“地王”将重归？上海三批次土拍取消“最高限价” ，集中供地19城已恢复“价高者得”

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上海楼市  李贝贝/摄

上海楼市  李贝贝/摄
继“沪九条”后，上海土地市场日前迎来新变化。6月7日下午，上海发布第三批次土地出让信息，取消此前的最高限价，恢复“价高者得”模式，执行3年之久的土拍限价正式取消。
易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，上海此次土地政策调整是对“人房地钱”政策导向的落实，对于后续更好契合市场需求和产品开发等具有积极的作用。同时土地市场支持政策发布，有助于进一步促进房地产市场的健康发展，是“市场归市场、保障归保障”政策的重要体现，对于市场信心提振等都有积极的作用。
据中指研究院统计，截至今日，包括上海在内，原先22个进行集中供地的城市中已有19城恢复“价高者得”。目前，仅有北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）。
上海取消宅地溢价率10%上限要求
6月7日下午，上海市规划和自然资源局公号“上海规划资源”公布了今年第三批次集中供地名单，共挂牌4宗宅地，分别位于杨浦、宝山和奉贤区，土地出让总面积约15.29万平米，起始总价84.2157亿元，计划于7月9日举行交易会。
值得注意的是，公号文章提到，“本批次商品住房用地出让，是本市’沪九条’发布后的首批土地出让。自该批次起本市取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，交易地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率”。
上海市规划和自然资源局表示，在出让前，规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。
据公开资料，2021年4月底，上海对土地市场的竞价规则作出重大调整，为每宗地块设置起始价、中止价和最高报价，其中最高报价一般限定为起始价的110%，也即地块的溢价率上限为10%。同时，还要在地块出让资料中约定项目的房地联动价，并在价格触顶之后需要进入竞品质环节，才能摇号角逐出竞得人。
记者注意到，上述公号文章未提及“房地联动价”。对此，中指研究院上海高级分析师陈炬兰向《华夏时报》记者分析指出，这意味着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价本次不再实行，房企的利润空间可能将增大，将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。“但这不意味着上海就此取消了新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后入市。”陈炬兰向记者强调。
克而瑞上海直言，上海土拍政策发生变化的背景是土拍市场热度明显下滑。具体体现于市场信心不足，企业参拍热情不足，去年1-2批次91家企业参拍，今年缩水60%，民企占比从40%缩减至10%。很多地块无意向企业托底，导致三批次原本网传16宗，后缩减至9宗，最终确定挂牌4宗。
该机构认为，2021年集中供地以来，上海土拍进入“双限”模式，相当于设定利润空间区间。如今土拍规则发生改变更考验企业算账，原先热门地块摇号的捡漏机会是没了。同时，热门地块高溢价风险需自行承担，之后品质、改善住宅也是大趋势：“新规对开发企业的要求更高了。原先售价几乎不用考虑，现在如果要在一级市场有竞争力，C本管控能力，价格预期、市场研判能力显得更为重要。”
上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，这个政策还是“沪九条”政策的相关延续，因为“沪九条”里第一条就提到了土地市场供应相关内容。此次在土地出让规则方面调整后，能进一步提升土地资源市场化配置效率，对楼市健康企稳有积极帮助。
“把市场还给市场”
据公开资料，集中供地政策始于2021年。该年2月起，在自然资源部牵头下，当年全国22个主要城市的住宅用地陆续实施了“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。该制度发布，是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。
但到2023年10月，有媒体报道称，该年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。随后，多数城市积极响应取消地价上限。
据中指研究院统计，2022年以来，22个进行集中供地的城市已陆续取消土地最高限价。截至今日，已经有19城恢复“价高者得”，目前仅有北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策。其中，北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%。
实际上，同策研究院分析师指出，在今年5月28日举行的第二轮土拍中，上海就已对一些措施进行优化，包括优化中小户型限制政策，支持多样化改善性需求，以及房地联动价上涨等。
严跃进也介绍说，此前上海对一些房价地价联动机制做出了微调，包括部分豪宅备案价也进行适度上浮。而北京不久前也在供给端对规则进行了优化，发布土拍溢价率分段指导价措施，溢价率上限从10%上调至20%，“这些举措均体现出一线城市近期土地政策的调整是同步的，方向高度一致”。
“土地市场支持政策发布，有助于进一步促进房地产市场的健康发展，是’市场归市场、保障归保障’政策的重要体现。”严跃进认为。上海此次政策具有非常好的示范导向，土地政策调整说明高度落实“人、房、地、钱”的导向，对后续更好吻合市场需求和产品开发等具有积极的作用。
中指研究院数据显示，今年前5个月，全国300城共推出各类用地4.5亿平米，处于2012年以来低位；交易面积3.9亿平米，同比下降23.8%，其中住宅用地交易面积同比下降35.2%。中指研究院分析师孟新增指出，今年以来，央企、国企仍是拿地主力，前5月拿地占比达54%。百强房企拿地总额3146亿元，同比下降26.7%。
源自：新浪财经