高质量支持住房租赁市场发展

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转自：中国银行保险报网
娄飞鹏
2024年1月5日，《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面提出17条支持住房租赁市场发展的措施。这是深入贯彻落实党的二十大精神、中央金融工作会议精神，充分发挥金融服务功能，深化金融供给侧结构性改革，围绕广大人民群对美好生活需要特别是居住需要，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展等的重要举措。
近年来，党中央、国务院高度重视发展住房租赁市场。“十三五”规划纲要明确提出，“以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革”。2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。202年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。党的二十大报告明确提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，相关部委就金融支持住房租赁市场发展C多项政策。2022年2月，原银保监会、住建部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》提出“进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持”。同时，原银保监会、人民银行通知明确，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2022年3月，原银保监会、人民银行联合印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出“支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系”。
当前，我国房地产市场供求关系已发生变化，住房租赁市场发展空间较大。根据第七次全国人口普查数据，2020年我国城市、镇、乡村家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米、46.80平方米，户均住房套数超过一套。从总量上看居民住房需求基本得到满足，然而在结构上存在住房分配不均等问题，保障性住房供给不足、大城市房价过高、新市民等青年人住房面临困难。面对房地产市场变化，居民的住房需求理念也有相应调整，住房租赁市场快速发展。2023年12月发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》表明，受购买力、居住观念、婚育意愿等因素变化影响，我国租房人群突破2.6亿人，一二线城市年轻人可接受租房时长近10年，且品质租住需求持续增长。
为高质量支持住房租赁市场发展，金融部门还有较多工作要做。首先是用好政策。综合来看，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，是深入贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要内容，住建部、人民银行、国家金融监督管理总局等部委发布较多的政策措施，金融机构在支持住房租赁市场发展过程中需要强化对政策的学习了解，用好支持政策。金融支持住房租赁市场发展应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，推动住房租赁供给侧结构性改革，服务各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。
其次是发挥金融机构合力。综合运用多种金融机构的优势，拓宽住房租赁市场资金来源。从银行业的角度看，主要是为住房租赁主体提供开发建设贷款、经营性贷款、住房租赁团体购房贷款等，有效满足各类住房租赁市场主体合理融资需求。商业银行和政策性银行应根据自身功能定位针对性发展相关金融业务。从资本市场的角度看，支持住房租赁企业发行债券，支持发行住房租赁担保债券等，拓宽住房租赁市场主体在资本市场的融资渠道。同时，稳步推进房地产投资信托基金试点工作，保险资金等长期资金加大投资住房租赁市场力度，金融机构为住房租赁企业利用利率衍生工具对冲相关利率风险等提供专业支持。
最后是做好风险管理。发展住房租赁市场也是防范化解房地产领域风险的一项重要内容，金融支持住房租赁市场发展需要做好风险管理，以防止在发展过程中衍生新的风险。在业务发展过程中，需要严格定位于支持住房租赁市场发展，审慎合规开展相关业务，加强住房租赁信贷资金用途等方面管理，确保资金切实用于住房租赁建设、购买和运营，真实地支持住房租赁市场发展。在融资主体上，加强对住房租赁企业运营管理、财务状况等的监控，对相关企业负债水平进行上限控制，确保其资产负债率保持在适度区间。在产品创新上，按照市场化法治化原则创新金融产品，强化对金融产品的信息披露。
（作者系中国邮政储蓄银行研究员）