开发商垫钱买房，帮忙还是“挖坑”？

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长沙晚报11月27日讯（全媒体记者 孙占锋）“让不够首付款的购房者实现免息贷款买房”“零首付帮购房者省下一百万”……如果近期打算买房，这样的话术你一定听过。可是，日前深圳十多个楼盘被卷入“免息垫首付”风波，部分房源甚至已被当地住建部门锁定。记者调查了解到，类似“零首付”“首付分期免息”的营销策略曾在长沙楼市出现，业内人士表示此类举措多有“擦边”嫌疑，对购房者和开发商都有风险隐患。
“免息垫首付”楼盘卷入“爆雷”风波
为促进楼盘销售，开发商针对首次置业且首付能力较弱的买家，给予一定的“刺激”本也无可厚非。例如开发商先垫付部分首付款，买家延期支付剩余首付款，待首付款付清后签订正式买卖合同，这样的做法在市场上经常出现。
记者从长沙某房地产营销策划机构获悉，这种手法并不稀奇，买家先付部分首付款，余下的可以选择在数个月内付清。这种做法表面上看，消费者可以提前购房，开发商则能增加自己的销售量，可谓“双赢”。而从营销的角度看，市场上一部分想买房但一时凑不齐首付的人，是开发商推出“垫首付”甚至“零首付”策略的主要针对群体。
近日，深圳多个推行“免息垫首付”的楼盘却“翻车”了。原来，此前为促进楼盘交易，部分开发商联合某第三方公司，宣称可以让不够首付款的购房者实现免息贷款买房。按照约定，贷款本金由业主分期打给该第三方公司，该公司再打给银行或金融机构。然而，今年6月，该第三方公司未如期向银行还款，致使业主出现违约情况。
随着事件的不断发酵，卷入“免息垫首付”的业主群体还在不断壮大。目前，部分房源已被当地住建部门锁定，事件仍在调查中。
类似“零首付”引发纠纷屡见不鲜
记者发现，此类“低首付”“垫首付”甚至“零首付”引发的纠纷在国内屡次出现。例如，南京曾有多个楼盘推出了低首付优惠活动，购房者缴纳20%定金及首付款后，剩余尾款可选择分期5年或10年还清，且0利息。
然而，当地银行却指出，这种低首付行为是开发商与买房人“合谋”骗贷。因为开发商通过做高房价，让购房者向银行申请更高的贷款金额，从而降低首付比例。最终，相关业主的贷款申请没有C功。
又如苏州一家房产公司因别墅销售不佳，通过中介公司违规操作 “零首付” 卖房，与某购房者签订阴阳合同。名义上购房者付清首付，其余房款由银行贷款支付，房产公司做保证人，实际该购房者并未付首付。
后因该购房人生意不景气，停止还贷，银行提前终止贷款合同。房产公司没办法只得代其付清全部贷款并要求解除购房合同。此时却又发现购房人还因欠他人10万元，房产已被法院预查封，房产公司为解除查封不得已又代为偿还了10万元房子才回到自己手中。
整个过程中，房产公司违规操作 “零首付” 卖房，导致后续一系列问题，包括购房者无力偿还贷款以及房产被查封等，给房产公司带来经济损失和诸多麻烦。
人为降低首付或带来双重违约责任
前不久，长沙房地产市场上也有个别开发商推出“零首付”购精装现房、“零首付”买地铁双学府、“零首付”疯狂给利等营销活动。类似主题的楼盘营销海报在朋友圈传播，令不少购房者感到迷惑。
北京恒都（广州）律师事务所合伙人刘天沛提醒，“零首付”“垫首付”等通过人为手段降低首付的做法，可能会带来双重违约责任。一方面，如果购房者无法按时支付剩余首付款或无法按时偿还银行贷款，将面临违约风险，需要承担相应的违约金和法律责任。另一方面，开发商也可能因为违规操作而面临法律风险和处罚。
2024年9月30日起，湖南省对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。业内人士表示，目前的首付比例处于相对低位，加之银行商业贷款利率走低，置业C本和门槛已经降低不少。况且，长沙楼市房源充足，房价相对合理，买房者一定要合理预估自己的资金储备，并对未来的收入做合理规划，确保能够按时偿还首付欠款和银行按揭。购房者应谨慎对待买房“免息、垫首付”这种促销手段，充分认识到其中的风险，避免陷入金融陷阱。