链家“裂变”：合作京投发展 着眼城市更新

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新浪乐居讯（记者 李艳艳）人会慢慢变老，房子也会。

它的供热制冷、管线等需要改造升级，这是一门好生意。敏锐的左晖瞄准了它，将链家的战略伸向城市更新业务。

修房子，这是地产商干的活儿，链家并不擅长。它是一家国内最大的中介公司。左晖很清楚自己的短板和长项。

他找到了合作方，就如两年前进军装修行业拉着万科一样。

春节前夕，京投发展一纸公告，称与北京链家融盛管理咨询有限公司成立合资企业，双方各占50%。链家融盛是链家的全资子公司。

对标我爱我家、中原地产等诸多房屋租赁行业的老对手，原先“二手房中介”的定位，在当今互联网大数据的浪潮下，明显太过狭隘。

“盘活存量，实现增值价值，激发城市更新活力，这是当下存在的机遇，也是未来发展的趋势。”中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊在谈及存量市场的发展机会时，曾如此表示。

无数业内人士正在看好存量市场的未来发展。这其中蕴含的机遇，链家自然不会放过。

触手城市更新，多角度涉足存量，链家吃蛋糕的胃口越来越大。增量存量两手抓，如今的链家似乎正发生某些“裂变”。

公告截图

老牌房企渗入存量 京投发展加盟

1月17日，京投发展《关于公司与北京链家融盛管理咨询有限公司合作投资的公告》对外披露。京投一纸公告，再次显现出链家布局存量的势头，更可窥见其谋划城市更新的野心。

《合作框架协议》显示，合作平台公司将针对具体城市更新类项目进行投资，投资方式包括但不限于股权、债权及其他方式。在同等合作条件下，双方应优先选择合作平台公司进行城市更新类项目投资。

1月18日，京投发展再次对外披露 《关于公司与北京链家融盛管理咨询有限公司合作投资的补充公告》。补充公告具体指出，此次合作中，城市更新类项目业务模式主要是，从存量房市场筛选项目进行收购，收购后对项目的户型布局、供热制冷、管线等进行改造翻新，更新改造完成后，通过出租、出售等方式实现收益。

据近期链家研究院的测算数据显示，中国存量房屋总价值约245万亿元，由此形成的存量房市场，预计会带来1.91万亿收入。其中租赁行业收入最高，超过了1.1万亿元。值得注意的是，城市更新行业收入也能达到270亿元。

然而，以存量市场更新起步的链家融盛，其探索脚步并未收获资产性硕果。

相关业绩资料显示，链家融盛未经审计的2016年12月31日总资产为6,796万元、净资产-948万元；2016年度营业收入97万元、净利润-948万元。“-948万元的净利润”或意味着链家融盛初创之时相对艰难的初期探索。

补充公告中有一点值得注意。“设立合作平台公司需向国家商务部申报经营者集中审查，是否能够通过审查存在不确定性。目前暂无确定的城市更新类项目，具体投资及盈利模式有待后续项目落实后确定。”业内认为，该内容或意味着，链家前期谋局城市更新阻碍较大，与开发商的合作或可作为试水阶段的另一突破。

链家的布局气息

事实上，早在去年年中，市场便已捕捉到链家属意城市更新的布局气息。

去年8月9日，北京链家融盛管理咨询有限公司（以下简称：链家融盛）正式在京成立，注册资本500万元，链家融盛的法人代表为陶红兵。据悉，链家融盛是北京链家房地产经纪有限公司（外界普遍简称：链家）100%控股的子公司，是链家开展存量市场更新服务的主体公司。

此前，在7月21日的博鳌·21世纪房地产论坛上，陶红兵在接受记者采访时表示，业内都看到了存量房的巨大市场空间。“细分起来，又分交易市场、存量房管理、资产管理、更新改造等。存量房装修属于衍生服务领域，这部分的市场前景很广阔。”

