王健林：行业强周期性 促使万达从地产开发向轻资产运营转型

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王健林

在房地产行业火热的2016年，万达集团调减了600亿元地产收入目标，坚决实施企业转型。正是基于这一背景，虽然万达集团2016年营业收入增长不大，合同收入还有所减少，但净利润却同比实现两位数的增长。来看看万达集团董事长王健林对企业未来的发展有什么思考：

2016年，万达新开业50个万达广场。我去年在国外跟一个老外讲，万达一年要开业50个广场。他很吃惊，问一个万达广场多大面积？我说十几万平方米。老外说“喔，十几万尺”；我说不对，不是十几万尺，是十几万平方米，他当时就晕了。

全球房地产行业的大多数人都不敢相信万达有这么快的速度。但更让人关注的是，新开业的这50个万达广场中，已有21个属于轻资产。这标志着万达正在稳步地实现企业转型。

一个公司收入减少四分之一，净利润还正增长，这说明企业的收入质量明显提高。而转型的另一方面证据来源于服务业收入、净利润大于地产。

2016年集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产；服务业净利润（未经审计）占比超过60%，也大于地产开发利润，万达提前一年实现了转型阶段目标。所以说2016年对万达极其重要，具有标志意义。

特别是转型的核心企业万达商业，虽然地产收入仍大于租金等业务，但预计租赁业务净利润占比约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。甚至可以说，万达商业也不再是地产企业，所以我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。

因为万达信息化程度比较高，租金中管理费占比比较低，只有不到两成，缴完税金，剩下的就是净租金。我们把这种轻资产模式叫投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。

更为可喜的是，2016年万达商业轻资产还探索出一种新模式，叫合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营。

合作类模式可以说是万达轻资产模式的最高级形式，连资本化环节都省掉了，还可以创新性地解决集体用地问题。

中国土地分为国有用地和集体用地，国有用地（使用权）在市场上可交易，能办产权证；集体用地不能买卖，办不了产权证。但中国城市化极快，30年前北京二环外很多都是农村，现在北京市区内还有一些土地是集体用地。像深圳好多城中村，土地也是集体的。这类地块大部分城市里都是用来建商业。

过去万达重资产持有模式下，我们不敢碰这种项目，因为是集体用地，办不了产权，进不了资产表。但这种合作用地有的位置很好，比如去年我们破天荒在北京二环内找到一个合作类万达广场项目，这块地留了十多年了，不管谁来开发，这个村的老百姓一直都没投票通过。这回万达去合作，超过90%村民同意。这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决集体用地问题，是万达商业的重大创新。

我多年前曾讲过一句话，企业经营的最高境界就是“空手道”，但这个空手道可不是骗子——只要你有品牌，有能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。但要做到这个境界是极难的。

万达商业是集团转型的重点公司，要成为商业服务型企业。要完成这样的目标，必须要逐步减少地产投资。2020年以后，原则上不再搞重资产，全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。万达商业要用实际行动来证明，不当地产商。

万达要完成向轻资产运营的转型。万达从地产开发退出不是对中国房地产行业看空，原因主要在于两点：

首先是中国房地产开发的周期性太强，这个周期性可以说全球罕见。我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景很少有能持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。

其次，更重要的是万达已经可以靠品牌挣钱了——过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？现在两个合作类万达广场就能顶一个重资产万达广场，如何把轻资产广场的量做上去，和我们自己每年开发20个重资产广场有什么区别？可其中的风险呢，当然是大大减少了。

（本文根据大连万达集团董事长王健林上月在集团年会上所作的工作报告整理，有删节)