张民耕：海外资产配置，在“黑天鹅”中寻找“白天鹅”

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2017年，中国正式启动了CRS全球征税计划。

在全球汇率波动、特朗普频发行政令、英国“脱欧”启动等多重因素的影响，国际经济环境正在经历着巨大的变革，人民币的购买力也在持续下降，配置海外房产已成为众多国人应对资产荒的首选。

而美国并未加入CRS计划中，海外资产配置主流的房产投资，也不属于CRS交换信息行列。因此，在非CRS国之一的美国进行置业投资，已成为当下中国高净值人群在CRS全球征税时代调整全球资产布局的首选。

那么，高位运行的美国市场究竟还有多少投资机会？外汇管制又会对美国市场造成怎样的影响？对此，中国房地产报记者采访了盛世神州基金董事长张民耕。

中国房地产报：面对全球整个经济大环境，国人对海外资产配置的需求是不是水涨船高？房地产投资是最受欢迎的投资标的？

张民耕：海外资产配置是有一定必要性的。当我们放眼全球市场时，对于外部市场的变化不要不惊诧，因为各方面的形势变化太大，包括中国的汇率与进出口形势、英国脱欧后的欧洲市场变化都很大，美国虽然形势向好，但也是“黑天鹅”频发，现在"天鹅湖里基本都是"黑天鹅。

从2014年开始，中国从一个资本吸收国变成了资本输出国，这意味着国家、企业、个人今后的投资眼光所及不能仅仅限于国内，尤其是企业和中产阶级以上的个人，都应该积极开展海外资产配置的学习。和中国的总资产比，我们的海外资产配置比例不超过3%，而海外发达国家在本土以外的资产配置在17%-20%，这就说明我们在资产配置上还是个新手。

当然也要投资有道。以前我们对房地产的认识就是基本建设，盖房子和买卖房子。到美国反过来看中国房地产，中国和美国的房地产本质都是金融属性。在美国房地产行业有几个特征：没有金融杠杆不干活。美国房地产的平均资本利润率是低的，跟中国动辄十几二十的收益率比不了，因此美国的房地产投资没有两三倍杠杆是不投资的，有了杠杆后没有基金不投资。美国由开发商尤其上市开发商去直接投资的很少，而是采取基金投资模式，比如黑石，他们实际上是金融杠杆加上股权基金来投资，形象地说，美国房地产开发商在每一个具体开发项目上是他出个纽扣，社会募集资金和银行贷款出个大衣，但分配的时候开发商还多分点。因此，美国的房地产是个金融运作的过程。

总体来说，我们对于国际上的投资环境要有充分认识，是“危”、“机”并存。

中国房地产报：据我了解，盛世神州在海外的投资主要集中在美国，而且以出租公寓为主，为什么是出租而不是出售？投资回报率能达到多少？

张民耕：我们在美国8个城市有23个项目5800套公寓，只有14套是出售公寓，其它均为出租公寓，总计资产管理规模15亿美元。2016年出租公寓资产价格比上一个周期（2007年－2008年）的高点涨了50%，收购出租公寓资产的投资收益率平均为5.6%。

2012年我们大规模进入出租公寓时，买项目有一个硬指标，即买的项目价格要低于其成本价20%，所以我们项目抗风险能力很强。

还有一个基础数据就是需求的支撑。去年有两个数字对我们来说特别好，一是美国失业率创新低，大概降到了4.5%左右，这意味有更多的人有支付能力；二是个人住房拥有率创新低。

住房拥有率去年11月份曾经到过61%，和美国最高阶段68%相比下降了很多。这和美国的人员结构有关系，美国的千禧一代和我们“80后”“90后”不一样，他们不买房，怕背上一个沉重的壳。以前美国梦是“一台车一套房锅里一只鸡”，现在车和鸡还在，房没了，变成了租。租房确实让美国的年轻人有更大的活动空间，不被负担所累，这种生活方式的转变使得美国的自有房率降低，因此出租房市场就更好了，千禧一代大量增加为出租房提供了空间。

