对中国房地产市场态度转暖 外资积极做多地产板块

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转自：上海证券报
从悲观到谨慎乐观；从无人问津到悄然抄底，再到四处调研……随着行情深度调整及支持楼市政策陆续发布，外资机构近期又开始积极关注中国房地产行业。
近两个月来，高盛、摩根士丹利、贝莱德等外资巨头纷纷对中国房地产市场转投“信任票”。多家外资机构对上海证券报记者表示，当前，中国房地产市场政策面和销售数据积极因素不断积累，此前的不利形势发生了转变。另据统计数据显示，今年以来陆续有外资悄然买入房地产板块及上下游产业链公司。
房地产政策效果初现
前些年，高盛、摩根士丹利等一批外资机构，陆续发出谨慎看待中国房地产市场的报告，并下调了对房地产板块的评级。近期，随着我国房地产市场持续改善及楼市政策出现的积极变化，外资机构对中国房地产板块的态度出现了转变。
“这轮楼市调整的大部分过程可能已经走完，预计今明两年将是本轮房地产调整的关键期。”摩根士丹利中国首席经济学家邢自强表示，中国人民银行设立保障性住房再贷款，既可以降低房地产行业库存，改善开发商流动性问题，更好地推动实现保交楼工作，也有助于减少预防性储蓄，从而刺激房地产消费。
瑞银中国内地及香港房地产投资研究部门主管林镇鸿认为，保障性住房再贷款预计将支持地方国企收购已建C但未出售的商品房，并将其改造为保障性住房。“中国房地产行业确定了去库存模式，这一方向非常重要。”林镇鸿说。
贝莱德首席中国经济学家宋宇也认为，房地产政策支持力度不断加码，在一定程度上增加了投资者的信心，有利于稳定房地产市场。短期看，房贷利率下调，降低了购房者的购房C本，能够有效刺激居民的购房意愿，同时也能提升居民的消费能力；长期看，一系列房地产政策的发布，释放出来的积极信号，预示着宏观层面将继续维持宽松政策。
“4月底，我们判断政府在处理房地产问题方面的思路有了非常大的调整。我们看到了房地产市场风险出清的希望，进而看到宏观经济出现稳定乃至全面复苏的希望。”野村证券首席经济学家陆挺表示。
外资增持部分地产股
近期，房地产板块放量大涨，行业板块交易额连续创下阶段新高。自4月24日以来至今，地产行业指数累计涨超15%，整体放量上涨。与地产板块大涨相应的是，知名外资机构增持了部分房企股票，并频频出现在房地产企业的调研名单中。
Choice数据显示，2024年一季度，北向资金整体持有房地产开发公司的股票同比减少4.39%，但同期有27家房地产开发公司获得北向资金的逆势增持，如格力地产、新城控股、南京高科、保利发展、深深房A、大悦城、南山控股等。
资料显示，今年一季度，新城控股获北向资金加仓1358万股，总持股数达到4926.28万股，占总股本的比例达2.18%。同期，北向资金新进为光明地产前十大流通股东，截至一季度末持有1417.43万股，占总股本的比例达0.64%。
外资缘何加仓房企股？业内人士认为，这与市场对地产行业预期发生变化有关。
“在政策支持下，金融、地产等中国资产的吸引力有望持续提升，尤其是盈利持续回暖使得估值温和提升，流动性的增加吸引了部分外资流入A股。”一家外资投行策略分析师表示，“房地产板块后续是否会受到更多‘大资金’的关注，令板块从结构性行情演变为趋势性行情？这还需观察6月新屋销售及地产开工率回升的情况。”
在港股市场上，不少外资券商席位也对地产相关板块进行了增持。
截至5月22日，摩根大通对万科企业H股持好仓数量为1.09亿股，占已发行的有投票权股份比例为4.92%。而在4月16日，摩根大通对万科企业H股持好仓数量为9836万股。此外，4月中旬以来，花旗银行对万科企业H股持好仓数量也有所回升。
评级方面，5月29日，巴克莱银行维持贝壳评级为增持，最新目标价为30美元/股。
机构调研方面，4月14日，万科A接受券商、保险、公募等多家头部机构调研，其中就有瑞银证券、摩根士丹利国际等外资机构参与。
一些家用电器、建筑建材企业等房地产相关产业的公司，近期也接待了外资机构调研，如佛山照明、中材科技、塔牌集团、瑞泰科技等。
关注房企基本面改善情况
“房地产市场的利好政策接连发布，使得市场资金迅速关注到低迷已久的地产股票，特别是一些小市值股票更容易受到短期资金的追捧。今年初，外资就布局了A股和港股的部分地产股，提前加仓。”一家券商QFII负责人表示，对地产板块的后续配置力度，还要结合宏观政策和企业的具体基本面改善情况。
一名外资机构地产行业分析师预计，下一阶段，地产板块的上行动力，将逐步由宏观经济转向微观层面上市公司盈利预期的再修正方面。
“随着政策的持续优化调整，部分城市的房地产市场有望企稳。不过，也有一些城市的二手房挂牌量仍处高位，观望氛围较浓，楼市优化政策的效果显现仍需时间。”上述分析师表示，信心比huang金更重要，房地产市场预期尤其是购房者预期至关重要。