限购潮下，多少“钻空子”暗流涌动

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“结婚”对象男女价格不同 婚前签离婚协议避风险

外地户口购房者揭假结婚产业链

□法制网记者 赵丽

结婚之前先签好离婚协议书,双方盖好手印。

如此反常做法的原因只有一个,这本就是一桩为利益而缔结的婚姻。男方为了能在北京买一套房,女方则是为了6万元人民币。

这个“故事”还得从一对“北漂”夫妇的购房经历说起。

“北漂”多年,虽然挣了不少钱,但仍不具备北京买房资质的张彬夫妇(化名),在儿子即将上幼儿园之际,决定“拼一把”,“给自己一个家”。

户籍不在北京的张彬,因社保中断两年,没有取得在北京购房的资质,夫妻二人一直租房居住。儿子的降生,让买房成为这个家庭的头等大事。

2016年8月,张彬看中了北京市丰台区一处100平方米的学区房,标价560万元。经过讨价还价,558万元成交。

接下来,张彬要解决的便是购房资质问题。

最开始,张彬曾研究过“强过”这一招。所谓“强过”,根据张彬的介绍是,房产中介找人,通过人为方式给没有买房资质的人过户,关键在于找的这个人。“按照中介的说法,这个人是个内部人士,办成这件事的费用是10万元。”张彬说。

不过,张彬最终放弃了“强过”这个办法,原因是“这个关键的人,我看不见摸不着,心里不踏实,风险太大,一切都是中介在操纵”。

退而求其次,张彬选择了“结婚”这个办法。

“还是‘结婚’靠谱,起码可以看见人。”在张彬看来,在这场“不光彩”的交易中,熟人显然比陌生人更可靠。

张彬首先找到自己的一对北京夫妇朋友。

按照他们的计划,这对北京夫妇离婚,将他们名下的房产全部过户给男方。之后,张彬与妻子离婚,继而与朋友结婚买房。

不过,他们仔细研究之后发现,北京朋友名下有两套房产以及贷款,很难操作此事。另外,朋友的父母一再反对,于是不了了之。

已经谈好了房价,总不能卡在最后一个环节吧。就在张彬焦虑之际,卖房人给张彬介绍了一位大姐,目的就是通过结婚、离婚这套手续,将房子过户到张彬名下。

事情开始运作,首先需要签订一份婚前协议,明确双方结婚目的以及财产划分。当然,这份协议是无法得到公证的,因为“见不得光”。

之后便是签订离婚协议。张彬找来一份制式离婚协议书,上面是这样写的:“离婚原因:感情不和；夫妻共同财产分割:位于北京市丰台区×××住房为男方婚前房产,离婚后归男方所有,双方无其他共同财产；夫妻共同债务及债券:上述归男方房屋贷款离婚后由男方偿还”。

“在结婚前,两个人先在离婚协议上签字,以防后面的风险,这是很重要的问题。”张彬说。

在与妻子离婚之后,33岁的张彬与这名46岁的北京女性结为法律上认可的夫妻。接下来的事情便是买房的相关手续以及贷款等。

按照2016年8月的相关政策,假结婚后的张彬有了在北京买房的资格,在房本上单独署名,离婚后获得住房。

“根据2016年10月的新政策,通过实行购房网签环节,如果夫妻双方一起买房,一方有购房资格、一方没有,那么就不能再出只有无购房资质的一方名字的房本。”张彬说,“现在针对这样的政策,化解办法就是有购房资质者占1%,另一方真正要买房的那方占99%,在离婚协议上再注明放弃1%即可”。

即使面临更大的风险,但在张彬看来,假结婚仍然有着巨大的吸引力,“因为房本上注明对方只占1%的房产,即使一套价值千万元的住房,也就10万元,相比买房资质来说,都是可以付出的代价”。

也就是说,在实际运作中,只要房本发下来了,假结婚购房人士依然可以通过再更名的方式购房。

一个愿打、一个愿挨,在这场看似合理的交易背后,北京地下购房指标交易市场若隐若现。在一切“结束”之后,张彬为这笔“婚姻交易”付出了6万元。

据张彬透露,目前假结婚市场明码标价,女性根据年龄为8万元至10万元,男性为5万元至8万元,“可能主要是女性比较难找,毕竟频繁结婚离婚影响不好”。

这种交易快则一两周完成,慢则几个月,买房前双方做个婚前财产公证,买完房就可以办理离婚手续。一名房地产业务员甚至将此形容为“政策型无风险套利”,由于其间存在暴利,吸引了部分房产中介以此为主业。

此外,记者注意到,此前为了封堵假结婚购房,北京市出台政策要求,夫妻之间进行更名登记的,不能是贷款买房,所以一般只能是全款客户才能够迅速登记,贷款客户得需要还完贷款后才能更名。于是,漫长的还款期也就成了假结婚购房人此前的主要顾虑。

