内有四支挂钩海外REITs的QDII基金。

投资于REITs的QDII基金短期波动率较高，但长期来看，因为基本以租金作为收益权，所以具有固定收益的特性，长期来看能够取得比较稳定且较高的回报。

但是投资海外REITs有个弊端：我对海外的房地产市场不了解，怎么知道这个基金到底划不划算。能不能投国内的房地产？

当然可以。港股的15支REITs，有6支是投资内地物业的，而且都在一二线核心城市。

例如上表中的越秀房托，就在广州和上海均有物业。

看到最后，有人可能会有这样的疑问：以前也投资过房地产主题的股票和基金，可是最后不但不保本，还亏损了。这还不如直接买房来得划算。

针对这种情况，小君想说：房地产行业流动性较差，因此盈利周期会比较长。直接投资房地产，房价一直在涨，会增长投资者的持有信心，而投资股票基金，价格有涨有跌，投资者很容易中途离场。

因此，持有REITs要沉得住气，毕竟笑到最后的才是赢家。