港媒：内地楼市降温 开发商转型改建养老院

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港媒称，在政府加强对房地产市场的控制以及明年该行业前景黯淡的情况下，中国内地房地产开发商重新谈论“转型”和“差异化”。

据香港《南华早报》网站12月13日报道，关于从房屋建筑转向提供物业服务的讨论主导了最近在北京和上海举行的每一次行业会议，而每个开发商突然似乎都有计划瞄准利基市场。

报道称，该行业对于差异化的概念并不陌生：当房地产销售在2014年暴跌时，许多开发商宣布或加速其“多元化”计划。

例如，中国恒大集团抓住机会推出其粮油、石油、乳制品和瓶装水业务。然后在今年9月，随着其房屋销售反弹，在牛市上收获3000多亿元，它悄悄地以27亿元卖掉了这些企业。

阳光100置业集团董事长易小迪在最近的一次财新峰会上表示，他每年参加博鳌经济论坛，去年当市场不好时，开发商谈到“转型”。今年随着市场行情上涨，“转型”被“打破1000亿元的销售记录”的说法所取代。

但是，转型和差异化的意义已经发生改变。

报道称，现在考虑“多元化”的开发商越来越少。他们意识到，正是房屋建筑给予他们最重要的竞争优势。

业界新的热门话题是“专业化”和“利基”；而不是为大众市场建造无处不在的住宅，他们越来越多地瞄准特定群体的定制产品。

全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示，专业化的同时保持核心房地产业务是成功的关键。

“如果你不能在这个房地产市场做得很好，你怎么能指望在其他市场做得好？”他说。

许多分析师认为，中国的住宅物业销售增长将在2017年放缓，因为政府为限制房价而加大了市场限制。

钟彬表示，对于渴望在不断变化的房地产环境中生存和繁荣的开发商来说，有两个选择。一是将资源投入到二手房市场；另一个是确定一个利基市场，并服务那个群体。这可以是养老金领取者的老年人社区，中产阶级家长的教育城镇，为运动爱好者建有体育设施的社区或者适合度假者的度假村。

例如，杭州开发商绿城控股公司发誓要建造几个城镇大小的社区，将医院、学校、高级护理中心和农场整合起来。

绿城创始人宋卫平说，绿城很久以前就开始建立中小学。许多购房者选择绿城的项目，以确保他们的孩子能够入读这些学校。

高级护理社区吸引了诸如万科和保利地产等大型开发商以及大型保险公司。

万科近日公布了一项计划，将立足长三角，打造长者护理公寓、租赁公寓和服务中心的组合。

旅游和娱乐是另一个热点领域。例如，山水文园投资集团在过去两年里携手美国主题公园品牌六旗集团，在上海附近的海盐建立一个庞大的综合体。双方同意在重庆另建一个。

山水文园投资集团总裁张晓梅说：“在过去，开发商通过卖房就能赚大钱。但住户的需求却被忽视了。”

“今天，当我们公司计划一个项目时，我们问自己的第一个问题是，我们的客户是谁？他们的消费习惯是什么？”

据她介绍，在确定了其消费群体后，集团能够将一块土地(通常是一个廉价的、远离城市中心的地方)转变为一个旅游中心，这与在城市区域买下昂贵地皮的传统商业模式不同。

万达集团也采用了这一战略。

报道称，许多开发商通过纳入“绿色”元素，如烟雾净化器、降噪和节能系统来使其产品差异化。通过以绿色技术为特色，公司能够比附近的“普通”住宅多收取13%至20%的价格。

中国万科也在加大在绿色领域的投资。在最近的一次产品发布会上，万科的经理们在住宅物业中心推销几项新的创新，旨在降低夏季的湿度，并在冬季增加湿度——这是中国北方常见问题的解决方案。

一些公司走得更远，放弃了房屋销售，完全转向物业管理业务。