丧失购房资格后遇退房难 北京商住房解约纠纷如何解？

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北京近日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，阻断了个人购买未建、在建、在售商办房屋的渠道，同时为个人购买二手商办房屋设置严苛门槛。

限购后，商办市场状况如何？因限购导致购房人失去购房资格，合同无法履行谁该担责？交了首付但没网签，为何买家却遭退房难？中新网对此进行了走访调查。

限购后 商办类市场状况如何？

“商办类限购后，门店就没再成交过二手商办房屋。”在北京西城某中介门店就职的小戴告诉记者，他明显感觉到，目前卖房、买房的客户都变得慎重，除少数刚需购房者还在咨询、看房外，其余客户都转向了观望。

新政发布后四日内，北京市住建委就曾两度查处商办项目违规在售项目。15家中介门店因涉嫌违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传，被责令停业整顿；北京玥盛行房地产经纪因宣传商办类房屋居住用途，被依法注销机构备案。

“一经发现，立即查处”的执法力度让中介机构有点扛不住。根据记者调查和媒体公开报道显示，链家、我爱我家等地产中介已经不再代售二手商办房屋。有业内人士告诉记者，最近官方对商办项目查得严，发现违规代理销售就立即关停，出于规避风险的考虑，后续或有更多中介下架此类房源。

同时，记者从部分地产中介和银行工作人员处了解到，建设银行等多家银行已下发通知，严格执行“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定，即申请人在3月27日(含)之后完成购房合同网签的，暂停贷款请求。

限购、停贷、严查违规代售，商办类市场在一夜间全面“熄火”。

来自中原地产研究中心最新数据显示，3月27日-30日四天，商办类项目网签量仅15套；而新政前四天，北京地区商办类签约套数高达2132套，商办类市场遭遇“冰冻”。中原地产首席分析师张大伟预计，二季度北京商办类物业签约量或跌九成以上。

资料图：北京房山区某商住楼盘售楼中心内。中新网 种卿 摄

调控政策致“解约” 谁担责？

只差一步，在北京某事业单位工作的杨云，还是与看中的一套商办类房屋失之交臂。

没有限购、拎包入住是杨云选择商办新房的初衷，2016年年底，杨云选中北京顺义区旭辉26街区的一套商办房屋，并在12月交了70多万的首付款。

今年初，北京商办房屋限购的传言越来越多，杨云开始催着中介网签，“春节前，开发商借口说住建委网站系统升级签不了，过了年，又说让等着”，直到3月26日北京正式出台商办类项目限购新政，四个月时间里，杨云始终没等来网签的通知。

“没有资格也买不起普通住宅，才想要买的商住房。如今限购政策一出，连购买商住房的资格也没了，还面临跟开发商的解约纠纷。”杨云说。

图为山西太原民众选购商品房。 中新社记者 韦亮 摄

因政策变动，致使购房者失去购房资格而引发的解约纠纷，相关责任该如何承担？政策又算不算不可抗力？

为此，记者咨询了北京市两高律师事务所律师姜宝，“构成不可抗力须同时具备三个要件：不能预见、不能避免、不能克服。即便住房调控政策的具体内容、实施时间无法准确预估，但大致导向是可以判断的，与不可抗力的构成要件之一‘不能预见’相矛盾。”

政策调整后，针对购房人失去购房资格的情况，姜宝说，这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，若买方以政策变化导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求返还购房款或定金的，一般应予支持。而是否能全额返还，则要结合个案处理。

图为北京双井附近的写字楼和居民住宅楼。 中新网 程春雨 摄

“在途单”真能被运作？

杨云怀疑，眼下开发商拖着不退款，可能想通过运作再把房子“强卖”出去，不然商办市场未来不景气，房子很可能砸手里。

无独有偶，在北京3·17限购新政发布之初，也曾有网友留言表示，地产中介让交10万元去运作本要在3月17日后网签的在途单，以此来避免首付增加、交易取消。

在途单真能被运作吗？“从实际来看，没有这种可能。”姜宝直言。记者就此咨询多位中介人士得知，地产中介是不能确定网签时间的，至少没有类似方案能去解决在途单，让网签时间提前。

同理，根据商办限购新政“自发布之日起执行”的规定，3月26日前未完成网签的商办类房屋在途单都无法继续走流程。张大伟在接受记者采访时表示，流程变更不太可能，但个别开发商为了挽留客户，或许会帮购房者注册公司购买，但高出的交易成本需购房者承担。

资料图：2016年北京春季房展会固安楼盘展区。中新网 种卿 摄

不想招惹更多麻烦，也不看好商办市场未来，杨云下决心退房退款。

“忙着帮想买的客户争取，销售已不怎么管退房客户了。”还未从失房的遗憾中走出，杨云又陷入退房纠纷。

近日，杨云跟20多位有类似情况的业主一起去售楼处协商。“说是可以退房退款、但没赔偿，更无法确定退款时间，且要收回所有购房文本原件。”在她看来，退房条款太过苛刻，到时解约合同签了、单据收回，收不到退款心就会一直悬着。几经考量，她决定先不签解约合同。

记者就此向该楼盘开发商客服人员咨询得知，各地各楼盘的退房处置情况都不一样，因取消购房申请后还要走流程，无法给出具体退款时间，实际情况还要跟售楼处核实。“除了看房，其他业务解答不了。”该楼盘售楼处工作人员如是说。

像杨云这样，急于将商办类房屋脱手的人群，并非少数。前几日才完成网签，定下位于北京大兴区一套商办房屋的崔女士，这两天也忙着咨询退房流程，“商办类项目没啥市场了，现在不退房，怕砸在自己手里”。

商办类市场还有没有未来？“若政策一直保持收紧，等不了一年，一些开发商和投资者就撑不住了。”张大伟如是说。