对此,张彬告诉记者,只有一个破解方法,“全款”,此外别无他法。

“在北京‘3·17’楼市调控新政发布之后,‘认房又认贷’让希望通过假结婚获得购房资质的人后悔没有早点行动。虽然新政拦住了很多人,但是拦不住土豪。”张彬说,所谓贷款记录这一项,“对于土豪而言,可以说是绝缘的。我知道有人就是‘借’购房资格‘假结婚’全款买房,还真绕开新政了。比如说,一方面对没有给原本有购房资格的人任何贷款记录,不影响以后购房时享受低首付,另一方面,结完婚买完房再离婚,完全可以把房产直接留给没有购房资格的一方”。

“只是这样就享受不到贷款购房的好处了,北京房价这么高,真正土豪到这个程度的人,还是不多的。”张彬说。

假结婚背后存在哪些法律问题

为了买房,竟花钱跟陌生人领取“结婚证”。这样的事听起来未免让人觉得可笑,但的确是事实。

如今,在北京、上海等一线城市,由于受购房资格的限制,一些人为了买房子就把心思动到了“假结婚”上,并形成了完整的利益链条。

有需求就会有市场。对于办理“假结婚”的双方来说,可谓各取所需,购房者拥有了购房资格,假结婚对象有了一笔额外收入,而且这种方式还“不违法”。因为从我国现行的法律来看,公民有结婚和离婚的自由,不能从法律的角度认定其婚姻无效或者追究法律责任,只能是从道德层面给予谴责,但后者对于“假结婚”的约束力微乎其微。

不过,在法律人士看来,“假结婚”这种手段存在两个问题较为突出。

“假结婚”合法有效吗?我国婚姻法第十条规定:有以下情形之一的,婚姻无效:(一)重婚的；(二)有禁止结婚的亲属关系的；(三)婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病,婚后尚未治愈的；(四)未到法定婚龄的。

“可见,‘假结婚’并不属于我国婚姻法规定的婚姻无效情形,因此,只要履行了正常的结婚登记手续,所谓的‘假结婚’其实是真结婚,婚姻关系成立且有效。”北京律师钱婷说。

“假结婚”可以撤销吗?律师的答案是,不能。我国婚姻法第十一条规定:因胁迫结婚的,受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或人民法院请求撤销该婚姻。我国法律只规定了这一种婚姻可撤销情形。

在“假结婚”之前,当事人必然需要虚假离婚。对此,北京大学法学院教授、全国妇联执委马忆南是这样定义的,通谋离婚,是指婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的,串通暂时离婚,等目的达到后再复婚的离婚行为。

据马忆南分析,通谋离婚具有以下基本特征:第一,双方当事人并无离婚的真实意思,不符合协议离婚的实质条件；第二,双方当事人以离婚为手段,以达到共同的或者各自的目的,比如为了逃避债务、为了两边享受购房的优惠政策等；第三,双方均有恶意串通离婚的故意,共同采取欺骗或者隐匿事实真相的方法,欺骗婚姻登记机关以获取离婚登记；第四,通谋离婚一般具有暂时性,待预期目的达到后,双方通常会按约定复婚。不过,也有一部分人弄假成真,离婚后置原先的约定于不顾,不愿复婚或者与他人再婚,从而引起纠纷。

在中国法学会婚姻家庭法学研究会副会长李明舜看来,虚假结婚情况复杂,需要分类处理。“一类是借结婚谋取其他利益,如户口、住房等,这类问题更多需要完善其他制度来防范,而只要符合结婚条件则不宜认定婚姻无效；一类是本来不符合结婚条件而弄虚作假欺骗婚姻登记机关登记结婚的,则应当在导致婚姻无效情形消失前认定无效或可撤销。对于导致婚姻无效的过错方应当追究法律责任”。

对此,在今年全国两会上,中国民主促进会中央委员会的党派提案就涉及到了相关内容。提案提到,婚姻欺诈和弄虚作假行为难以防范。如为达到个人目的“假离婚”,特别是在拆迁、买房、规避债务、子女升学等方面,通过弄虚作假的手段办理婚姻登记。而现行的婚姻法和《婚姻登记条例》对此类行为并无相关规定,违法成本几乎为零。提案建议明确规定虚假结婚和虚假离婚的法律效力,当事人应承担不利于自己的法律后果,对于弄虚作假欺骗婚姻登记机关的当事人还应承担相应的拘留、罚款等行政责任。因一方的过错导致的虚假婚姻登记,给无过错方造成损失的,还应承担相应的民事赔偿责任。

“婚姻无戏言,表意即为真。婚姻登记机关只看同意结婚的意思表示。不能仅以承担拘留、罚款等行政责任来解决这个问题,这不是法治思路。当事人要对自己的行为负责,通过民事法律处理这些问题,比如离婚和损害赔偿。”马忆南对《法制日报》记者说。

李明舜的意见是——弄虚作假的双方都要受到处罚,如果是一方,则要在处罚的基础上对另一方承担赔偿责任。

此外,在法律人士看来,“假结婚”购房者明知是在钻法律和政策空子,难以受到法律责任追究,但是从更深层次上讲,这是法律信仰缺失的突出表现,把“法无禁止即自由”无限地放大。

