冯奎：放开限购是住房制度改革的重要一步

admin

冯奎（中国区域科学协会副理事长、研究员）
近期，广州、苏州、上海接力松绑限购，调控的力度和方向也有很大的区别，比如上海强调了对非上海户籍单身人士放开限购；苏州则是全面取消限购，但未取消限售政策；广州则是放开120平方米以上户型限购。从近期看，不同城市放开限购的政策，在快慢节奏、内容重点上会有些差异，但大的方向是一致的，就是合力推开房地产市场化之门，后续的影响总体上是积极的，同时也可能带来综合复杂的各类效应。
这次放开限购基于多方面力量形C的合力，具体来说就是压力、动力、推力、拉力。最直接的是压力，比如广州率先放开限购，就因为它面临更大的压力，包括房价下行和楼市去化的挑战。放开限购的动力是多方面的，比如嘉定新城、南汇新城等“五大新城”是上海市于2021年公布的“十四五”时期五个新城区，五大新城是上海从“单中心”城市到“多中心”“网络化”都市圈的一次跳跃。“上海2035规划”中，五大新城有明确的新增人口指标，适时放松外环区域的限购从而导入人口就是必要措施。至于推力，主要是中央各部委密集释放信号，特别是住建部门明确提出要充分赋予城市自主调控权。最后是拉力，这种力量持久存在，因为它实际上涉及最基本的居住权问题。尤其是新市民、年青人，以及部分进城农民工，其中一部分人受制于社保年限、工作年限、户籍等，有购房能力但无法购房。可以说，他们是取消限购很重要的拉动力量。
各个城市放开限购的步调节奏并不完全一致，大致上来说，有的一步到位，有的小步快跑，有的缓慢跟进，也有少数城市或城区有一段时间的“原地踏步”，主要原因是放开限购要考虑规划、土地、产业依赖程度等方面条件。比如北京市政府工作报告提出，今年要完善疏解激励约束政策体系，实现城乡建设用地再减量6.5平方公里，因此北京市有些区域不大可能一步到位放开限购。再比如上海崇明并没有完全放开限购，这是因为崇明岛要建设世界级的生态岛，因此不会大规模开发房地产。再从广州与深圳对比来看，广州土地面积大、开发强度低，房地产发展空间更多一些。而深圳的面积只有1997平方千米，不仅面积最小，土地开发强度已经达到53%，超过30%的国际上公认的土地开发警戒线，全市发展对房地产的依赖相对来说没有那么强。
近期来看，放开限购有利于释放部分城市的消费需求，预计春节后的“小阳春”会有一轮较量的房地产行情。但房地产走势是否能支撑到全年，尚待其他政策跟进，特别是要看居民收入增加和预期等方面是否有明显起Se。从趋势来讲，一二线城市放开限购，对中小城市尤其是县城的房地产可能会有一定的“虹吸”影响。绝大多数县城早已放开限购，其房地产市场销售的增量，一方面来自于乡村人口流入县城，一方面来自于在大城市创业就业的人员为自己及家人在县城置业。县城有其特殊的地位，近年来国家对其支持较多，但是一二线城市全面放开限购可能也意味着县城面临着更大的引人和留人压力。
此次从广州、上海等城市开始的取消限购，对于中国的房地产市场建设来说，可能是具有历史意义的，“市场+保障”住房体系可能加速推进，也意味着房地产商品市场功能建设迈出了关键的一步。从保障房这一方面来讲，“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，完C投资3万亿元左右。中央经济工作会议提出2024年超特大城市将推进城中村改造、城市保障房建设等“三大工程”，所以保障房建设明显提速，与此相关的制度建设也在推进之中。
从商品房发展的角度来看，虽然多年来建设体量庞大，但其制度仍待健全。未来，一是要加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是要推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房显现商品属性，满足改善性住房需求。可以合理地进行预测：商品房销售一定会全面放开，商品房的房价也将会由市场决定。从这个角度看，广州、上海、苏州等地城市政府放开限购，尽管主要出于稳地产、稳经济的目的，但客观上将商品房制度建设的大门进一步推开，这是有着非常重大意义的。


源自：新浪财经