“新房越来越少，存量房越来越多，肯定要做存量房生意。”陶红兵如是表示。

链家和万科联合创立的万链适时而出，证明了他的论断。而此时，距离链家融盛注册成立公司不足20天。

此外，陶红兵的职业履历同样值得关注。

先后毕业于兰州商学院与清华大学的陶红兵，自2015年5月起，开始担任链家高级副总裁与链家新房事业部总经理，全面负责链家地产新房业务。此外，他还兼任链家旗下高策地产服务机构董事长。2015年底，陶红兵执掌新成立的链家新房事业部仅半年，销售额即突破千亿，佣金收入费率行业第一。

地产行业的黄金十年早已步入尾声，白银时代则呼唤着存量市场有更多突破。从增量跨步存量，陶红兵用了将近一年，终于初步完成架构性布局。

存量的思考逻辑

随着存量房市场容量的持续增大，存量房更新改造需求也逐渐增多。

链家早已意识到这点。关于存量市场研究，链家的思考逻辑已愈加成熟。

1月18日，链家思享会，链家研究院院长杨现领首次发布《“存量时代 流通为王”：2017年中国房地产市场展望》行业报告。报告从宏观上对存量房时代市场运行规律、市场价值空间、如何促进存量房市场发展等问题做出分析，此举为业界输出了最新学术成果。

杨现领表示，未来城市的集中度会相对更高，整个市场的供应端则从B2C走向C2C，市场的角色发生改变，如何更好解决存量房痛点是关注焦点。“在存量房时代，一个重要的标志是购租并举，即建立起成熟的租赁市场。此外，存量房市场流通效率较低，加速二手房流通相当于增加有效供应。”

报告认为，存量房时代开发商应主动寻求变革，找寻出路。建造并持有公寓、城市更新、主题地产将成为房企下一阶段的转型方向。同时，经纪行业作为存量房流通的关键支柱，渗透率逐渐升高，服务范围更广。此外，租赁市场迅速崛起，品牌公寓运营商将能够在解决新市民租房问题上发挥极大的作用，甚至巅峰租赁市场过去的生态模式。

“满足需求有很多方式，存量房流通最为高效，不会增加新的土地供应和消耗。每一次流通都代表着居住状况的改善，以小换大、以旧换新、以远换近。”杨现领说，“换房本身是一种帕累托改进，越交易越安全，房价压力越小，这是存量房时代应该达成的基本共识。”

“非开发商”链家：存量触角能伸多远

存量市场的蛋糕业已出落得诱人，而存量之争也不再只是房企之间的胶着。

此次合作中，老牌央企京投的发展战略转变备受关注。但有一点让人难以捉摸。

理论上，作为一家成熟的地产开发商，本可独立操作项目做城市更新，为何偏偏要捆绑链家，同分一杯羹？换句话说，链家身上究竟有何特质，值得受开发商如此青睐？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从对城市更新等层面的理解，尤其是从存量资产的理解角度看，链家本身是有优势的。“因为其掌握了很多社区房源和居住需求数据，对于城市更新有很直观的感受。”

严跃进同时表示，链家本身属于非开发领域企业，所以不可能直接涉足城市更新项目，最多是在社区增值服务等方面有所创新。“对于此类地产中介来说，和开发商进行合作，也是希望通过获取城市运营背后的投资收益。”

中信证券相关研究资料表明，增量房的机会未必是二手房市场的机会，要得高收益，就要提前布局。二手房市场上，决定房价的核心资源是学位、区位、交通和功能地位。在这点上，链家的线下门店模式已实践成熟。

去年10月，在全联房地产商会第四次会员大会上，陶红兵在如何应对存量房时代的商业新模式时表示，“今年北京上海两个城市存量房交易额已达到新房交易额的30%。5年后，北京上海两个城市交易量将相当于全国新房销售开发总量的50%。”陶红兵认为，目前一线城市开发已经没有太多空间，一是拿地不好拿，二是拿到地以后的价格和市场也倒挂，但一线城市存量开发仍有很大空间。

值得注意的是，链家研究院在上述报告中，提出的诸多理论指向皆与近期京投链家的合作方向符合。回顾一年以来链家在存量市场上的布局动作，或可由此意味——这是其在城市更新方向上的重新部署。

从言论输出到公司落锤，再到如今与开发商合作试水，链家打造城市更新的野心初现。如今，无数事态接连浮出水面，或可佐证链家的这一意图。