补缴社保个税已有地下“黑市” 消除贷款记录成新市场

违法获取购房资质手段披露

对于各地的房地产限购政策,一些人为了房子可谓绞尽脑汁。比如,在北京,外地户籍“刚需族”找到了“假结婚”的方法,并且形成了一个市场。

除了“假结婚”,还有哪些违法突破政策取得购房资质的手段?《法制日报》记者对此进行了进一步采访。

三种违法方式形成地下市场

“补缴5年社保或者补缴纳税,或者办理工作居住证,这三种方式也是取得在北京购房资质的惯用方法。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时说,“上述三种方式涉及到违法的问题。”

“北京目前是不认可通过补缴来获得购房资质的,但市场上的确有人有‘能力’或者有‘资源’,能够通过补缴得到购房资质。”王树德,“比如,违法补缴5年纳税、违法办理工作居住证(等同北京户籍)等,其中补缴5年纳税的‘黑市’价在15万元左右,办理工作居住证的‘黑市’价在12万元左右”。

不可否认,“炒房客”的存在是房价的主要推动力,很多“炒房客”用金融杠杆炒房,多次贷款,频繁换手。“北京‘3·17’新政直指‘炒房客’软肋,二套房标准如果执行到位,可以打压很大一部分的‘炒房客’。但是,针对此政策,已经有人开始做起了‘消除贷款记录’的生意。”王树德对《法制日报》记者说,北京“3·17”限贷新政能否起到作用,还要看对此类行为的打压和处罚力度。

从业内人士向记者提供的材料来看,目前的确有专门进行消除贷款业务的人。比如,有业内人士通过微信向记者表示,“可以消除贷款记录,全国贷款记录都可以消除,永久性消除。二套房可以做成首套房,七到十个工作日办完,提供身份证复印件即可”。

调整个税缴纳期限为堵漏洞

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法制日报》记者采访时说,通过钻政策漏洞获得购房资质的做法还有不少,比如,“通过一年只缴纳一次个税的做法来规避购房政策”。

不过,这样的漏洞在3月22日得到了封堵。北京市地税局和北京市建委发文严格审查购房资格,“连续5年(含有)以上在本市缴纳个人所得税”的政策执行标准为连续60个月在本市缴纳个人所得税(对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的,视为连续缴纳)。

有人可能会说,5年不就等于60个月吗?有什么区别?

“以前可以钻的漏洞是,一年缴纳一次个税,5年缴纳5次就可以买房了。但现在就是要连续缴纳60个月。从时间上来看,虽然也是5年,但购房者在5年时间内不能辞职,这也是为了防范各类漏洞。按原来的政策,工作4年,第五年就算只工作一个月,但只要一次性缴纳个税,就属于缴纳了5年个税,但现在的要求是要工作到第五年的第12个月。”严跃进向记者分析说。

据严跃进介绍,过去,在缴社保和个税缴纳方面存在不同的政策要求。“社保需要连续缴60个月,而个税则可以一年缴纳一次,这就使得缴社保的要求更高,而个税缴纳的要求相对低。从这个角度看,不排除有部分购房者实际上采取个税认定的标准去购房,这显然降低了购房门槛”。

“所以,北京此次把个税缴纳和缴社保的模式统一,说明个税缴纳也需要采取此类严格认定的标准。这也使得个税缴纳和缴社保的差别减少了。所以,此次北京市的政策也是规避部分购房者钻漏洞的做法,定性为严厉的而非放宽的政策。”严跃进说。

补漏政策将“细化再细化”

还有哪些漏洞存在?

“购房市场的资金审核依然是比较困难的。比如,虽然最近不允许首付贷,但银行可能会根据以前的贷款记录打电话给购房者,可以提供装修贷,表面上看与购房没关系,但往往此类资金贷出来以后是否装修就难以监管了。类似消费贷等方式也有类似的问题。”严跃进对记者说,这些方式可以规避诸如“认房又认贷”的北京购房新政。

另一个“突破口”则是各类房地产金融机构的相关平台。“比如,部分互联网中介平台可以给予贷款,虽然也没有明确说贷给购房者,但很显然,利息成本很高,基本上都是那些购房者因首付不够才借款,这种情况也有很多问题。”严跃进说。

针对上述漏洞,严跃进建议后续可以采取三个措施。

“第一是缝缝补补,对当前有漏洞的地方,各地要打补丁,尤其是一些关系到二套房购房资格认定方面的内容,比如说会存在伪造证明来证明是首套而不是二套购房。第二是加强惩罚,部分违规行为在于审核不严,对于相关机构需要查处和管制。”严跃进说,第三是提示风险。漏洞背后往往会有很多纠纷,提示法律风险和交易风险是很关键的。

此外,严跃进向记者分析说,北京此次针对个税缴纳出台政策,充分说明了对当前购房资格认定过程中的细节把握,“这也说明在目前具体的政策执行中,存在一些操作方面的问题,也体现了政策精确化管控的导向”。

在严跃进看来,从北京此类政策推测,后续会延续“加码再加码”“细化再细化”,在一定程度上说明当前楼市调控过程中对于具体操作过程会提供各类配套的做法,这显然也是希望让政策落实更到位、更注重调控过程中的公平性。