中信证券：到2024年年中 核心城市核心区域的住房价格有望企稳

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源自：中信证券研报指出，5月9日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出了全面取消住房限购，扩大首套住房认定范围，优化积分落户政策等措施。5月9日，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消住房限购措施。5月6日，深圳发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，分区优化住房限购政策。市场高度关注政策发布之后的基本面走势，而中信证券认为到2024年年中，核心城市核心区域的住房价格有望企稳。
▍核心城市房价有风向标意义。
房价持续下跌，根据纬房研究院的统计数据，2024年4月30日相较4月15日，一、二线城市样本房价总体下跌，其中北京、上海、深圳、广州、C都、杭州、南京分别下跌0.68%、0.77%、0.44%、0.64%、0.59%、0.86%、0.79%。房价下跌意味着开发企业资产不断缩水，而债务又不断累积，资金链承压，投资意愿较低。资产价格持续缩水不仅影响地产产业链，也会影响金融体系稳定和居民消费意愿。从历史上来看，核心城市和其他区域并不是虹吸和被虹吸的关系，核心城市房价稳定，才会稳住全国范围房价的信心。
▍核心城市房价下跌原因探源——居民悲观预期推动的资产再配置。
核心城市核心区域并没有太多的新房供给，以北京五环内为例，新房供给寥寥无几，也并非是对房价的决定力量。不断出现的低挂牌价拉低了交易均价，也进一步影响居民对房价的信心。但是，根据中指研究院的统计，2024年一季度全国法拍房交易总金额为716.1亿元，其中住宅仅为390.4亿元，我们测算其相当于同期全国二手住宅交易额的约3%。可见，受迫于刚性压力而被处置的资产数量并不多，低挂牌供给主要是居民在悲观预期之下，抛售房屋，转配其他资产（例如定期存款）所导致的。存量房的供给和新房供给有较大差别，一旦住房交易开始回暖，挂牌的存量房就会一边被销售去化，一边由于撤单而减少。
▍真实需求并未释放的原因探源——并非对收入和财富增长预期悲观。
人民群众对于优质住房的期待从未消失，我国的存量住宅高房龄小区运维养护水平低，存量住房面积普遍偏小，居民有很强意愿提升居住品质。但是，我国的个人按揭贷款的利率在2023年底高达3.97%，当时远远高于个人其他用途的贷款；居民在特大城市合理购置第二居所面临困难；大户型的交易税率普遍高于小户型。应该承认，这些历史上的限制措施对于缓解房价过快上涨，保障信贷额度流向最迫切的自住首套需求有积极意义，但当前房地产的供求形势已经发生重大变化，仍然存在的一些限制反而C为了限制需求释放的重要因素，迫切需要加以调整。所以，当居民在汽车、旅游等领域消费持续超预期时，对住房的消费却持续低于预期。
▍对二套房的限制政策起因是房价过快上涨，供给不足和按揭贷款额度不足，预计市场会对合理改善需求正名。
之所以历史上限制购置二套房，并对二套房的按揭贷款定价区别对待，是因为二套房需求不如首套房紧迫，有限的购房资格和信贷资源应该向首套房倾斜。但当前市场整体面临的是供给过大，个人住房贷款在2024年1季度同比下降了1.9%，应对合理的住房需求给予支持。当前，各地纷纷放开限购、限价、限贷等政策，且某一地政策在局部的突破，就很有可能C为下一个城市效仿的模版。我们认为，2024年年内限购很可能将逐渐退出历史舞台，按揭贷款利率将继续大幅下降。而且各地发布政策的速度越来越快。例如，根据各地方政府官网，深圳在2023年11月22日、2024年2月7日和2024年5月6日三次发布政策，杭州在2023年10月16日、2024年3月14日和2024年5月9日三次优化政策，西安在2023年9月19日、2023年9月25日，2024年5月9日先后多次放松限购——我们认为，如果市场尚不能在5月明显复苏，则6月仍是各地进一步发布政策的窗口。同时，6月是企业推货的高峰，也可能C为核心城市核心区域挂牌量见顶回落，房价企稳的关键时间窗口。
▍风险提示：
政策发布时间点不及预期的风险；企业部分库存难以去化的风险；以旧换新的政策具体细节尚不明朗的风险。
▍告别对合理住房需求的限制，看好房地产产业链。
我们认为，想要住大一点，住好一点，是合理的住房需求，在目前供求形势下应给予积极支持。面对房地产产业链的下滑，政策的发力路径并不是新建更多保障房，而是消化存量修复市场参与主体的信心。我们认为，这对于产业链环节之上的每一家公司，都是有利的。当然，短期来看，我们认为货值充裕、开发能力强的开发企业，现金流稳定的交易服务和物业服务公司更值得推荐。