指南 取消高额交易税费 香港全面“撤辣”会否迎来购房潮？

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2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波公布2024至2025财政年度特区政府财政预算案，宣布撤销所有楼市“辣招”，包括取消买家印花税、新住宅印花税及额外印花税。
业内人士预计，全面“撤辣”后，由于买家可节省大笔税项开支，加上政府大力抢人才，将吸引非香港本地买家及投资者重投香港楼市，相信发展商会加快推售新盘，二手交易量预计会回升70%，10大屋苑今年交易量有望重上5000宗。
香港特区政府财政预算案：楼市将全面“撤辣”
2月28日，陈茂波公布2024至2025财政年度香港特区政府财政预算案，宣布撤销所有楼市“辣招”。陈茂波称，“我们一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由当天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。我们认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。”
陈茂波指出，香港特区政府去年10月25日宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。当中，“先免后征”安排深受欢迎，已有超过500宗申请获批，证明香港对外来人才的吸引力。
陈茂波说，香港金管局在去年7月修订了物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。考虑到本地经济情况，特区政府认为，在继续维持银行体系稳定的前提下，现在有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。
作为外向型经济体的香港，其豪宅市场多年吸引不少外来资金，尤其内地客，但过去10年政府为压抑楼市及外来需求，于2012年起先后推出“买家印花税”及“双倍印花税”，向来港买楼的非本地或公司买家（以公司名义入市），开征高达30%的重税。即使去年施政报告“半撤辣”，将两项辣税的税率分别降至7.5%，但仍要付15%。

以一个楼价1亿元的豪宅单位为例，假设买家属内地客，在新政之前，须支付15%辣税（相当于1500万元）。全面“撤辣”后，包括内地客在内的非香港本地买家，已无须支付任何辣税，变相省税1500万元，只需支付4.25%厘印费（Stamp Duty），因此，预计内地客入市意欲实时回升。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟给记者算了一笔账，以3000万住宅为例，内地买家可省3000️10.75%=322.5万，300万以下住宅，仅需缴纳100元印花税。此外，住宅转售不再需要缴纳10%-20%的额外印花税。