中国房地产报：像美国纽约、旧金山、洛杉矶这样的城市房价已经非常贵了，还有哪些城市具备投资潜力？

张民耕：按照标普的房价指数，2016年11月美国20个城市房价同比涨了5.3%，出现了一批房价大幅上涨的热点城市，如西雅图的房价涨幅高达10.4%。如果用中国的思路分析就是美国一二线城市涨的差不多了，现在三线城市开始涨。

总体来看，美国一线城市增长的很快，但现在接近风险点，机会虽然有，但那是个案。二线城市普遍还能进，三线城市开始冒头，因此三线城市可能会成为我们下一轮投资的重点，比如奥兰多、达拉斯、西雅图、丹佛和芝加哥等。这几个城市的出租率水平高于96%，并且租金水平还在往上涨。

奥兰多有个口号叫“永不停止的欢乐”，以旅游娱乐为中心的城市，它的租金收入超过了全美的平均提升水平，这一趋势要延续到2020年。西雅图是自身的经济结构比较好，但由于一面是海一面是山，土地供应很少，它作为华盛顿州的城市，没有州的个人所得税，所以西雅图的房价增长是可预期的。

纽约、旧金山、洛杉矶这三个城市的特点是虽然房价贵，租金回报不高但安全，买了以后只要想出手，不担心没有接手的人，纽约、旧金山一套房子在市场上平均待售时间不会超过三个月。

中国房地产报：按您的分析，高位运行的美国房地产市场还有很多投资机会？

张民耕：我第一个分析是，美国宏观经济对房地产是利好的，如我刚才说的失业率创新低，最低到了4.6，这是美国历史上没有的。

第二是美国房地产投资收益率和10年期国债利率利差基本保持稳定，无风险收益上行趋势尚未影响到房地产投资收益率。

第三，美国商业成为全球投资的主要标的。在2016年前三季度投资中，跨境投资有47%投向了美国，这说明世界资本对美国很青睐。我们中国资本的选择余地非常大，但总体来说，也是把美国作为自己的首选地。

美国的房地产市场正在谨慎中正面发展，租金稳健增长，需求侧具备经济支撑，尽管个别缺乏就业增长的城市会经历比较困难的阶段，比如底特律汽车城，还有一些老工业城市转型未成功的也比较困难，但是全国市场整体看好。在投资交易方面，由于核心城市的甲级物业已经上升到一定程度，因此越来越多的资本会去二三线城市寻找有资产提升价值的投资标的，这是我的一个结论。

中国房地产报：外汇管制对美国房地产市场有没有影响？

张民耕：2015年我们的跨境资本达到了1180亿美元，2016年大概是2300多亿美元，其中有223亿美元投资于美国，这相当于美国全年外商投资量的7.5%，7.5的百分比对市场影响并不大，所以我们资本管制对美国市场产生的影响不大。

但是对于个别主要针对中国投资人销售的房地产项目的影响显而易见。去年11月28日外管局推出了历史上最严格的外汇管制条例，除了延续每人每年5万美元换额度以外，购买人还要填购汇表格，证明和保证这个钱来路正当，去路也不是为了投资和买房，明令禁止境外买房，这样就刹住了“蚂蚁搬家”。

还有一条规定，5个以上的个人同日或隔日或连续多日分别购汇以后，将外汇汇给同一个人或机构，个人在7日内在同一个账户上5次提取接近一万美元的现钞，同一个人将外汇储备账户存款划转到五位以上直系亲属，一律进入黑名单，这就把大家管死了。

这种情况之下，对于境外专门对于华人出售的项目影响就非常巨大。比如绿地在洛杉矶的项目，他们收了买房者10%的定金，外汇管制之后，买房人的钱出不去，他们就让法务部研究一下能否在中国交人民币款再到那边结算，结果加州和美国的法律不允许，买家要真正把钱打到美国的账户上，才能真正过户，否则这里面就有非法资金运营的可能性，这一旦罚起来是承受不了的。

据说万达在芝加哥盖了一个前所未有的高档公寓楼，装备水平都很高，可能也面临着定金收得不够，或者收了定金，后续事宜无法开展的问题。

美国现在对个人按揭是收紧的，因为美国也怕高位运行所出现的风险，上一次金融危机给大家带来的印象太深刻。所以说这些专门针对中国人的项目由于政府资金管制会有些问题，相反像我们这种盖了就是为了租给美国人的项目就没问题。