土地财政拐点已现，“接班人”在路上了！

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话说中国地方政府的土地财政，规模之大、地方之嗜好，可谓全球无双。事实虽然让人惊罕，但既然存在这么多年，一定有它的道理。

集中力量办大事，这本就是社会主义中国的制度优越性（不许笑），确实是有优势的。比如，中国的基建，那比印度不知好几倍。中国的高铁，全球第一牛叉，而且真正造福民众。

前段时间，2016年全国土地出让金数据公布了。近期易居研究院的一个专题研究《我国房地产业对地方财政收入贡献率实证研究》，也新鲜出炉了。老杨摘几段内容，与大家分享。

2016年，全国土地出让金收入为3.56万亿元，较2015年增长19.3%。

2001年至2014年，全国土地出让金收入整体上呈现上升趋势，其中2005、2008和2012年，受房地产调控影响，有所下滑。2014年达到近些的最高峰，4万多亿。2015年再度下滑负增长。2016年楼市火爆，热点城市“地王”的频频出现，带动了土地出让金的回升。然而，这一年全国土地市场分化，广大三四线城市仍在去库存，土地供应与成交较小。因此土地出让金没能超过2014年。

2016年，土地出让金占全国地方财政总收入比重为29%，比2015年上升0.6个百分点，处于近十几年来相对较低的水平。在2010年达到最高增幅后，该比值震荡走低。在房地产市场深度调整的影响下，自2014年以来比值的下跌，大概率已经改变了2001-2010年震荡上行的趋势 。

老杨可能郑重表达一个观点：中国狭义土地财政的最高潮，已经过去！占比高点就是2010年40%！

非常巧合的是，2010年是中国房地产黄金十年的最后一个年份（几年前我曾专门写文章剖析过此事）。

还有一个前置指标：全国房企购地量，已于2011年见顶，成交金额滞后几年见顶。上述全国土地出让金，老杨估计已有七成概率在2014年见顶了。

从广义上看，土地财政包括：通过出让土地获得土地出让金收入；通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资, 而后享受外资企业带来的税收效应；以大拆大建的方式进行城市扩张, 享受由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收；以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。

考虑数据的可得性，易居研究院主要从房地产税收和土地出让金两个方面来考察土地财政的问题。具体公式如下:

土地财政收入=“五税”+土地出让金

备注：目前我国的房地产税收体系针对不动产而设置的税种即房地产“五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。另外还包括房地产企业所得税和房地产增值税，考虑到数据的可得性，本文以房地产“五税”和土地出让金收入之和作为土地财政收入，会存在略低估的现象。

以“五税”加土地出让金的口径来计算，2016年，土地财政收入占地方财政收入的41.2%，较2015年上升1.3个百分点，重新回到了近几年40%以上的占比值。如果以“七税”口径计算，这一比值还会更高，显示土地财政收入仍是地方财政收入的重要组成部分。

以“五税”加土地出让金口径占比来看，2010年49.7%的比值，大概率将成为历史最高值。中国土地财政开始走下坡路了。

如果有朝一日，土地财政萎缩到一定程度，甚至接近枯竭，那地方政府该如何运转，公务降薪停奖金吗？

显然，这是不可能的！再穷，也不能穷了公务员。否则，也不用万人争过独木桥的考公务员了。

去年12月底的全国财政工作会议提出，2017年扎实做好包括深入推进财税体制改革、加快现代财政制度建设等七项重点工作，其中提到：深化税收制度改革，研究提出健全地方税体系方案。

如何健全？重要方向就是对不动产开征持有税。1986年出台的房产税暂行条例，对于私人住宅免征，所收税太少，不够地方政府塞牙缝。只有向基数巨大的存量个人住宅征房产税，才有可能冲对土地财政（主要是新房开发）的下滑！