邹少伟分析指出，近期香港楼市低迷，房价持续下跌，较高位下跌超20%，创七年以来的新低。而印花税调整是香港调控楼市最直接的方式，以往市场好的时候收紧印花税，以抑制房价上涨，抑制投机，特别是非香港永久居民，购房税费高企。现在市场持续低迷，即便不征收税费，投资房产也难有收益，因此取消是较为合理的，税费大幅降低，有利于促进市场流动性，特别是吸引内地客户到香港购房，短期内市场情绪、交易都有望得到改善。
辣招影响下楼市低迷，去年物业注册仅约5.8万宗
香港房地产独立分析员纪言迅表示，于楼市而言，这是一大利好消息，之前业内不少人就呼吁香港政府“撤辣”，实际上，年初已经撤销了一些针对商业楼宇的“辣招”，不过，问题的核心还在于住宅方面。之前的“辣招”是针对三年前大量资金流入楼市、楼价疯涨的状态下发布的，但时至今日，楼市状况跟之前大不相同，香港楼价已持续多月下跌，虽然每个月下跌幅度不大，但这一趋势不太乐观，在此背景下，全面撤销“辣招”势在必行。
实施超过十年的楼市辣税终完C历史任务，即日起全面撤销。香港中原网站发布的数据显示，香港楼市在“辣招”打压下，住宅物业交投量不断萎缩，中原地产统计的10大屋苑，交易量更由实行“辣招”前的超过1万宗，减少至去年仅2000多宗，与1997年近2万宗相比，更是大跌近90%。
据香港差饷物业估价署最新数据显示，1月份香港私人住宅楼价指数报306.4点，按月跌1.57点，连跌九个月，累跌13.5%，跌至2016年10月306.3点后的逾7年新低。对比2021年9月历史高位398.1点，香港楼价3年内累跌23%。
新京报记者注意到，从反映香港二手房价走势的中原城市领先指数（CCL）来看，在2022年楼价跌逾15%后，2023年再跌约7%。2024年2月12日-2月18日这周仅为145.82，比上月下滑0.5%，而2023年2月13日-2月19日期间，该周数值为163.33。而中原城市分区领先指数（只包括大型屋苑），在港岛、九龙、新界东和新界西中，九龙和新界东环比上月有所微涨，其中，九龙几近持平。而港岛和新界西则环比下跌，其中，市中心的港岛区，较上月下跌1.31%，新界西则环比下跌0.87%。
其中，被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”，一些小区环比出现下调。位于港岛区的太古城环比下跌4.58%，康怡花园环比下跌1.18%，杏花邨环比下跌2.73%；位于九龙区的huang埔花园较上月亦环比下跌了5.77%。
而在楼市未有任何“辣招”前，香港二手楼交投畅旺。根据香港中原网站发布的数据显示，10大屋苑于2010年全年多达10898宗交易，1997年更创下18311宗历史新高，至2003年及2008年也分别录得4223及6624宗。不过，近年市民置业意欲跌至谷底，10大屋苑去年交易量只有2396宗，属史上最少，比1997年高峰期跌近90%，宗数计相差15915宗。其中，东涌映湾园跌幅最大，2010年全年多达983宗交易，去年跌至只有124宗，大跌87%；其次是沙田第一城，交易量由2010年的1887宗，跌至去年285宗，跌幅85%；此外，天水围嘉湖山庄，2010年全年录得2243宗交易，去年仅392宗，跌幅83%。值得留意的是，1997年高峰期，嘉湖山庄全年交易量多达4227宗。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，香港经济复苏缓慢，加上在“辣招”影响下，楼市交投持续低迷，去年整体物业注册宗数仅58035宗，为1996年有记录以来的历史新低，逼使政府全面“撤辣”救市。
展望：发展商或加快推售新盘，二手房交易量回升
全面撤销“辣招”后，对接下来的市场影响如何？纪言迅表示，作为买家来说会划算很多，原来不打算入市的人群，会觉得楼市会有反弹可能性，因此可能会积极入市，由此刺激一波交易量，增加买卖。尤其是以前一些被“辣招”所影响的人群，或会进入市场，尤其是大湾区的买家，会吸引这些人群前往香港买房，预计交易量上升将促进今年全年楼价平均升幅达5%左右。具体目前还不好判断，还需观察政策对市场的刺激到底有多大，以及整体经济的情况。
全面减“辣招”后，由于买家可节省大笔税项开支，加上政府大力抢人才，业内预料，将吸引非香港本地买家及投资者重投香港楼市。陈永杰预计，随着政府宣布全面减辣，金管局亦决定全面暂停压力测试，并调高物业按揭C数上限至70%，对楼市属正面消息，相信发展商会加快推售新盘，二手交易量预计会回升70%，10大屋苑今年交易量有望重上5000宗。
汇生国际资本总裁C立冲表示，这一政策调整对于促进当前交易低迷的市场环境有一定的积极作用，对经纪公司和交易量的提升也将带来机遇，可能会在短期内激发市场的部分购买力，尤其是在1000万港元以下的住宅物业市场。不过，对于高端豪宅市场而言，这一措施可能影响有限，预计今年整体楼市仍将面临调整，跌幅可能控制在5%以内。
不过，在C立冲看来，香港房地产市场所面临的挑战并非短期内可以完全解决的。近年来，由于多种因素，包括部分资本和人才的流出，以及香港在国际金融和贸易中作为连接中国与世界的桥梁角Se的变化，都对房地产市场产生了深远影响。
“虽然当前的政策调整可能会为市场带来一定的活力，但我们也应该看到，香港房地产市场的长期趋势需要更多的结构性改革和调整。香港的未来，不仅仅依赖于短期的政策刺激，更需要在全球经济环境中找到新的定位和发展方向。香港过去在促进国际资金进入中国、贸易和国际金融资产管理方面发挥了独特的作用，未来，也需要探索新的增长点，以适应国际投资环境的变化和国内外经济发展的新需求。”C立冲如是说。
中泰证券政策团队首席分析师杨畅认为，现阶段香港取消印花税等措施，或在一定程度上表明降低购置C本，活跃楼市的政策意图，后续月份交易量的表现值得关注。
此外，戴德梁行发布的报告分析指出，随着政府全面“撤辣”，有助于提振市民入市信心，刺激交易量，进而活化换楼链。至于楼价走势方面，假如联储局能于今年内开始减息，将更有助于楼价回稳，预计下半年楼价有望从现时低位回升。
源自：新京报记者 张晓兰 图/香港中原网站