北京税收优惠落地 打破楼市北上广深例外论

admin

来源：攸克地产

昨日深夜，北京市住建委等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称《通知》），市场期待已久的契税、增值税优惠政策，正式落地。
北京市相关政策的要点如下：
1. 取消普宅非普标准后，满两年的住房出售，一律免征增值税。
2. 不满两年的，按照5%全额缴纳增值税。
3. 购买首套140平方米以下住房，契税按1%征收；140平方米以上，契税按1.5%征收。
4. 购买二套住房，140平方米以下的，契税税率为1.5%，140平方米以上的，契税税率为2%。
当日白天，上海市的落地政策率先发布。除了契税、增值税优惠全部按照此前财政部等三部门下发的相关文件执行之外，还明确取消普宅非普标准后，售房个税核定征收税率统一为1%。
向来矜持的上海和北京，这次动作都很快，跑在了广州和深圳的前面。原因很简单，“止跌回稳”的任务当前，呵护房地产市场的政策都要争分夺秒，早一秒，快一分都会产生更加积极的效果。现在的市场，就是这样。
北京选择深夜出政策，“不过夜”，更是说明了这一点。
假设一套房的总价为800万元，138平方米，在原政策标准下为非普通住房，买入价为500万元，那么，按照原有政策，即便满两年，仍要按照5%的税率征收增值税，约为15万元。取消普宅非普标准后，只要符合“满二”的条件，这15万元的税就可以免了。
同样是这套房，在契税方面，按照原有政策，即便是家庭唯一住房，这套房需缴纳的契税为12万元。此次调整后，契税为8万元。如果是二套房，按照旧政策，契税是24万元，此次调整之后，只要面积不超过140平方米，也都按照1%征收契税，这样，契税也是8万元。
这还只是以800万元的总价为例，这个价格水平在北京并不算高，毕竟在帝都，总价1000万以上的房产比比皆是。按照新政策可以节省的买房支出，都是真金白银。
这是“有速度的诚意”，把实惠第一时间送到买房人面前。
我们觉得，这套政策，叠加之前已有的措施，受益最大的应该首先是改善型购房需求。按照旧政策，即便新买、要买（卖）的房子满两年，只要是“非普”，就要按差额的5%交增值税，按照惯例，这部分支出，多半会转移到买家身上，为了“改善”居住条件，就要支出这样一笔负担。
但是，新政策实施后，如果能把要买的房子面积段控制在140平方米以内，只要满两年，这5%的增值税就没有了。北京的房产总价本来就高，改善型的房源，要么面积增加，要么地段更好，总价必然更高，新政策省出来的税，恐怕要以十万、数十万计，这对于改善型需求，无不是一种鼓励。
反映到存量房市场上，那些户型控制在140平方米以内的次新房房源，应该最为受益。
契税也是同样的道理，1%的税率档，门槛从原来的90平方米调到了140平方米，更关键的是二套的契税也直接下调，小于140平方米的也是从原来的3%直接降到1%，大于140平方米的，也从原来3%下调到了2%，叠加上二套房贷款首付、利率等方面的政策调整，买第二套房的负担也会大幅减轻，改善居住条件的C本大大降低。
我们相信，存量房市场上符合这类条件的优质改善型房源，很快就会有所反应。
刚需享受的购房负担降低，就更为直接，在此我们就不赘述了。
北京、上海这样城市的市场，早已经是改善型为主的市场，而且梯级置换特征明显，二手房交易的活跃，将传导到新房市场，从而为市场整体“止跌回稳”增添一个非常重要的砝码。
以上说的是当下的实惠，还有另外一方面，是长远信号，那就是北京、上海、广州、深圳在房地产领域，从此可以不再被“特殊对待”。
在长达十多年的楼市紧缩性调控周期中，北上广深四城市由于城市地位、市场体量、预期标杆等原因，其采用的政策措施，异于全国。撇开限购这一类行政性se彩非常浓厚手段之外，税收政策也十分典型。
2016年，营业税改增值税改革推进，涉及到房产交易中的营业税变更为增值税的问题。当年，主管部门发了一份文件，明确各领域营改增过渡期内的操作办法，也包括房地产交易领域。
按照这份文件，营改增之后，满两年的住房交易，都免征增值税，但是文件明确指出，“北上广深四个城市除外”。同时，这份文件还明确指出，非普通住宅满两年出售的，要征收差额部分5%的增值税，而“这一政策只适用于北上广深四个城市”。这四座城市，就这么被特殊对待了起来。
也就是说，直到今天，这四座城市才在住房增值税优惠政策上，与全国其他城市拉平——原来的“例外”，终于不存在了。
这种“例外”，还广泛地存在于贷款首付比例，利率及其加点，以及限购等方面，四座城市较其他城市都有“更高的要求”，怕的就是房价快速上涨。即便是在周期逆转，全国各城市竞相放松调控政策时，北上广深也只能“最后行动”，进度、力度都明显慢于全国，无论是限购政策，抑或是贷款利率等金融政策，都是如此。
最明显的就是，迄今为止，还保留限购的就只剩下北京、上海、深圳和海南的一些城市了。
此次税收优惠政策落地，“北上广深例外论”撕开了口子，而且是在中央政府明确认可的前提下，和全国其他城市“拉平”，这也是见微知著，体现了政策思路的进一步的变化，甚至可以在这四座城市带来更大的“政策想象空间”。
我们期待，在更多的楼市领域，北上广深也能“不再例外”。
926政治局会议以来，中央、地方层面一系列止跌回稳的措施相继落地，楼市回暖态势已经出现。国家统计局公布的数据显示，10月各线城市的新房和二手房价环比转涨或降幅收窄。其中一线城市的二手房价环比上涨0.4%，结束了连续12个月的环比下跌趋势。
北京、上海也都出现久违的项目热销，售楼现场人流重现。此次税收新政落地的速度，体现出政策措施持续呵护房地产市场回暖的态度，市场积极反应和正向反馈应该会有延续。
我们还是那句话，当前楼市几乎处在历史上各项购房政策和工具“最优惠”的时段，无论对于刚需还是改善型需求而言，政策环境的鼓励程度，都溢于言表。
当下，就是最好的时机。