房地产销售从零开始——房地产基础知识

房地产经理人

对于想要从事房地产行业的同仁，首先我们需要知道，什么是房地产。通过以下解析希望对入行新人对行业有个基本的概念了解。

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。

1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、

文化、教育、办公房等。

2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排

污等地下管线以及地面道路等。

二、房地产开发

1、房地产开发的概念：

房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。

2、房地产开发的原则：

房地产开发必须遵循以下原则：

（1）严格执行城市规划的原则；

（2）讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有

机的结合起来；

（3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

3、土地征用的审批权限：

征收下列土地，由国务院批准：

基本农田；

基本农田以外的耕地超过35公顷的；

其它土地超过70公顷的。

征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

备注：一亩＝666.67平米　　　一公顷＝10000平米

4、土地的取得方式：

土地的取得有两种方式：划拨和出让。

（1）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。

（2）出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

（备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。）

5、国有土地出让的方式：招标、拍卖、协议三种方式，目前还广泛采用挂牌方式出让。

A、招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

B、拍卖出让国有土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竟买人在指定时间、地点进行公开竟价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

C、协议出让土地使用权：是指出让人与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

D、挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用者的行为。

三、房地产综合开发流程

1、 房地产开发项目策划环节

主要目的是决定投资开发的对象。

2、 房地产开发的前期工作

主要目的是为开工建设作好准备。

3、 房地产开发项目的建设管理

主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。

4、 房地产开发项目的经营工作

主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。

5、 房地产开发项目后评价环节

主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。

后评价 > 经济核算 > 效益评价 , 房地产开发项目策划 > 市场研究 > 项目设想 > 项目建议书 >

可行性研究 > 流程设计 > 前期工作 > 征地拆迁 > 勘察、规划、设计 > 开工准备 > 预租预售 >

建设管理 > 落实监理 > 工程控制 > 竣工验收 > 预租预售 > 经营工作 > 经营方式 > 选择 > 评估促销 > 工具 > 确定租售价格 > 经营企业 .> 开展租售

四、房地产投资

1、概念：

地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。

2、特点：

（1）投资成本高

（2）投资回收期长

（3）投资风险大

（4）收益性好

3、储蓄和投资的比较：

方式 项目	储蓄	投资
货币使用	银行	直接
对资金使用的参与	间接	直接
货币增值程度	较小	较大
报酬形式	利息	利润
承担风险程度	较小	较大

4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：

（1）花园公寓影响因素：销售时机

（2）写字楼影响因素：地段、商圈、价格等

（3）商业：商圈、楼层、临街状态等

（4）住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等

（5）酒店：地段、价格、配套、服务等

五、房地产开发程序

1、 企业注册：有1000万以上的注册资本；

2、 立项审批；

3、 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址；

4、 在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性；

5、 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件；

6、 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）；

7、 向土地管理部门办理建设用地批准书；

8、 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费；

9、 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）；

10、 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核；

11、 领取拆迁证、办理拆迁工作；

12、 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案；

13、 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费；

14、 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议；

15、 到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）；

16、 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用；

17、 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续；

18、 申请办理商品房销（预）售许可证；（房产管理部门）

19、 工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）；

20、 取得竣工验收备案表。

六、五证、两书、一表

1、五证

A、国有土地使用证：经城市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

B、建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

C、建设工程规划许可证：经城市规划管理部门，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

D、建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的允许其开工的批准性证件。

E、商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、两书

A、商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。

B、商品房使用说明书：即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

3、一表：商品房竣工验收备案表。

七、房地产交易制度

房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。

1、预售

（1）预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。

（2）商品房预售的条件：

A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

B、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

D、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2、商品房现售

（1）商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。

现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

（2）商品房现售，应当符合以下条件：

A、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业

资质证书；

B、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

C、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

D、已通过竣工验收；

E、拆迁安置已经落实；

F、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件

G、物业管理方案已经落实。

按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品房预售许证。可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。

补充

1、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

2、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

3、商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

4、《商品房预售许可证》：是房管局向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

5、契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。收费标准参照当地政策。

6、公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。收费标准为：该套商品房总房款的2%。

7、购买房地产的条件：成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。

8、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

9、贷款期如遇利息调整，如何处理？

根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

10、房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

11、外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

12、中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

13、智能家居系统：第一重防范系统包括小区周界防范及闭路电视监控系统：在小区围墙安装被动红外束探测器，使围墙上沿被红外探测器发出的红外对射光束覆盖，人眼是无法看到的，当非法入侵者翻越围墙时，阻挡了红外光束，此时会立刻报警到保安监控中心。在小区主入口、重要场所及通道安装摄像机探头，对小区的人员流动实时监控，确保了小区的安全。第二重防范系统包括楼宇对讲及24小时电子巡更系统：在单元防护门上安装楼宇对讲主机，每户安装楼宇对讲分机，当外来人员来坊时需通过对讲主机与住户取得联系，得到确认后，住户可在家中通过室内分机上的开销键为访客开启单元防护门。通过电子巡更系统确保了保安人员定时对小区进行全方位的巡逻。第三重防范系统是指住户家庭防盗系统：其中包括室内报警箱、操作键盘、主动红外探测器、煤气泄露探测器、紧急呼叫按钮及门磁开关。其主要功能是利用红外探测器发出的红外扇形光束对住户家中无人时进行布防，当有人非法侵入时会立刻报警到保安监控中心，同时可报警到住房预先设定的移动电话或固定电话上，以便保安人员及时做出警情处理和住户随时了解到家里的安防情况。

14、建筑施工图

（1）基本概念

建筑图是用立面图及屋顶平面图表示建筑的处部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。

①立面图。立面图就是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名，如南立面图就是指建筑朝南一面一正投影图。立面图主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。

例如：

②平面图。假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约1米处切开，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层布置都不一样时，则每层都要划平面图。如果有许多层平面布置相同，可用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可以俯视也可以仰视，如要表示天棚装修的做法就可用仰视平面图。

例如：

③剖面图。假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示，可见部分用细线表示。按剖切方向不同分横剖面图和纵剖面图。平面图上要画出剖切符号以示剖切位置。剖切可以转折，但只允许转一次并用剖切符号在平面图上标明。剖面图主要表明建筑内部情况。

例如：

（2）、建筑结构形式

建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。

(1)建筑物主要承重构件所使用的材料分类

序号	结构类型名称	识别特征	适用范围
1	木结构	主要承重构件所使用的材料为木材	单层建筑
2	混合结构	承重材料为砖石，楼板、屋顶为钢筋混凝土	单层或多层建筑
3	钢筋混凝土结构	主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土	多层、高层、超高层建筑
4	钢与混凝土组合结构	主要承重构件材料国型钢和混凝土	超高层建筑
5	钢结构	主要承重构件所使用的材料为型钢	重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑

(2)按结构平面布置情况分类

序号	结构类型名称	平面/立面示意图	常用范围
1	框架结构		厂房或20层以下多、高层建筑
2	全剪力樯结构		高强度结构体系，常用于高层、超高层建筑
3	框架——剪力墙结构		高层建筑

（3）、墙体的类型及其划分

墙体名称	划分方法
外墙、内墙、分户墙	按墙所处的位置划分
女儿墙、围墙	按墙的功能划分
承重墙、非承重墙	按受力情况划分
砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙	按所用材料划分

简单点

本来打算把现在在售的项目五证拍上来，图都p好了，担心修改影响推荐，只能后续再更新啦！