房贷首付比例降低， 一二线城市房价可能涨幅 ，是利是弊？

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2月2日，家住成都的黄枫(化名)刚下班就听到了这样一个好消息，央行降低了购房首付比例。“我已经工作两年存了一些钱，就希望可以攒够首付买一套合适的房子，今年即使拿了年终奖还差几万块，准备找父母要一些，如今首付下降就可以自己独立买房了。”黄枫在电话里说道。
而此前在不实施“限购”的城市首次购房首付比例至少要25%，央行此次给出了5%的下浮空间。黄枫看了一套总价80万的房子，按照之前的首付标准至少需要付款20万，而如今就只需要首付16万，这个看起来不多的4万对于刚毕业的90后而言也是不小的考验。
多位接受采访的业内人士认为，央行降低首付比例的政策对于扩大购房需求有不错的帮助，利好二三四线城市的房地产市场。

三四线库存：缓解10%？
“我们之前看到很多三四线城市的楼盘购房者买房都是带着硬币和零钱来的，对他们来说，1万~2万往往成为制约他们买房的要素，如今央行再度下调首付比例，势必进一步降低三四线城市的购房门槛，我们预计释放10%的销量应该没有问题。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉本报记者。
去年12月召开的中央城市工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。业内有声音认为，这预示着我国城市工作将迎来重大变化，也将对楼市和房企的命运产生重大影响，去库存成为目前政府对房地产市场最关心的事情。
随后，三四线城市积极行动起来，纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。以安徽芜湖为例，该市去年底已出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。
那么这些三四线城市究竟库存多严重呢?去年夏天，《第一财经日报》记者实地探访芜湖，发现房地产市场严重供过于求。当地的大巴车、市场步行街，甚至出租车都被楼盘广告霸占。出门打车，你只需要报出楼盘名称，出租车师傅可以很快分辨出具体位置。当时官方数据显示，芜湖的住宅去化周期在16个月左右，这个数据被当地业内解读为非常不健康，而某些区域的去化甚至在几年。
芜湖当地的开发商包括万科、恒大、世茂等都陷入楼盘滞销困境，而宝能地产直接将自己在芜湖拍下的土地退出。
“从2013年开始大部分开发商都退出三四线城市，而重新回到了一二线城市，主要还是三四线城市的人口基本没有新增，因此也没有购房需求。”欧阳捷说。
值得一提的是，这次政策出台正好是春节前夕，而对于三四线城市而言，春节一直是农民工返乡购房的旺季。“很多农民工在外面赚了钱都会选择春节购房，如果购房门槛进一步降低对销售自然有积极带动，但是具体多大我们也不好说，想买房的人无论如何都要买，不想买房的还是无法刺激，大家对于市场并没有那么乐观，毕竟那么多开发商跑路，我自己买房都很谨慎。”一位西南某城市的地产从业者告诉本报记者。

掘金二线城市
“总的来说，就是利好二线城市，二线城市大部分就是供不应求，这样的首付降低将会放大需求，但是供应是有限的，可能会导致销售量增加和房价上涨。”欧阳捷这么认为。
自去年开始，大部分主流开发商已经开始掘金一二线城市。融侨集团品牌营销总经理张岩告诉记者，“大部分开发商的战略都是聚焦一二线城市，因为三四线城市总体还是很弱，而比如南京、杭州、武汉、苏州这样的城市更被大家喜欢，这个基本也是共识。”
此次央行的政策避开了“限购”的一线城市，二线城市将因此不断受益。“去年我们的价格大概在1.9万/平方米，今年初我们就调到了2.2万。”苏州某开发商对本报记者说，“央行的政策无疑是锦上添花，有限的供应下爆发更多的需求，价格自然可能会上涨。”
2月1日，苏州的首场土地拍卖会上，5块土地共计拍出53亿，上述土地的溢价率均超过140%。有现场参加拍卖的开发商表示，苏州市场已经开始疯狂。
旭辉集团董事长林中认为，一二线城市依旧是最好的市场，一个城市的房地产市场，取决于城市的财富、人口和政策。中国的城市化，就是农民流到小城镇，小城镇再流到城市的过程。
“虽然大家都看好一二线城市，但是开发商还需要去平衡价格和城市能量级的关系。回归是共识，但是不一定是对的。”欧阳捷表示，“目前很多城市的房价和地价差已经不大，这样一来开发商利润空间不大，如果不能打造不错的产品来提高溢价，势必很难生存。从这一点看，大开发商还是有一定优势，而特别小的开发商就可能被淘汰。”
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦在接受采访时称，“去年央行在首付比例上已经下调过一次，不限购城市首套房由30%下调至25%，但效果平平。从12月份70个城市房价指数来看，三四线城市环比已经出现下降，表明政策利好已经消失殆尽。这次继续调整后，由于两次效果叠加，因此市场会有一些起色，但持续时间未必会长久。此外，这次下调后首次置业降低到两成，购买二套普通住宅首付比例已经下降到三成，因此从信贷空间来看，可以说调整基本到位。”