商住“速冻”谋求转型 业主不必盲目抛售

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3月26日，北京商办类项目调控政策出台后，市场迅速进入冰冻期。“调控在预期中，但这么严格在意料之外”，这几乎成为业内的共同反映。坊间甚至传闻，监管层还在酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施。

从中长期来看，无论对于房企还是个人而言，持有此类商办项目将何去何从，成为后续关注焦点。而近期北京三宗商办类用地上市，仍然受到房企关注，转变产品模式、转售为租，有望成为手持商住楼房企的发展方向之一。

“商住”项目集体观望

新政之后，“商住”项目集中下架，网签暂停，项目全部停售休眠，观望气味浓重。中原地产研究中心统计数据显示：在3月26日北京商办类物业调控政策重压下，累计9天，所有商业类项目只签约了106套。

其中，光大新北京中心签约61套商务公寓，世界侨商中心(楼盘资料) 签约16套写字楼，另外包括枢密院、保利大都会等通州项目有个别签约。整体看，剔除这些项目，全北京商办物业特别是非通州区签约基本接近于零。中原地产首席分析师张大伟称市场进入历史低谷，全面冰封。

由于北京土地日益稀缺，在过去多年的积累中，不少房企已经成为商住房大户，如绿地、万科、北京城建、天恒置业等。此前有媒体报道称，去年绿地在北京销售了1402套商办产品，销售额为55亿元。2016年，绿地在北京拿下的商办用地位列京城房企第二，总计24万平方米。

对于接下来的商住产品该何去何从，不少房企人士表示，因为后续政策细则还没出来，目前只能是休眠并观望。“新政刚出来，下一步怎么做，还在研究中。”某大型房企北京区域负责人表示，但公司商办类项目不多，其实影响不大。

“这个政策出来后，具体接下来怎么应对，大家其实还是很困惑，现在也只能观望。”一名接近万科的人士表示，传闻市场上开发商的变通之道是，帮客户注册公司以规避政策限制，但大房企不会冒这个险。

用公司名义购买商办类物业，除了面临较高的持有和交易税之外，还面临政策风险。一名北京业内人士坦言，政策很可能还有后招，比如对购买商办类物业的公司年限、纳税额等作为前置条件。如果市场主体还在变相炒作商住，很可能招致更为严格的政策惩罚。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前市场库存大约商业6万套，其中2.3万套为商住类物业，只能出售给企业。按照当前的政策力度，短期内，商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅，价格跌幅将可能在30%以上。

转售为租模式尚不清晰

3月30日下午，北京迎来三宗商办类土地挂牌交易，三宗地块溢价率约在30%上下，成交价格并不算低。这反映了房企对新政之后商办市场预期并不悲观，而通过获取自持型商业，或许可以打造更好的现金流模式。

“较低的土地成本、可控的开发成本，对于开发商而言，租金回报也颇为可观。”亚豪机构市场总监郭毅表示，以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例，整体楼面价24369元/平米，叠加建安每平方米成本约为30000元，租金仅按4元/平米/日计算，租售比不过1：250，随着金盏金融商务区的开发，租金收益的增长曲线可以预见。

“长租公寓其实还是住，可现在北京明确强调商办类产品不让住了。”上述接近万科的人士表示，目前房企长租类产品很大一部分是公寓，在其他城市没问题，在北京估计不行，所以北京商办类产品做长租公寓这一出路可能行不通。

“长租公寓，要看政府未来是否会留出政策的口子。另外，目前政策对办公运营类企业也未必构成利好，因为这一模式下，房企更看中租金。”郭毅指出，开发商也可以尝试一些新的商业模式，回笼资金，比如打包成为金融产品。

郭毅建议，可以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分(如50%)资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。此外，小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。

一名地产分析师表示，对于商业办公项目来说，后续还是需要结合当前的新兴产业打造新型的物业。另外在商业模式上也需要转化，虽然缺乏了以住宅销售为导向的资金流，但后续要不断提高租赁水平和能力，这样结合租金发行证券化产品，相应的市场机会才会更大。

不少业内人士也坦言，由于具体政策细则还未出尽，市场各方面主体对于商办类项目何去何从，尚未有清晰的想法，目前只能走一步看一步。

■ 观点

商住业主不必盲目抛售

随着商住限购，商住成交量呈断崖式下跌。中原地产首席分析师张大伟分析认为，已经交易的二手商办类项目，也全部被严控，这是历史第一次，虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。

对于已拥有商住的业主而言，同策咨询研究部总监张宏伟表示，很大一部分人已经占据了一张“房票”，现阶段只能持有出租或自己居住。

亚豪机构市场研究部总监郭毅则指出，对于已经购得商办产品的小业主来说，只要位置好、租售比合理，安全边际依旧很高，千万不要盲目低价抛售得之不易的资产。

不过，也有业内人士对已经成交的商住房持乐观看法。理由在于，随着距离北京最近的燕郊、大厂、香河、廊坊等区域房价已奔向3万，且环京区域限购政策正进一步向外延伸，由于商住市场普遍分散在五环区域，且单价比住宅低，仍会吸引一些非京籍刚需购房者。但目前二手商住限制五年社保而且需要全款支付，再加上各种税费，因此购房者除了要有资格还必须有足够的支付能力。