销售持有2年以上的住房，免征增值税

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转自：中国税网
作者：本报记者 阚歆旸
2年以上
北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
在房屋买卖过程中，大家经常听到“满2”“满5唯1”的说法。其中，“满2”影响的是增值税，指个人持有住房时间满2年，免征增值税。对于北京市、上海市、广州市和深圳市（以下简称北上广深）的购房者来说，要想享受免征增值税优惠，除持有住房时间满2年外，所购房屋须为普通住房。如果所购房屋为非普通住房，即使持有住房时间满2年，个人也需按差额缴纳增值税，税率为5%。
最近，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，以下简称16号公告）明确，自12月1日起，将北上广深中已取消普通住宅和非普通住宅标准的，与全国其他地区个人销售住房的增值税政策相统一，即个人将购买2年以上（含2年，下同）的住房对外销售的，免征增值税。
1. 增值税政策有哪些变化？
“满2年免征增值税的政策，对北上广深原非普通住房持有者以及潜在购买者的影响最大。”中瑞税务师事务所集团有限公司董事、合伙人孔令文分享，对于北上广深原非普通住房持有者而言，其销售持有2年以上的住房适用的增值税政策，从差额征税到免税，能节省不少C本；房屋交易过程中，税费的实际承担者往往是买家，所以这项政策对于北上广深原非普通住房的潜在购买者来说，也是一项重大利好。
在16号公告实施前，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，计算公式为（取得的全部价款+价外费用）÷（1+5%）×5%。
个人将购买2年以上的住房对外销售的，不同地区的政策不尽相同。在非北上广深地区，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。在北上广深地区，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，计算公式为（取得的全部价款+价外费用－购买住房价款）÷（1＋5%）×5%。
16号公告第二条第（二）项明确，自2024年12月1日起，北上广深凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。
举例来说，2022年11月7日，王女士在上海市购买了一套非普通住房，购置不动产上注明含税价款798万元，卖出价格为850万元。王女士如果于2024年11月10日将该套住房对外销售，持有住房时间已经超过2年，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第五条规定，需要差额缴纳增值税（850－798）÷（1+5%）×5%=2.48（万元）。
11月18日，上海市四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消本市普通住房和非普通住房标准。王女士如果于2024年12月4日对外销售该套住房，持有住房时间超过2年，根据16号公告，免征增值税，即可节约2.48万元的增值税税款。
2. 何为普通住房与非普通住房？
住房问题一直是社会关注的热点问题。随着我国经济的快速发展，住房问题逐渐呈现出多样化、复杂化的特点。
国家税务总局河北省税务局税收经济分析处一级主任科员杨冲长期研究房地产涉税政策。他告诉记者，2005年，为进一步加强对房地产市场的引导和调控，合理引导住房建设与消费，七部门联合印发《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号，以下简称《意见》），明确享受优惠政策普通住房标准；在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
整体来讲，普通住房和非普通住房可以从3个方面进行区分：住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际交易价格与同级别土地上住房平均交易价格的比较。其中，普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际交易价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。《意见》同时明确，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，不同地区普通住房与非普通住房的标准略有不同。
记者梳理发现，北京市2014年推出普通住房和非普通住房标准；2024年初对普通住房标准的面积、总价等进行微调；2024年11月18日，北京市住房城乡建设委、北京市财政局、国家税务总局北京市税务局联合印发的《关于取消普通住房标准有关事项的通知》明确，本市取消普通住房和非普通住房标准。截至11月20日，北京市、上海市、深圳市已宣布自12月1日起取消普通住房、非普通住房标准。“有需要的纳税人，须动态关注北上广深是否取消了普通住房和非普通住房标准。”杨冲提醒。


3. 怎样确定房屋取得时间？
聚焦到实务中，很多纳税人关注，怎样确定房屋取得时间？
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第（四）项的规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。其中，房屋产权证上注明的时间为产权证登记时间；契税完税证明上注明的时间，是指契税完税证明上注明的填发日期。
房屋产权证和契税完税证明所注明的时间如果不一致，纳税人该如何确定购买房屋的时间？对此，长期研究房地产交易涉税事项的泗洪县税务局税政一股股长秦燕告诉记者，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
接上例，假设王女士契税完税证明上注明的时间为2022年11月17日，房屋产权证注明的时间为2022年11月18日。那么，王女士转让前最近一次取得该住房的时间为2022年11月17日。
秦燕提醒，实务中，还存在因继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的再转让情形。根据国税发〔2005〕172号文件第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人须持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。